致命2018年，公寓人有多焦虑？“我怕公司不计成本拿房，突然玩不关注“公寓次世代”

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致命2018年，公寓人有多焦虑？“我怕公司不计成本拿房，突然玩不下去了”。焦虑|公寓|公司|不计成本|致命|华住---

关注“公寓次世代”，关注中国存量房市场的未来

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在长租行业，你焦虑吗？2018年，这已经是一个无法回避的问题。

8位公寓从业者，与瑜灵分享了“他们的焦虑”，他们中有公寓老板、也有品牌公寓的员工，每个人的“痛苦”和“疑惑”各有不同，或是一个难料结果的战略决策，或是与房企抢房源中的煎熬与吃力，或是“看不懂”的公司命运，疲于奔命的压力……

不论哪一种焦虑，漫长、难解，似一颗隐性炸弹，触不及防，可能致命。

文 | 瑜灵

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昨天，我和一位做了13年二房东的公寓老法师聊了许久，启发颇深。

老法师说，他不愁赚钱，06年干公寓，08年开始赚钱后，就没缺过钱，过去2年，很多品牌公寓喊着难盈利，他沉在水下，还是赚了很多。

可我们聊的话题，并非是“如何快速致富的秘诀”，一半以上都有关于“公寓人的种种焦虑”。

突发意识到，公寓人的焦虑已经溢于言表，于是我在朋友圈发起了一个话题——公寓人，你的焦虑是什么？

和8位从业者深聊后，我将他们的焦虑、疑惑呈现出来，希望能带给你一些思考和启示。

老法师

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这个市场太浮躁了，有4点焦虑：

1、浮躁之风盛行，两败俱伤。

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像我们做了十几年公寓，业主资源自然多，70%的房源是不断续签下来的，有些老业主过世了，房子给了孩子还继续租给我们。可品牌公寓根本不讲市场规律，不计成本抢房源，我们也被迫抬高成本，可能还是抢不过。

比如之前，有套房子给租客的市场价也只能做到8000（月租），我们拿价都出到了7000，有个品牌公寓最后出了9000。

2、做小累做大亏，上下为难。

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规模小能赚钱，但资源越来越难抢，做大了又不赚钱，对我们来说也不实际。

3、完成原始积累，如何转型?

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从08年到现在，每年我们收入都比较稳定，赚得也不少，可接下来呢？未来呢？不仅是企业的转型，我想找到一条出路，我资产的出路。

4、期待大佬整合，各司其职。

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公寓行业需要一个华住，而不是一家垄断式的直营企业，小品牌累，大品牌亏，华住模式既可发挥小品牌的灵活经营，保障了发展空间，又能做大品牌，更容易解决盈利问题，关键是谁带这个头，谁去做。

广州 · 斜杠青年公寓

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我们主要做集中式，体量不大，1000多套，团队10多人，也想发展分散式。肯定焦虑，主要来源于：

1、成本的不断上涨（拿房成本、装修成本、人力成本），利润进一步降低；

2、市场竞争加剧，产品更加细分，没有专业的团队越来越难；

3、租客偏好发生变化，原来有房子就租的出去，现在发现空置率提高了；4、房地产、国家队也进入了，没有资金优势的我们感觉压力更大了。

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我们目前最需要加速人才培养，加速公司规模扩张。缺不缺资金不是问题，问题是管理。

做长租公寓，没有好的管理，都是扯淡，房子一堆、客户一堆，管理不善，乱套了之后赚钱是不长远的。

我们现在体量1000多间体量，人和管理的节奏跟得上，今年目标做到3500间，年中是关键。

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最大的焦虑是，地产商搅局。

他们不以盈利为目的，不要求入住率，抢地盘拼价格，要的是流水。资本一来，把物业价格抬高了，又把租赁价格拼低了。

他们达到一定规模后増股、上市，什么亏损都转给股民，他们挣钱了，我们已经死了。

我们的目的是盈利，目前昆明三家店南京四家店运营良好，唯一拼得过他们的是人性化服务和精细化管理。

也有地产商想并购我们，也接触几家了。但他们运营差的很，从拿物业、装修、运营没有一个环节不存在漏洞，我运营盈利，他们并购重组后就不一定了。

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1、产品竞争力低。

按租客支付能力，一般出租房的排序是这样的：套房-单身公寓-集中式-分散式-二房东-合租-民房。

享受型的客户不差钱，对产品要求高和我们不匹配，价格为主的客户我们分散式也不会成为首选。

2、收房成本下不来，装修成本又越来越高。

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我们做了调查问卷，目前存在的问题还没有找到解决方案，未来路怎么走，每个人想法都不一样，感觉每条都是出路，又感觉每条都是死路。

去年一整年，我做了各种尝试，2018又感觉回到原点，租客想要的，业主想要的，想解决行业痛点好像又出现新的问题。

广州 · 某品牌公寓

第一，从传统走向企业，举棋难定。

我们是亲戚朋友老乡一起合伙的模式（广州城中村出租房普遍运营模式），财务不统一，存在比较大的隐患，在利益面前，比方说，有些契约精神差或者没有道德底线的（合伙人），或者当经营不善时，很可能会背叛。

有朋友机缘巧合过来和我一起做公寓，他的想法就是做一个中高端的青年社区公寓，在他的鼓动下，我们就成立了公寓公司，但运营模式至今没理顺。

他的想法是变合伙机制为雇佣机制，究竟这个路子是否能走顺，我有很多疑虑。

我总是在传统的合伙模式和新的企业运营模式之间徘徊，既想突破，又不确定结果。

传统模式短平快、成本节约，由于我们的合伙人都是股东，他们有利润分红，只拿少量工资，主动性也非常强。但想扩大规模，就成了限制，管理跟不上。

企业化运营，有能力的人可以进来，管理成本又非常高，压缩了利润空间。

第二，人员的枯竭。

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继续向前发展，管理岗的人手越来越不够。

第三，房源的枯竭。

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做长租的门槛相对低，进来的人越来越多，大家都在抢房源。

某品牌公寓店长

致命2018年，公寓人有多焦虑？“我怕公司不计成本拿房，突然玩不下去了”。焦虑|公寓|公司|不计成本|致命|华住---

不计成本抢房后果很严重，目前我负责的两家门店都是亏损状态。

有焦虑，不盈利的话要么工资低，要么管理者受到的压力很大，经营指标很重，目前考虑跳槽，希望能去一家稳扎稳打经营思路很清晰的公司。

我知道有些公司跑的太快，不盈利，经营指标很高，盲目抢项目，最后相关人员走了一批又一批，我们从业人员也不想跳来跳去的。

我们这个行业目前只能做一二线城市，就这么些物业，有合适的出来，为了完成开发指标，一群BD过去就是抢，本来目前就很难盈利，再一抢能不亏吗？

某品牌公寓员工

致命2018年，公寓人有多焦虑？“我怕公司不计成本拿房，突然玩不下去了”。焦虑|公寓|公司|不计成本|致命|华住---

我负责帮公司剥离及谈退负资源，现在公司在整合缩盘，以前公司算高调，拿融资，到处拿物业扩张，高薪挖人，结果并不理想。

我担心公司不计成本，到时候玩不下去了。

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从传统狭窄、割裂的环境，迈向广阔、融合的时代，大部分公寓人缺少方向，对于未来，没有“安全感”，他们的焦虑集中体现在这几个方面：

1、物业竞争激烈，拿房成本太高，压缩利润空间。

2、产品定位不明，出房不乐观，空置率大经营难。

3、遭遇运营困境，尤其是缺少人才，缺少有能力的管理者。

4、“侵略者”太多、背景太强，外部环境变化太快，风险难预估。

我们也看到，没有一个公寓老板和员工，不热爱自己的事业或工作，他们在自己的岗位上尽心尽力、争分夺秒，想要有所作为，也因此，他们焦虑、担心，甚至夜不能寐。

有个公寓人归结为一句话，2018年要理智前行，与各位同行共勉。

你的焦虑是什么？请留言。

或者来支支招，有哪些大法可破？