开发商售房广告不算数，买房者如何维权? 【案情简介】2009年的时候

傻大方小编提示您本文标题是：开发商售房广告不算数，买房者如何维权?。来源是北京房产律师李松。

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【案情简介】

2009年的时候，多年经商的老张已经积攒了不少身家，北京刚在2008年经历过奥运会的狂欢，老张决定在北京投资买一套房，既可以自住，又可以让以后在北京上学的小孩住。正好当时北京有一个开发商新开了一个楼盘，开发商宣传这个楼盘为森林住宅公园，小区绿化面积能够达到50%，周围还配套优质中学和小学，在宣传资料中也载明小区的绿化面积达到45%，各种设施齐全，有游泳池、网球场、篮球场等，当然它的房价也比周围其它楼盘房屋的价格要高。老张在售楼部看了样品房之后十分满意，当日就签订了《商品房买卖认购协议》，支付了10万元人民币的定金，之后与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定购买503号房，总价格500万元人民币，老张全款支付。2011年的时候，开发商通知老张收房，老张看到小区的房子之后彻底的傻了眼，小区绿化通过肉眼看也知道肯定不足50%，游泳池、网球场等更是没有，与开发商宣传的差别太多。老张十分生气，找到开发商要求其兑现承诺，但是开发商说双方签订的商品房买卖合同中并未约定小区的绿化面积，也没有约定游泳池、网球场等，故拒绝老张的要求。同时开发商表示，小区绿化面积等配套设施宣传只是一种营销的方式，即使从法律上来说也是一种要约邀请而不是一种要约，真正约束双方的是《商品房买卖合同》，只要开发商按照合同的约定交了房，也就算履行完了自己的所有职责。听开发商这么一说，老张心里也没了底，经人介绍，找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。

【律师解读】

李松律师表示，本案是商品房买卖中比较常见的，开发商在前期广告中，作出各种诱人的承诺，已达到吸引眼球的目的。那么开发商在广告中作出的各种诱人的承诺，到底是要约还是要约邀请，要具体看情况。

李律师指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确立有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。具体到本案，开发商对小区绿化面积及附属设施的允诺都属于其规划范围内的房屋及相关设施的说明，内容具体明确。老张也是因为开发商对小区绿化面积等配套设施的允诺才愿意出很高的价格购买该处的房子，所以说开发商的这个允诺应视为要约而不是要约邀请，即使没有写入双方的合同之中，也应对双方产生约束作用。

李松律师表示在商品房买卖中，还容易发生另外两类纠纷，第一是签了认购书并缴纳了认购金，买受人不想购房了，认购金能不能退。另外一种是房屋交付后开发商一直办不下房产证。

第一种情况，如果买方在认购书约定的时间和开发商签订买卖合同，但双方就买卖合同内容达不成一致的，例如对于合同中约定的相关配套，买受人要求开发商在合同中明确具体的交付时间，而开发商又不愿在合同中约定具体的交付日期，双方对于合同的条款达不成一致，签不成合同开发商应将认购金退还给买方。但如果买方认购后后悔了不想买了，那这种情况认购金不予退还。

第二种情况交房后房产证迟迟办不下来，要具体看开发商不给办房产证的原因。如果开发商一直没取得预售证，或者是尚未取得竣工验收备案表等手续，买方不能直接起诉开放商要求办理房产证，因为开发商未取得相应的手续，对于手续不全的开发项目，法院也无权判决开发商办理房屋产权证。如果开发商所有手续都齐全，但尚未缴纳公共维修基金、契税，导致不能办理房产证的，买房可以起诉开发商要求按照合同约定办理房产证。

【律师提醒】

李松律师提醒大家，买房是大事，买房需谨慎，买房之前最好了解相关法律知识，买房过程中最好有专业法律人士相配随时提供法律意见，这样可以有效避免未来潜在的法律风险。

李松房产律师团队咨询电话:010157116570;01057187753