「城市轮动效应」依然存在︱DK楼市不能说No.72
声音︱刘德科
一线城市涨完二线涨，二线涨完三四线涨，这是过去两三年我们所经历的「城市轮动效应」。调控到这个地步，「城市轮动效应」还存在吗？今天我们借用国家统计局新公布的数据，来聊这个话题。
前天（
2
月
24
日），国家统计局照例公布了《
1
月份
70
个大中城市住宅销售价格变动情况》。因为是
2018
年第一月份的数据，所以特别有承前启后的解读意义。我们分两个维度来解读这份数据——
一个是「定基
2015
」，也就是说从
2015
年去库存以来，房价涨幅最厉害的是哪些城市；
另一个是「同比」，也就是说跟一年前相比，房价涨幅最厉害的又是哪些城市。
由于一手房的数据已经严重失真，我们只能选择相对靠谱的二手房数据来观测。我们先来看
2015
年去库存以来二手房涨幅最厉害的十个城市
——
▼ 去库存以来二手房涨幅前十城市
排序
城市
涨幅
（定基
2015
）
二手房均价
（元
/
㎡）
1
合肥
51.4
%
14,770
2
北京
46.8
%
62,871
3
广州
45.9
%
31,570
4
深圳
45.3
%
55,703
5
上海
41.5
%
54,801
6
厦门
40.7
%
46,027
7
武汉
36.8
%
18,284
8
南京
35.2
%
28,449
9
杭州
34.3%
30,898
10
郑州
30.3
%
14,689
*
涨幅数据来自国家统计局
2018
年
1
月《
70
个大中城市住宅销售价格变动情况》（苏州、东莞、佛山、珠海、廊坊、嘉兴等热点城市未被国家统计），二手房均价来自「中国房价行情平台」
2018
年
1
月数据
通过这份表格，可以清楚地看到，去库存以来，涨幅最猛的还是那些强势城市。北上广深进入前十，我们很容易理解；武汉南京杭州，也能理解；剩下的三个城市，即合肥、厦门和郑州稍微有点特别。
厦门太独特，它是中国大陆房价第四高城市；当然，厦门房价这么高有很多原因，如果只能说一个原因，那就是它具有强大的「城市吸附力」，不仅对福建全省有吸附力，甚至对华东、华南甚至全国都有吸附力。
厦门太特殊，没有太大参考性。值得关注的其实是合肥与郑州。我们在过去的节目中说，这两个省会城市是所有「发展中」省会城市的标杆，它们通过强势的城市建设与积极的产业引进政策，实现了华丽的逆袭。
房价不过是城市竞争力的一个结果体现而已。合肥与郑州的房价涨幅，体现的是这两个城市越变越好，越来越有竞争力。
那么，合肥与郑州之后，哪些省会城市也有机会？或者说，下一个合肥或下一个郑州会是谁？
刚才我们说了一个维度，即「定基
2015
」；接下来我们再来看「同比」，也就是说跟一年前相比，房价涨幅最厉害的又是哪些城市——
▼1 月份二手房同比涨幅前十城市
排序
城市
涨幅
二手房均价
（元
/
㎡）
1
青岛
10.6
%
20,720
2
长沙
10.6
%
10,526
3
乌鲁木齐
9.5
%
7,448
4
西安
8.9
%
10,977
5
武汉
8.8 %
18,284
6
无锡
8.5
%
12,901
7
太原
8.3
%
10,058
8
重庆
8.0
%
10,731
8
北海
8.0
%
5,658
10
广州
7.6 %
31,570
*
根据国家统计局
2018
年
1
月
70
个大中城市住宅价格数据整理，苏州、东莞、佛山、珠海、廊坊、嘉兴等热点城市未被国家统计
按照国家统计局的数据， 过去一年，房价涨幅最厉害的是青岛，我们想象不到吧。
排名前三的是青岛、长沙与乌鲁木齐，我们想象不到吧。
这种想象不到，就是「城市轮动效应」
：强势城市涨过了，然后轮到了那些看起来不起眼的城市，包括那些不起眼的省会城市、副省级城市或直辖市。
在
1
月份二手房同比涨幅前十城市中，二手房均价在万元基准线上有五个，即长沙（
10526
）、西安（
10977
）、无锡（
12901
）、太原（
10,058
）和重庆（
10,731
）。
为什么它们的涨幅大？因为它们的房价绝对值还较低，还在万元基准线上，如果它们也像合肥与郑州那样，在城市建设上稍微强势一点，在产业引进上稍微积极一些，也可以爬上一万五的基准线。
注意，我们说的是二手房均价基准线，均价如果涨
50%
，你的切身感受通常会是周边楼盘的价格都已经翻番了。
结论
「城市轮动效应」的底层原因是，互联网、高铁、购物中心这三样东西的扩张与繁殖，在一定程度上拉平了城市的等级差异，稍微积极一点的城市，都有机会上一个台阶。
所以，只要这三样东西的发展势头还在，「城市轮动效应」就会继续存在。
那么，下一阶段，哪些城市还有较好的中长期价值？主要有两种城市——
一种是拥有较高政治等级的城市，即省会城市、副省级城市或直辖市。
另一种是抓住了关键产业发展契机的城市。此前，这类城市的典型代表是抓住了大数据产业发展契机的贵阳，抓住了物联网产业发展契机的无锡；下一阶段，这类城市的典型代表可能是鄂州，要建顺丰机场（货运量将仅次于北上广深四大机场，跻身全国前五位）的湖北鄂州。
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