新华社发文!多城市松绑!2018年，宁波楼市风向已定? 这个话题不得不聊。昨天留言里

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这个话题不得不聊。

昨天留言里，有一位网友说:亲爱的楼市君，你对2018年的楼市走势有什么看法?

我作了简单的回答，谈及政策风向、地价、供地与库存几个方面。其实相比宁波业界对政策面的避而不谈，其他城市早已掀起新一轮风向的探讨。

比如，最典型的几个事件:合肥解除限价、南京松绑“抢人”、兰州宣布解除部分城区限购，打响正式解除限购第一枪，各地早已沸沸扬扬。

看得出来，不少城市明面上以人才引进为理由，实则更有救市的倾向。

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不过在这之前，一切都是地方政府的一厢情愿。

直到1月7日，新华社刊登一文《大消息!楼市分类调控来了，这个城市率先部分松绑限购!》

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有兴趣的朋友可以去找找全文，正宗新华社，如假包换。

我想说的是，这文章发得非常耐人寻味。第一，新华社的身份大家都知道，不必多说;第二，文章标题和内容，画风是积极的;第三，标题中“率先”这个词，非常有趣。

联想到我对那位网友的回复，加上这则新闻，其实对今年楼市判断的依据更有力了。回顾一下，昨天我是这么说的:

“稳中有升吧(2018年)。第一，宁波行情晚半年多才启动，且调控属于温和派，目前其他城市已有放松迹象，宁波应该不会再加码。第二，地价成本放在那边，房价跌的可能性不大;第三，去年宁波供地只完成不到一半指标，2018年宁波供应量与库存依然不大。 ”

逐条解释一下。

第一，先说政策面。宁波是个非常特别的城市，2016年十多个城市楼市异军突起，宁波却不温不火，未列入热点城市。

宁波真正跟上这波行情，是在2017年过年后。去年4月份才执行“限购圈”政策，比其他热点城市整整晚了半年。

这意味着，宁波的这轮行情也比其他城市晚了半年。

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但是我们知道，调控的风向往往是全国宏观的，不少城市已遭遇“火爆-调控-继续火爆-调控加码-遇冷-松绑”的曲线，接近一个周期。

然而，宁波还没走到曲线的尾部，政策风向却又已经开始“转暖”了，市场很可能又要被全国、周边城市带节奏了。

所以，如果要给2018年宁波楼市定个基调，我认为就是“稳中有升”，因为房地产调控的本质，就是“楼市健康、稳定发展”。

佐证这个风向的，还有另外两个重要指标。

第一个，是2016-2017年宁波出让的地价。

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真的是不低的，2万元楼面价的地块不在少数，意味着开发商要做到3万才有利润。有人会问:“开发商难道一定就赚钱?就不能亏本吗?”

说得有道理。但是事实上，历史上多数地王都能超越周期，平安落地。我们可以看看泊璟廷、看看中央公园与观江园。

先前的地价成本放在那边，今年还要继续推好地(可能会继续刺激市场)，房价下行的可能性基本上不大。

第二个，是市场的库存与供应量。

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现在宁波市场的现状是这样的，2017年底出现一次开盘小高峰(很大部分原因是房企为了冲刺任务)，导致能开的项目，基本都开盘了。

所以，库存也出现了一个短期高位。

截至1月8日，根据透明售房网数据显示，可售套数为23631套，约300万㎡。(根据代理机构细化统计，这个数字要小得多。)

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2万多套房子是什么概念?很直观地说一个数字，2017年宁波新房大约卖掉52000多套。换句话说，也就是半年左右的量。

除了在售库存，还要计算隐形库存--开发商手中的土地。那么去年宁波卖了多少地?据统计，一共253万方，仅仅完成年度计划的49%(不到一半)。

值得注意的是，这些土地有很大一部分都是2017年下半年出让的，意味着推出时间基本会在2018年的下半段。

结论很清楚，2018年上半年供应量依然不大，不可能出现上一轮库存高压的情况。

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在政策、供应以及目前市场的成交流速现状下，2018年宁波楼市的基本调性，我们不难判断。

当然，楼市最大的撬动点是两个字:信心。

同为“新一线城市”的杭州，拥有G20、亚运会双风口，在重重调控下走出独立行情，就是个最好的例子。

尽管宁波这些年相对低调，但去年GDP的高增速(位列副省级城市前茅)，“万亿俱乐部”的乐观预期、新班子的加持，是否会造就一个全新的“宇宙波”呢?

我表示非常有信心，因为宁波天生就是一座不凡的城市。

文:百万图:综合整理

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