杨红旭：2018返乡置业大热你在老家买房了吗？为老杨打Call　　多数地区的返乡网友

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为老杨打Call

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　　多数地区的返乡网友，情绪高昂，购房信心强。但是老杨要给大家泼点冷水。

　　投资房产，其实投资的是一个城市的发展潜力。

　　如果未来三年五年不打算回老家生活，则应力争将有限的积蓄，换成一二线城市或大都市周边（须宜自住）的一套小房子！

　　过年返乡置业，每年都发生。然而，2018年似乎来得特别猛！

　　究其原因，主要是2015年以来的这轮房地产短周期上行，力度之大，范围之广，史上罕见。房地产板块轮动特征史无前例之鲜明。2015年，主要是一线城市房价大涨；2016年，主要是二线城市和大都市圈暴涨；2017年，主要是三四线城市上涨。

　　这也就意味着，2018年春节的返乡客，过去两年他们经历了一二线城市房价大涨，但多数打工者是买不起的，他们回到家乡之后，发现三四线家乡的房价刚上涨，且相比一二线房价仍然便宜很多，同时留守的家人也倾向于买房，于是禁不住将打工赚的钱，砸进家乡的房子上。

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一个背景

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　　这里，还有一个重要背景，需要讲给大家听。2011年开始，我国房地产市场总体上告别黄金十年，进入白银十年，其标志是全国房价涨幅收窄，广大弱二线与三四线城市房价开始下跌或盘整，一直持续至2016年。

　　经历了长达五年左右的漫漫长夜，甚至经历了楼盘烂尾，广大三四线城市的开发商与民众，已经不敢奢望本地房价还会再次上涨了。就在这一背景下，在房产政策与货币政策宽松、国家大力支持去库存条件下，在一二线城市房价上涨之后，2017年全国多数三四线城市房价突然出现程度不一的上涨。其中，棚改力度加大且货币化补偿，以及鼓励农民进城买房，是三四线和县域房价上涨的重要因素。

　　春风吹拂之下，三四线城市购房者那颗僵冷的心，也开始活络起来。在中国，“买涨不买跌”，不仅体现在股市中，而且反映在楼市里。回乡客与留守者，在2018年春节，很容易达成共识：在老家买房！

　　一个调查

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　　刚刚过去的春节假期，各类媒体都在大张旗鼓地报道春节返乡见闻，其中也包括三四线城市的房市。老杨也发起了一个小调查：2月22日，我在新浪微博发了条微博：

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　　结果有20多万的阅读量，还有近400条评论与转发。

　　老杨随意摘几条网友评论，大家看看原生态的网络声音吧。

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　　看完上述网友的跟帖，大概可以归纳几条：

　　一是2018年春节相比2017年春节，多数地区的房价上涨了。

　　二是房价上涨的城市多属三四线城市及县城，尤其是中西部地区。

　　三是少数地区房价下跌了，郑州、石家庄、盐城等，其实过去半年房价下跌的城市还有北京、廊坊、上海、厦门、合肥、苏州等十几个城市，主要分布于东部。

　　四是多数地区的返乡网友，情绪高昂，购房信心强。

　　一个建议

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　　然而，老杨想给返乡置者们泼点冷水。

　　一定要想清楚购房的目的。如果是自住需求，又有购买能力，当然应该在工作和生活地购房了。如果是投资需求，则另当别论。

　　值得关注的是，还有一种特殊需求：娶妻房。为什么不叫“婚房”？传统意义上，婚房是刚需自住房，也即结婚后小两口自住之用。但三四五线地区的所谓“娶妻房”，是为了讨老婆而买的房，买后却不一定居住。

　　看似奇怪，却也不怪。老杨过年回乡，就听说村里有几个光棍男，成了精神病，包括我的一个小学同学。主因：娶不起媳妇。这是一个悲哀且无奈的现象。近几年，农村男孩想找老婆，多数都需要有车有房。其中，房子不是农房，而是县城或市区的商品房！这些县城或市区的房子，或许以后会自住，但暂时仍住在村里者居多（种田方便）。

　　其实，过年返乡购房者当中，相当部分属于投资需求，或至少部分含有投资成分。比如，看到一二线城市过去两年房价大涨，于是推理家乡三四五线的房价也将同样大涨。比如，大城市房价太高买不起，因担心手中打工积存的辛苦钱会贬值，于是想在老家中小城市买房保值。

　　过去十几年的历史表明，三四五线城市的房子保值增值性较差，2011年至2016年很多城市呈下跌和调整态势，跌五年，涨一年，等你意识到房价上涨、听到周边亲友都在热议房价，不由自主忘记了之前下跌五年之痛，兴奋冲了进去。不知，未来一段岁月中，又将伤心懊悔好几年。

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　　全国三四线城市与镇区的楼市，其实是分化的。多数地区房价程度不一地上涨了，也有少数地区价格横盘，仍需要去库存。部分地区，几年前的民间高息贷危机爆发，至今仍一地鸡毛。因为这些资金多流进了房地产开发项目，其中有些项目涉及城中村改造，涉及利益群体较多，且几年前房价呈下跌状态，于是项目烂尾了，至今仍未复工。对于仍未能走出盘整，仍存在烂尾项目的地区，尤其不宜进行房产投资。

　　投资房产，其实投资的是一个城市的发展潜力。三四五线城市人口少、增长慢（其中部分地区下降）、经济发展乏力、产业结构不合理，十多年前，可能还有几家国企效益凑合，如今一个城市能找到两三家效益好的大中型企业，都很难。只有行政机构、事业单位的人员收入不错，除此就是中小生意人。需求端的能量不够强，供应端的潜力却无穷大（土地不缺）。房价也只能涨一年跌五年。

　　对于在一二线城市拼搏的农村务工人员和中小城镇青年，老杨只有一条建议：如果未来三年五年不打算回老家生活，则应力争将有限的积蓄，换成一二线城市或大都市周边（须宜自住）的一套小房子！即便是旧一点、偏一点、小一点，也没关系。

　　思考题

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　　一线的首付或者老家的全款大房子，你更倾向于在哪买呢？

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