制胜未来，需从长计议房地产机构投资者已经被证明有能力为

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房地产机构投资者已经被证明有能力为其投资找到收益的方向。纵观过去的10年，美国10年期政府债券利率年实际增长率仅为1%左右。与此同时，亚太区的办公楼投资总收益率年均则达到了9.6%。尽管二者并不具有直接可比性，但这种收益已相当诱人。

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对于投资者来说，现在面临的问题则是，在未来10年如何选择投资地点与资产类型来储存财富。

2018年伊始，我们观察到全球经济都进入了复苏阶段，欧洲、北美和亚太三个地区经济全都实现增长。今年，我们看到各国央行都相继发出了如果通货膨胀持续就可能加息的信号，并达到全球金融危机以来的正常名义利率水平之上，然而通货膨胀随着经济增长而加重的可能意味着尽管名义利率提高，但实际利率很可能会明显低于全球金融危机之前。

在实际利率相对较低和预期通货膨胀的背景下，投资者将更倾向于配置一定比例的房地产资产，我们预计这种配置比例可能占到他们投资组合的10%及以上。

全球经济持续复苏为房地产行业创造了更广泛的需求，我们预计在2018年，房地产，这一作为长期财富储存手段也将发生一定的转变:

1.制胜城市

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数字化的浪潮已不可避免地向全球各地袭来，那些具有长期房地产需求和科技型人才居住的城市将会更加拥有全球竞争力。

放眼亚太地区，我们发现，科技型公司选择所驻城市的主要影响因素是该城市对于其获取人才是否具有便利性。如果你所在的城市能够成为科技中心，毋庸置疑，产业集聚效应和地产需求就会持续。随着智能手机和网络的普及，对于此类城市的需求可能是全球性的，因此在科技企业集中的城市中站稳脚跟将能制胜未来。

2.技术成本不断降低

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技术成本降低将利于交易成本的减少。过去十年里，任何交易的信息搜索成本、议价成本和监管成本都发生了根本性的转变。

Airbnb(爱彼迎)就是一个很典型的例子。从交易成本角度来看，酒店过去生存下来是因为它们比短期租房更便捷。但随着网络和智能电话的普及，现在的酒店必须加强其服务才能立足，位置的重要性降低了。这也适用于其他房地产行业。

3.共享经济的兴起

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“联合办公”与“共享公寓”已变成为房地产增值的新鲜血液。科技的进步降低了外包供应商和自由职业者的执业成本，也改变了整个市场的就业模式，无论在工作中还是租赁房屋时，千禧一代更希望与志趣相投者共享空间、寻找乐趣、激发创意。

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联合办公运营商的高明之处不在于对房地产空间的利用，而在于营造了一种归属感。在市中心购物商城中的闲置楼层设置联合办公空间，以及通过网络寻找共享公寓的可能，将是我们预计在未来看到的一个流行趋势。

4.资本聚焦另类资产

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仲量联行最新报告对另类资产的定义是指较之办公楼、商铺、酒店式公寓等传统物业类型而言，范畴相对小众、发展阶段相对初级的一部分投资物业类型，例如迷你仓、数据中心、学生公寓、养老住宅等。

全球投资资本总额持续攀升，其中另类资产投资正以其巨大的增长潜力受到越来越多投资界人士的关注。通过科技的进步使得资产利用效率大大高于过去，从而进一步降低了交易成本，也为资本流入另类资产领域提供了更多可能性。另类资产投资回报率呈看好态势，也仍处于蓝海市场。

一方面传统投资物业收益率明显走低，另一方面全球投资资本的募集量达到历史新高，大量资本涌动之下亟待寻找更具价值的投资标的。

未来房地产将继续是储存财富的一种方式，投资者也将继续投入更多资本进入房地产。了解科技对人们的影响方式，将是让房地产创造收益的关键所在。

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