山东冠县:城乡建设带动房地产市场发展中国指数研究院连续四年开展春节返乡

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中国指数研究院连续四年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

“义和团农民起义”可能很多人都听说过，那么，不知道是否知道义和团起义的地点是在哪里呢?没错，就是山东冠县，就是我的家乡。

冠县位于山东省最西部，处于河北、河南和山东的交界处，是山东省东西主要经济发展轴线--胶济发展轴线的西端，与冀鲁豫三省交界，东距京九(聊城)40公里，西距京广(邯郸)80公里，济聊馆高速公路、329省道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，联接京九、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境实现了“一个半小时上天(济南机场)，五个小时下海(青岛港口)、进京(北京)”。

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2001年-2007年

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房地产起步较晚，发展缓慢

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多年以来，冠县一直是山东省贫困县、国家级贫困县。由于经济发展落后、购买力弱等原因，2001年-2007年七年间，冠县商品房市场整体市场缓慢发展，推出项目数量不足10个，2001年，常兴花园小区;2002年，新世纪花园，2003年，西苑小区;2007年，中新花园等等。自2001年萌芽以来，冠县房地产一直以企业自建房为主，2006年，冠宜春集团自建小区，冠县公路局自建小区……处于起步阶段的冠县房地产市场一直由这些效益较好的企业拉动。但是，这些企业自建房，不对外销售，都是分给企业员工或者以较低的价格卖给公司内部员工。商品房市场处于低迷的状态。

2008年-2017年

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城镇化及棚改建设促进房地产发展

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随着中央提出的“加快城镇化建设步伐”口号，以及房地产开发的热度不断攀升，冠县也搭上了房地产这班高速列车。自2008年以来，冠县房地产进入了高速发展的轨道。2009年，冠县土地成交量为91.6万平，达到顶峰; 2011-2013年土地成交量逐渐上升，增长较快，随着城镇化的开展，冠县在2008-2017年间保持着充足的土地供应量。土地市场的火热带动了房地产市场发展， 2011-2017年，“十二五”规划期间，根据《冠县2017年政府工作报告》，实施棚户区房屋征收110万平方米，建设回迁房项目15个;开工建设中通领尚城、广泽水映城等小区43个，建设商品房20190套。冠县房地产发展进入一个顶峰时期。

拆迁户成为购买商品房的另一主力

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冠县是传统的农业大县，经济发展相对落后，县内产业主要以劳动密集型产业为主，2017年第一、第二、第三产业结构占比分别为为15.3:49.3:35.4。冠县的经济结构对高收入人群数量支撑较弱，整体收入水平较低，也决定了中高收入人群为泛政府公务员和周边私营业主。这些中高人群为改善居住环境等原因，对置换商品房具有较大的需求，是购房置业的主力人群。

《冠县2017年政府工作报告》指出，冠县城镇居民人均可支配收入22719元、增长8.2%，是2011年的1.5倍;农村居民人均可支配收入11370元、增长9%，是2011年的1.6倍。近年来，冠县人均收入有了较大的增长，提高了居民的购买力，对房地产后续的发展具有一定的支持作用。为改善居住条件、方便子女上学等因素，周边乡镇的一些收入较高的居民选择在县城进行购房，成为购房的第二大主力人群。

随着城镇化的进行，政府对拆迁户补偿提升了居民原有的消费能力:根据国土资源局拆迁补偿标准，冠县房屋拆迁补偿的标准为:住宅拆迁户按照平均1260元/平米计价补偿，超出面积部分按照1800元/平米价格购房，商业拆迁户按照平均2400元/平米计价补偿。由于回迁的户型、面积等方面满足不了拆迁户的需求，很多拆迁户会选择购置新房，未来部分拆迁户将成为购房的主力成员，进一步刺激了房地产市场的活跃。

未来发展趋势预测

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从土地供应看，根据《冠县城市总体规划(2014-2030年)》，冠县进行了新一轮的旧城改造以及县城向南、向东扩张的用地规划，释放了大量土地进入市场。根据《冠县2017年度国有建设用地供应计划》，2017年冠县提供住宅用地51.4584公顷，其中:棚户区改造用地23.7274公顷。此外，《规划》中还提出，到2020年，冠县城镇人口达到49.5万人，县域城镇化水平达到55%。2030年，冠县城镇人口达到68.5万人，县域城镇化水平达到65%。中心城区40万人。根据《冠县城市总体规划(2014-2030年)》，冠县县城及周边未来几年将还会有大量的土地供应。

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2017年，党的十九大报告指出，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”。中央经济工作会议也明确提出要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。政府调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局，以地方政府为主责、不搞一刀切的调控新模式。2018年，以本地刚需及改善为主的冠城楼市仍将以稳为主。

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CREIS中指·城市地图

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