地价即房价，这个别墅1600万起卖，还便宜了300万?丨户型库洞察户型趋势

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指北针

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户型库

俗话说:买套房子穷三代，选错户型悔一生。

商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。

各位屏幕前的户友，大家好!今天库哥推荐一个帝都1600万起的合院，虽然北京楼市1月份仅有可怜的几个新盘亮相，但是在售的新楼盘都跟打了鸡血似的，没日没夜在卖房。

在二手房交易量大萎缩的时代，新房销售成为房产中介们生存的基础。不巧的是，如今入市的新盘又特别少，诸如**别墅·*庐这个项目。这样位于亦庄南海子公园附近的项目，竟然成了全城中介热推的项目。

从外环境来看，*庐项目位于南海子公园正南，旁边有一个亦庄水库，这个水库属于南水北调蓄水工程，按照规划，水库周边会建设一个很大的人工湖以及配套公园。

很多不住在亦庄的人还不知道这个水库的存在，但是2018年底竣工之后，这里就会形成一个人工湖湿地公园，预计周边地价会快速飙升。顾问君现场踩盘发现，*庐项目周边仍有几块整理出来的地块待出让，不幸的是，*庐是目前这个区域唯一的新楼盘，这意味着早期的市场要靠自己扛了。

*庐的售楼处设在别墅内，但是项目并不此，远离了中信墅、紫禁壹号院、中信新城、棠颂别墅形成的这个高端居住圈，孤零零在中信新城的西南角。这个区域的南边是亦庄的一些老旧居住区，大部分为部委公务员的经济适用房。

这次，*庐推出28-35号六栋楼，其中35号楼因为临近公路，且南边有公务员安置房遮挡，作为特价房推出，最低至1630万元起。户型为建筑面积250-270平米，使用面积430-490平米，院子面积90-170平米不等。

以项目推出的一套特价房为例，按照建筑面积算，每平米售价仅6.5万元。而*庐这块地是2013年以12.2亿元的价格，被首开住总联合体拿下来的，楼面地价高达5.8万元/平米。

如果算上银行利息和建筑成本的话，单价仅6.5万元/平米的特价房，当真是开发商在赔本卖了。

来到亦庄，经常可以看到*庐的路牌广告，项目推广力度并不差。而在户外广告上，明确写着:1900万元/套起，从这个价格去看，目前推出的特价房，应该是每套降价了300万元!

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从现场样板间来看，*庐外观为中式设计，开发商赠送入户门头及镶铜的外立面装修，外墙全部采用石材，门头和壁灯也是悉心打磨。

这种中式合院，无论是在景粼原著，还是泰禾的院子系，都是2-3000万元/套起，而*庐位于南海子公园旁边，位置优越，这个地段的合院产品，按说是应该卖2000万元/套以上的。

这个项目目前推出的房源位于社区边角位置，所谓一分钱一分货，项目比较好的位置的房子都卖到了2000万元/套以上。这个项目的重要卖点是院子比较大，面积最小的也有90平米。对比龙湖天琅等项目，那些号称双拼或者联排的别墅，院子都仅在30-60平米，显得比较狭小，而90平米的院子，对于想过有天有地生活的家庭来说，性价比很高。

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一位朋友在看过*庐之后也是被院子打动了。这位今年刚好50岁的朋友，对中式合院情有独钟，认为很能表达他的情怀。他带着夫人跟顾问君看过*庐之后表示，自己很喜欢这种房子，因为他们家里就三口人，对房子本身使用面积要求不大。这种带有大院子，外观看起来很高雅的房子，正是他们想要的。

使用上的尴尬

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顾问君毕竟不是来给*庐写软文的，本着对大家负责的态度，还是要扒扒这个项目的缺点。

顾问君的很多房产营销总监朋友，都去看过*庐项目，大家总结这个项目的缺点几乎一致:地上使用面积太少，不实用。

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虽然*庐宣传称，建筑面积250平米的户型，使用面积达到了430平米以上，但是大部分面积是地下两层挖出来的，地上1-2层面积偏小，单层面积仅有70多平米，可以说是“MINI”版合院作品。

以*庐一套南入院，建筑面积为272平米的房子为例，其1层庭院会客层的总宽度为10.9米，而南北进深长度为8.3米，且这10.9米宽度为南向的卧室和客厅均分，实际客厅面宽不超过5米。

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?庭院会客层

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一层设计为一个面积不大的老人房和客厅，客厅面积目测仅有20-30平米，客厅和卧室均分后的一层，再除去电梯厅和楼梯面积，整体给人的感觉是比较局促。

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由于一层面积比较小，项目没做出和地下相通的大挑空感觉，地下2层设计虽然不错(后面专门交待)，但是从入户却看不到，仅有一个采光天窗供地下采光使用，感受不到大气。

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?私属起居层

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地上2层是主卧所在的位置，但也是因为单层面积狭小的问题，强行分开的两个卧室，都不太令人满意。

尤其是主卧的设计，让顾问君大跌眼镜。电梯上来左手就是主卧，没门没厅不说，洗手间竟然在主卧床的头顶后面。这让人想起了海南三亚的一些棚屋式度假酒店的设计方法。

不过，对于家庭居住使用来说，主卧配套卫生间竟然在床头，让人感觉不爽。

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因为主卧规划的面积过小，导致主卧卫生间位置的设计很难，再加上其他陈设，就容易显得主卧空间很紧张。此外，主卧左右都是玻璃，而上面是个坡屋顶，风水上让人感觉有点不聚财。

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二层做出了两个卧室，交房的时候是毛坯，如果要想改成中规中矩的居住层，估计要舍弃一个卧室，改造成一个卧室。这样一来，地上部分可居住使用的卧室其实只有2个，这对于三口之家或者是孩子已经长大成人，不常在家的家庭来说，尚可接受。可如果是6口人以上的三代之家，估计就要住在地下了，可毕竟地下住起来并不舒适。

顾问君就*庐项目咨询了一位专业人士，他也表示陪客户来看过，直接的建议就是，这样的房子可以做会所用，或者过渡性住一住，如果作为终身居所

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，还是比较勉强。

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?多功能休息层

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因为地上使用面积小，地下空间就成了卖点。按照开发商介绍，地下空间有两个卖点，一是7.8米超高的挑高空间，在装修的时候，可以轻松做成2层，而且留出一个7.8米的超高挑空客厅，从地下二层车库回家的话，会客就在地下，很是大气。

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其二就是地下采光比较好。由于院子比较大，样板间沿院子的四面都做了采光玻璃井，顾问君去看的时候，正好是下午4-5点钟，这时地下空间采光依然很好，室内可以做到不用开灯。

但是，这仅是边户可享受的待遇，如果是中间户型，其可留的采光天井估计不会那么多，而边户型一套的起价在2000万元以上。

由于地上使用面积小，*庐的样板间将厨房放在了B1层，因为在开发商的设计当中，就把地下2层作为了主要的功能层使用，包括厨房、会客、家庭聚会等等。地下做厨房，肯定不如明厨明卫好，其安全性等也应该有相应的设计和保证。

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从样板间的设计来看，地下2层空间还是比较大气的。按照开发商的说法，有4重采光天井，让地下空间光亮通透，可利用率高。实际上，据顾问君目测，如果买中间户型，估计要做个下沉式庭院，牺牲掉一部分地下空间，来增加采光度和地下可利用面积，把B1变成首层，才能改变整个房子的利用价值和空间格局。

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当然，开发商是毛坯交房，买这个房子的朋友们，要准备大把装修的银子了，毕竟向地下开挖和大动建筑结构的装修都是烧钱的。

总结:

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1.如果家里人口不多，是3-4口之家，可以考虑这样的房子。

2.地下面积虽然大，但是装修设计费钱耗力。

3.地上使用面积过小是项目硬伤，地上部分如何规划使用很费脑。

4.周边区域内都是老旧项目，难以形成高端居住区氛围，制约项目后期涨价空间。

5.目前是项目第一期在售，又是特价房，性价比高，如果3-5年后换房，可以考虑过渡和保值增值使用。

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各位户友，我们明天见!

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