2018年中国商品房销售预测分析投资滞后销售下行

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投资滞后销售下行，投资低增速新常态

2017年 1-10月，全国完成房地产开发投资 90,544亿元，同比增长 7.8%，较 1-9月回落 0.3个百分点较上月收窄 3.6个百分点，10月单月投资增速回落至 5.6%。从先行指标看，1-10 月的商品房新开工面积同比上升 5.6%，较 1-9 月回落 1.2个百分点，10月单月新开工面积同比下降 4.3%。

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房屋新开工与销售的滞后相关性的规律仍然存在，主要由于房企的现金流变化仍是投资决策的决定性因素。随着居民信贷的逐步收紧，占房企现金流近半的销售回款增速持续下行：2017 年 1-10 月房企到位资金来源中，定金及预付款同比增长 14.8%，个人按揭贷款同比下降 1%，分别较去年全年下降 15个和 47个百分点。

另一方面，房地产板块整体负债率仍处在历史高位，企业偿债压力或在地产下行周期中体现更为明显，并最终将向上游影响至投资增速。预计房地产投资增速将在 2017Q4见顶回落，而 2018年在高基数背景下，预测全年房地产投资增速约为 4%-5%。

待售库存去化见效，在建库存规模仍在

从全国待售库存口径来看，2017年 10月末商品房待售面积为 6亿平米，同比下降 13.3%，较 9月末减少 882万平方米，其中，住宅待售面积 3.14亿平米减少 772万平方米，经历了此轮三四线的去库存后，全国住宅商品房待售面积大幅下降，较 2016年初的 4.7亿平米高点已下降 32%。

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但并不就此认为待售面积的下降会引发全国范围内房企的投资需求，而是将呈现区域结构性的补库存行为。一方面，统计局显示 2016 年城镇居民人均住宅面积 36.6 平方米，即普通三口之家居住面积约 110 平米/户，已达到大部分欧洲国家水平，其中部分三四线城市人均住宅量已饱和。

另一方面，目前全国在建住宅面积 52亿平米，按照人均住宅面积计算可满足近 1.4亿人口的需求，约占国内总人口数量的 10%；假设扣除过去 2年的期房销售面积，估算目前可售住宅库存也近 37亿平米，满足近 1亿人的居住需求，即新增 7%的城镇化率水平。考虑到未来的新增土地出让，认为以目前存量库存来看，未来房地产投资增速将保持低位运行的新常态。

2018年预测：销售同比降4%，投资同比增 4.5%

综上，预测 2018年全国商品房销售面积和销售额分别同比下降 5%和下降4%，投资额同比增长 4.5%；新开工面积同比增长 4%。