干挂哥:宁波买房五大“黄金法则”，不服来辩啊?! 大家好

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大家好，我是发动机，又与大家见面了。

经常有人问我，现阶段买房想保值增值应该怎么选?那今天结合实战经验，和大家简单探讨一下，如何选房以及怎么避免跳坑。

我相信，无论你是自住还是投资，都不希望自己的资产涨得比别人慢、跌得比别人快吧?

那么不说废话，以下全部都是重点!

第一，土地决定价值

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很好理解，我们购买的房子包括土地使用权以及建筑物所有权，但房价增值的是土地，上面的建筑只负责贬值。

我把房价定价看作两类，一种产品溢价，另一种地段溢价。

同样三万的楼盘，前者主要靠高标准的品质建筑和品牌价值做高售价，后者可能只是普通楼盘，却因建在高地价区域，导致售价抬高。

很显然，我们为了保值，尽量避开产品溢价的房子，这类房子往往在交付后面临上涨乏力，横盘甚至跌价的风险。

你们问我同样价格，如何分辨这房子属于哪一类?很简单，看周边区域整体二手房均价啊。售价越接近二手房价的越有价值。

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第二，越不易改变的越值钱。

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我们很多人买房喜欢看样板房，尤其精装修房子，越是高级的装修越深得人心，但是在这里。我得告诉你们一点，装修是房价组成里最不值钱的。

为什么?因为装修改造成本最低啊。

花十万我可以装一套顶级厨房四件套，而十万对于动辄几百万的房价来说，九牛一毛而已。

所以奉劝大家，多关注楼盘建筑和园区本身品质，比如人车分流，外墙用料，门窗品牌等等，毕竟建筑品质不高，可不是敲掉重造那么简单。

第三，万红丛中一点黄

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很多人不明白这是什么意思?先看一下高新区规划图

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高新区核心区规划图

上图可以发现，高新区用地属性红色占绝对优势，只有左上角一块是黄色。也就意味着商服用地远远大于住宅用地。

商服用于吸收产业，意味着工作机会聚集，自然需求旺盛，而住宅用地又有限，最后结果导致供不应求，房价涨幅自然潜力无穷。

有人会说，很多开发商不都说居住氛围强的地方配套不会差啊?很抱歉，实际情况中，凡是大批量住宅小区的区域，都不是重点发展区域。

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因为居住规划的地区都是被动承接人口的地方，产业和工作机会才是主动引导人口的地方。而且优质配套往往在于商服用地之中，居住区的底商能有多好的配套设施?

我已经想象到一般居住区的配套有些啥，一个学校、一家社区医院、一个社区商业体、一个不大不小的公园，加上周围一大片住宅小区。

这种地方的供需关系决定未来二手房价势必受到大量出售房源的价格压制。

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第四，配套的不可复制性

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何为不可复制性?通俗意义是，一个城市中只能存在唯一一个，或者复制成本很高难度很大的配套，越有价值。

比如我们说的东部新城，集中了市政府，金融中心和市属大型企业，这一类配套基本只能存在一个，对于后续发展的其他新城来说，会形成长期压制效果。

在发动机老师看来，公建和配套设施稀缺性和聚集人流的功能差异，决定了地段价值，也就是第一点所说的土地价值。

我的理解是，越容易复刻，越没有聚集功能的配套越不值钱，比如社区商业体，基本每个地方都可以建一个，完全没有门槛的配套，对于房价上涨的推动力极其有限。

再比如公园，公园是一个完全没有聚集效应的配套，有或没有，对区域房价的影响不大。

第五，城建发展是楼市发动机

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推动城市或者区域的房地产发展，无外乎人和钱，要么人进来，要么钱进来。

关于人口导入在上面已经提到，这里来说一下资本对楼市的影响，楼市资本流入有很多方式:

一种以炒作为主的投机资本短期涌入抬高房价，如果当地产业和人口收入跟不上，最后的结果就是房价回落。

另一种资本流入，就是以产业投资和城市建设为主的社会固定资产投资，这一类资本相对来说稳定性强，更安全。

固定资产投资中，我们重点来关注一下城市建设，因为这是政府和城市运营商的资本投入，我有一个观念，买房子就看政府建设在哪里。

根据发动机老师长年观察，凡是宁波烂尾楼较多，基建长期不改造或者建设明显放慢的地方，周围房价往往都会放慢涨幅甚至横盘。哪怕之前被投机资本炒作，后续照样横盘回落。

以上简单提及的五个方面，可以替大家避免楼市大坑。

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炒房靠手段，投资看地段，以上所说的都是针对于房地产的价值投资，而非投机炒房的手段，目的是通过合理配置房产做好防御，以防止被通胀收割。

文:发动机老师图:综合整理

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