房企去年利润大爆发 73%盈利：房价还跌吗？本文来自财经杂坛

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中国房地产市场并未冰火两重天。与之相反，房企的日子有滋有味。

近日，中原地产研究中心报告显示，截至元月 30 日，公布 2017 年年报预告的房地产上市企业合计 82 家，其中多达 60 家企业的业绩预告预盈与预增，占比达 73% 。

据悉，虽然 2017 年房地产持续调控，但房地产企业在 2017 年基本实现了利润的全线爆发。预计亏损的企业只有 8 家，不足 10% 。这 8 家企业基本都是处于转型的房地产企业。

最抢眼的当属京蓝科技和世荣兆业。京蓝科技预计净利润盈利 2.8 亿元到 3.3 亿元，比上年同期增长 2235% 到 2652% 。丰华股份净利润盈利 1.04 亿元到 1.07 亿元，同比增长 1025% 到 1058% 。世荣兆业业绩预告显示预计 2017 年 1-12 月归属上市公司股东的净利润 8.95 亿元至 9.41 亿元，同比增加 855.88% 至 905.01% 。

国家统计局此前发布的数据显示， 2017 年中国商品房销售，无论是成交量还是销售额，均刷新了历史纪录。 2017 年中国商品房销售面积首次突破 16 亿平方米，达 169408 万平方米，比上年增长 7.7% ；商品房销售额也首次突破 13 万亿元，达 133701 亿元，增长 13.7% 。

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看到这些数据，本能的疑问是，不都在喊房价要跌吗？

对于这个话题，业内也争论不休。最具代表性的当属被业内成为 “ 大炮 ” 的任志强。去年 8 月，中国金融博物馆书院理事长任志强，在中国金融博物馆书院第 71 期读书会上表示， “ 你们就可以拼命地买房，因为政府信誉在给你们做担保；谁胆大谁能赚钱 …… 都说房价会跌，那么现在到底是不是买房的好时机呢 ? 回答是：当然是好时机，有钱不买房，一年又白忙。 ”

当然，这种观点并非当时的主流意见。因为多数业内人士认为，每次房地产调控，总是限购限贷政策轮番上，经济稍一下滑，又放开了，跟着房价涨一轮。三番五次，似乎人们都对调控的结果不报期望，房价一路上涨的预期越来越强烈，各地群众纷纷加杠杆入市，形成一股房地产投资持续不断的热潮。

本轮房地产调控初期，不少开发商还心存侥幸，捂盘惜售。不料政策层层加码，备案价控制、拿地控制、加大土地供应、不发放预售证、严控银行房地产相关贷款等等，坚决要稳住房价。随后开发商们清醒过来，又出现开盘抢跑的情况。

这次调控不一样，不再是只调控需求端的短效机制了，综合土地、房产税等一系列房地产长效机制也将陆续面世。

有意思的是，到 2018 年 1 月底，任大炮的房价上涨理论突变。

任志强称，严格说起来 2018 年是没法预测的。假定按照现有的政策不变，比如说房地产政策不变、防范金融风险去杠杆的政策不变。（楼市会有这样的变化：）

第一， 2018 年房地产投资一定是下降，增速下降的幅度可能会稳中有降。

第二，房地产开发面积会下降。从 2017 年竣工情况来看，（房地产开发面积）并没有得到好转，房子卖了将近 17 亿平方米，但是的竣工只有 10 亿多点。

第三个，房价下降的城市会越来越多。任志强称， “ 我说的这三个你们可以猜一猜，看看今年发展结果是不是 ” 。

任大炮为什么出尔反尔，这其中的道理就不再深究。但 2018 年总体房价走势，还是需要理性对待。

一二线城市的房价总体来说，稳中有升，这个不出意外应该可以预测。原因也很简单。 2017 年北京土地市场供应提速，前 8 个月的市场统计，北京住宅用地成交 44 宗，成交总金额 1344.8 亿元。其中，首开以 427.18 亿元，拿到建筑面积为 163.5632 万平方米，排在第一。

再根据相关媒体披露的房价计算公式：房价 = 土地成本（ 30% ） + 开发费用（ 10% ） + 建安成本（ 20% ） + 税费（ 15% ） + 利润（ 25% ）。在这个公式中，开发费用、建安成本、税费基本上在同一个地方变化并不会太大，因此，土地也就自然而然成为了影响房价的重要影响因素。

那么开发商拿地成本到底是多少呢？公开资料显示， 2017 年，在拿地位置方面，大兴区的供应量多达 12 宗，平谷区成交 10 宗位居第二，热门区域朝阳区和丰台区也各有六宗地供应，其中朝阳区还有一宗自住房地块。房山区也有多个热门区域有地块出让，包括良乡、长阳和青龙湖。而五年未有土地入市的东城区今年也拍出了一块 “ 限房价、竞地价 ” 地块，未来销售限价为 93521 元 / 平米。

9 万多元 / 平方米的地拿地成本，那么再根据公式，就不难想象，房价是跌还是涨了。

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值得一提的是，财经杂坛春节期间，走访了南方部分城市，发现两个奇怪的现象：首先是三四线甚至五线的部分城市房价已经开始蠢蠢欲动，其次是，二手房价格居然高过新房。

第一种显然是不正常的情况。三四五线城市的流动人口较少，住房的刚性需求与一二线城市相比明显偏低。在这种情况下，新房价格上涨，只能归咎于不分开发商的炒作行为。第二种情况，则是南方的部分城市二手房属于精装修，百姓的装修也在 10 万元到 30 万元不等，领包即住，从而使二手房价格高于新房价格。

再联想到去年底，部分省市已经开始对限购限价政策有所松动。这就基本能理出 2018 年房价的基本走势：

一二线房地产市场稳中有升，而三四五线房地产，即便人为炒作后，也会因刚性需求等原因，房价回归理性。需要区别对待的是，由于东中西部，存在非常明显的差异，会导致地产市场的衍生效应产生滞后性，不排除部分三四线城市房价坚挺的局面。

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这其中还要看股市是否持续向好。如果资金大量涌进股市，房地产市场也会受到一定程度的影响。 “ 房子是用来住的、不是用来炒的 ” ，这句话要牢牢记住。