朱兆荣:房地产市场从高速增长进入了平稳发展阶段新闻提要第一财经记者近日独家采访了

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新闻提要

第一财经采访人员近日独家采访了第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣，以及第一太平戴维斯估值部董事甘启善，双方表达了对变革之下中国房地产市场的预期与看法。朱兆荣认为，中国房地产市场从高速增长进入了平稳发展阶段，"但只要紧跟政府的政策，就会发现机会反而越来越多。"

中华写字楼网(http://www.officese.com):朱兆荣:房地产市场从高速增长进入了平稳发展阶段

随着中国共产党第十九次全国代表大会的召开，对于稳定房地产市场的不断重申，在极大层面上改变了市场的预期，而大力发展租赁型住房则早已成为政府、开发商乃至整个市场的重中之重。

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第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣

第一财经:今年以来，中国房地产市场发生了翻天覆地的变化，无论是政策基调，还是对上下游产业链的传导方面。您认为这种变化会从根本上改变楼市供需的逻辑吗?

朱兆荣:严格来讲，我们过去的几年，整个中国房地产市场属于高速增长的阶段。而现在，政府给的信号很清楚，基调也已经确定下来了--房子是用来住的，不是用来炒的。这样下来，房地产市场从高速增长变成了平稳发展。不像之前，买一块地，找个建筑师、施工队，两年后就翻了两倍，这样的市场应该不复存在了。市场会更看重中长线的发展，未来的市场会变得更加合理。

在十九大之后，业内对中国整体经济的未来发展，是非常有信心的。经济稳定的前提下，中长线发展，反而对开发商来讲是更加有利的。大家(开发商)的思路在发生变化，开发商和购房者都变得更为理性成熟，因此我们对房地产市场更加有信心，相信只要把握政府政策，也会有很多机会。

甘启善:从十三五规划我们看到，未来五年，会有超过70万套的租赁用房供应量，会占新增供应量的60%。而从现在的情况看来，拿地的价格相对来说也比较低，楼板价仅6000~10000元 /平方米。如果拿地的价格降下来的话，整个成本就会降低，那未来房屋租赁的回报率将较目前(仅2%左右)回归到更合理的区间，这样对开发商来说才具有吸引力。所以，从这里也可以看到政府的决心。

第一财经:刚才提到的租赁用地的推出，可以看到，随着政策的推进，未来会有更多开发商自持的出租项目推出。您认为跟传统的开发销售模式相比，租赁用地更需要开发商具备哪些能力?

朱兆荣:整个投资和现金流的模式，以后就变了，现在这种快速回笼的方式，走下去会很难。如果开发商财力不够，就会很难做这个业务。然而，这个市场很大，将来的土地供应量会有一半是用来出租，未来，这个市场是有潜力的。但是以我们现在的租金回报来看，跟国际上相比还是比较低的，我们的市场仍然有待发展成熟。此外，这种模式一旦成立，小型开发商的压力会比较大，外资开发商也需要有一段适应调整期，不会很快入市，因此，首批有能力进入这个市场的应该会是国企以及有实力的大型民企。此外，在进入这一市场之后，是否能长足的发展，还是要看后期的运营管理水平。

甘启善:如此看来，开发商资产管理能力非常重要。以前，很少有开发商去做一些资产证券化的产品，因此在资产管理方面，基金也好，信托也好，很多不具备这一能力。但未来，如果资产管理没有做好的话，资产的素质也会受到影响，包括将来租金的增长和回报，以及今后居住率等问题都难以解决。

对于开发商而言，现金流回报率和退出的机制都很重要。而对于很多投资人来说，这就不是投资回报率的问题，而是资金回笼的问题了。目前市场的四单包括长租公寓:魔方、自如发行的ABS以及新派、保利发行的类REITs。前面两个是二房东的产品，另外两单就是业主自己发的产品。比如保利的资产包包括几十幢长租公寓，融资规模达到50亿，整个资产包是很不错的，用比较优质的资产，搭配一些普通资产，整体资产包表现比较平均，风险小，稳定性高，也更具有吸引力。

第一财经:如果开发商想在这一市场立足，您有什么建议?

朱兆荣:我们现在正在和一些大型开发商聊，他们以前没有处理或者参与过这种模式，没有历史对照。我们通常会提供一些顾问服务，比如房型、配套怎么做，租赁管理怎么做。我们相信很快会有合作，因为他们的持有量较大，不同项目在不同地区位于不同城市，因此所面临的挑战都是不一样的，此外，我们仍因紧跟政府的政策导向。

甘启善:对于开发商而言，其实都是有机会的。现在的阶段是在慢慢试水温，看市场的反应是怎么样的。就像刚刚朱总提过的，开发销售快速增长的模式也在慢慢改变。现在是存量房的时代，所以我相信，未来的新型企业、民营企业也有机会参与到其中。

第一财经:存量房时代下，长租公寓的管理有多难?

朱兆荣:摆在台面上的回报率大家都算得出来，经营管理的要求也很高，起步应该还是非常费力的。长租公寓管理起来很不容易，一路走来应该会遇到很多问题。境外的成功案例也并不多见，新加坡的长租公寓还相对满意一些;英国也实行了很多年，但在管理上也是不容易。