租房4.2万亿的市场规模，挤掉水分，还剩什么？到2030年

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到2030年，我国将有2.7亿租赁人口，租房市场将形成4.2万亿的市场规模！

过去的一年不知有多少人被长租公寓的市场数据震撼到了，各类企业摩拳擦掌，争前恐后的投身到住房租赁的蓝海中。

但这些高升的数字背后，真正的利润与空间究竟几何？

春节过后，开工的第一天，长租公寓首先应挤掉水分，直面真实的自己。

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不得不说的优势

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去年开始，国内住房租赁市场迎来“爆发式”发展，开发商、中介公司、酒店以及创业公司等纷纷推出长租公寓产品。更有甚者，互联网巨头京东、支付宝，金融巨头中国银联、建设银行等也已从运营、金融支持等多方位切入租赁市场，分食租赁市场蛋糕。

政策红利。

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众多长租公寓的参与者，之所以看中长租市场，首先是依据政策的倾斜导向。去年7月，中央九部委联合发文并选取12个城市开展住房租赁市场试点；广州、武汉、杭州等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策；同时，北上广深等地先后推出多宗只租不售的租赁住宅用地；国土部、住建部近日原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门等11个城市利用集体建设用地开展租赁住房试点实施方案。

资本红利。

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随着政策的风口来临，各路资本也开始蜂拥而至。戴德梁行报告显示，2014年9月，顺为基金联合联创策源投资 YOU+公寓1 亿人民币，开启了公寓创业的吸金时代；2015年6月4日，互联网 + 二房东魔方公寓融资2 亿美金，一度超越YOU+公寓；据统计，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13 宗，2018年1月长租公寓品牌自如宣布完成40亿元A轮融资，刷新国内长租公寓行业最高单次融资纪录，也为2018年长租公寓市场开局引来更多关注。

各大机构积极探索引入REITs，以实现可持续融资。“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和保利地产自持租赁住房类 REITs 均于2017年10月获准发行，至此，国内首单权益型公寓类REITs 和自持租赁住房类REITs 均实现破冰。这为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到了重要的示范作用。

虚高的水分

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虽然在政策的风口和资本的红利下，长租公寓有着巨大的发展机遇，但残酷的现实也是不容忽视的一个方面。长租公寓行业当下的发展存在两大问题：一是盈利，二是品质保障。其中，盈利是长租公寓品牌公认的难题。受到资本青睐的长租公寓不能只依靠低成本收购房源和装修改造后提高租金等形成的“剪刀差”经营效益，而是应该在扩大规模后增加增值服务。

除了上述显而易见的效益问题，被高估的市场规模和虚高的运营房源数量这两个长租公寓的“隐形杀手”也是要正视的问题。

盲目乐观的市场空间。

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有机构报告预测，到2020年，租房人数将达到1.9亿人；到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，甚至有机构预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。看了这些自娱自乐的预测数据，貌似长租公寓行业空间很大。暂且不管这些数据预测的依据和过程是否合理，仅从结果来看，这个数字显然不够合理，也没有这么多市场空间。

一直以来我国的房地产环境均以轻租重售为主，市场化的租赁住房本质在于先租后买，按照中国人的传统观念，“安得广厦千万间”指的就是一个家庭要有自己的住房才会安居乐业。在租赁人口有了一定的支付能力后，买房是必然选择。因此，伴随着城镇化的进程和收入水平的提升，租赁住房的群体会不断转化到住房买卖市场，租赁市场的空间不会一直无限制放大，最后规模呈现什么样的数字还有待探究。

虚高的运营规模。

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自从房地产企业、国企相继进入到租房市场中后，租房市场的局面就成了“谁先抢占更多的市场规模，谁就能成为租房的龙头企业”。所以，一时间，5万间，10万间的运营量成了市场上最火热的词语。但事实真的如此吗？

以集中式公寓企业为例，各企业的官方运营房间数量=实际运营房间数+签约未运营房间数。这种方式在一定程度上，让受众产生了假象。

另外，二房东模式的分散式公寓企业的运营数字“水分”更大。一般来讲，这些数据包括两部分：一部分是正式签约由二手房公寓板块业务运营的房间数据，这个数据算正常的签约运营数据；另外一部分是已经登记租房的房源，这些房源有可能同时在几家登记在几家企业的平台之下，这样的数据就存在一定水分。

除了上述运营签约间数“水分”之外，“假合同”的水分也存在。“假合同”分为两类：一是个别大公司与中小规模长租公寓签“假合同”，房价、数量算自己的，只需要交一部分“手续费”，其实，业务不存在任何关系；二是直接签“假合同”，利用各种营销噱头和开发商项目签约。而这种项目建设周期长，未来的变数大。

长租公寓的政策和资本优势非常明显，但是将过高的“水分”挤掉后，长租公寓是否只剩下虚假的繁荣？长租公寓企业在急于扩大市场占有率，企图获得更多融资时，更应该从根本上解决专业度、运营能力的问题，应该真真切切做好租房生态。

要想借着东风跑的更远，挤干水分、减少重量才能借势发力，焕发生机。