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法律法规各地根据实际情况会有出入，因地制宜，尤其是贷款政策利率及公积金贷款以及税费政策等。
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一、贷款

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1、商业贷款

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（银行按揭）：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。是贷款人以盈利为目的的贷款。

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2、公积金贷款

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：缴存住房公积金的购房者向银行提交公积金贷款申请，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款的贷款利率低。

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3、组合贷款

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：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。很少应用。

二、房地产权利类型

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：

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、房屋的产权

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：即房屋所有权，是指房产的所有者，按照法律规定对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。产权的体现方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效，不受国家法律保护。

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、土地使用权

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：是指以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。

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、抵押权：

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是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，当债务人不履行债务时，债权人有依法从该抵押财产的价值中优先受清偿的权利。

三、取得《房屋所有权证》的购房者，可以受到国家法律的哪些保护？

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《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，凡是妨害所有权人对其所有房屋占有、使用、收益和处分权利的，都是对所有权人的侵犯。

四、商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？

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商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可在预售契约上更名。办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。

五、产权登记用未成年人的名字，该如何办理？

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购房人只须做个公证就可以，证明办理购房手续的是这位未成年人监护人就可以办理。（根据区域、项目不同，具体情况各异。）

六、商品房认购书网上签定的程序：

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1、房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款；

2、经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编号；

3、房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及时标明该单元（套）商品房已预定。

认购书网上备案后，签定商品房预售合同时合同主体不得随意变更。签定合同的买受人变为认购人在其同一户籍内的或是预订时已明确的其他人员的不视为合同主体变更。

4、房地产开发企业与认购人应自签定认购书之日起七日内签定商品房预售合同，按照规定，通过管理系统办理商品房预售合同网上签约手续。超过七日未签定商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。

经济适用住房签订认购书的，须在三十日内按有关规定进行购买经济适用住房资格审核，符合购买条件的，按照规定，通过管理系统办理商品房预售合同网上签约手续。

七、商品房预售合同网上签约的程序：

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1、房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款；

2、经双方当事人确定后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买售人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号；

3、房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；

4、楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。

八、房地产抵押后，房屋产权证和土地使用权证由谁保管？

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房地抵押需到房地产登记部门进行房地产抵押登记，抵押人所持有的《房屋所有权证》和《土地使用证》对抵押情况进行记载后，仍由抵押人持有，抵押权人持有房地产登记部门颁发的《房屋他项权证》和《国有土地他项权证》。

九、购买一套商品房，要有哪些费用？

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购买一套商品住房费用由以下四部分组成：

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、房价款：

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每平方米（建筑面积）售价×建筑面积。

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、税费：（具体收费标准，参照当地机构标准执行）

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（1）印花税

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：买卖双方各缴纳房价款的万分之五（由税务局收取），即印花税=总房款×0．5‰；

（2）契税

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：是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税（由税务局收取）。普通住宅交纳房价款的1.5%，非普通住宅交纳房价款的3%（北京市普通住宅需满足以下3点：A、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，B、单套建筑面积在140m2以上(含)，C、实际成交价格低于同级别土地住房平均价格1.2倍以下）,商业交纳房价款的3%;

（3）公共维修基金

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：购房款的2%;

（4）抵押登记费

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：约每套200元；

（5）在申办产权过程中：

A、登记费：每建筑平方米0．3元。

B、房屋所有权工本费：每证收费4元。

C、印花贴税：每件5元。

3、物业管理费

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：按相关规收取；

4、供暖费：（具体价格根据区域不同，项目不同，不一样）

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（

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）集中供暖

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： A、热力集团集中供暖价格为24元/建筑平方米/供暖季；

B、采用燃煤锅炉（直供）集中供暖价格为16.5/建筑平方米/供暖季；

C、燃煤锅炉（间供方式）供暖价格为19元/建筑平方米/供暖季；

D、采用燃油、天然气、煤气、电锅炉集中供暖价格为30元/建筑平方米/供暖季（具体项目不同，也不太一样）。

（

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）分户供暖

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：根据设备和热源的不同，按照用量单独核算。有地热采暖、壁挂炉采暖等。

十、办理个人住房贷款时需要缴纳哪些费用？

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从各商业银行目前提供的个人住房担保贷款（又称商业性贷款）、个人住房担保委托贷款（又称政策性贷款）、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表示。

即：个人住房贷款涉及的费用

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律师费

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保险费

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抵押登记费

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上面列出的公式严格来说并不准确（因具体情况不同，办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同）

（1）评估费

建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费；利用公积金政策性贷款的申请人签定购房合同后，需要支付评估费用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费，如果按照要求必须评估，则其费用按500元计收。

（注：经济适用住房的评估费为500元）

（2）律师费

办理商业性贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格认证，律师事务所按申请贷款额的2.5‰向贷款人一次性收取法律服务费，每单最低额度一般在200-300左右，办理政策性贷款时不需支付律师费；如果属组合贷款的，商业资金部分按商业性贷款方法办法收取。

（3）保险费

由于我国目前尚未成立个人信用制度，个人资信难以调查，为了保证贷款的安全偿还，借款人必须提供担保。

房屋财产保险=总房款或贷款额x相应比率x年限

（4）抵押登记费200元。

十一、商贷中的保证担保由开发商提供

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银行商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是与银行签了协议的开发商的项目，在协议中一般有规定，开发商须为在银行商业贷款买住房的借款人提供保证担保，所以一般用银行商业贷款购买商品房开发商都同意为贷款人提供保证。而住房公积金贷款则没有规定要与开发商签订协议，有其他方式供贷款人选择，即用住房公积金贷款购买商品房，开发商可以给提供保证，也可以不提供保证。开发商不提供保证的，借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做保证或购买综合保险。

十二、申请住房商业贷款的程序：

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1、与开发商签订了《商品房买卖合同》，并支付了30%以上的首期房款；

2、去房管部门办理预售登记后，填写借款申请及借款合同，递交有效文件：

A、身份证复印件（夫妻双方，另外地人出具暂住证复印件）

B、户口本首页、本人页及本人变更页复印件

C、婚姻证明（已婚的提供结婚证、离婚的提供离婚证、已到法定婚龄没有结婚的提供由户口所在地的民政局开具的未婚证明）

D、收入证明（加盖所在单位公章或人事章，金额一般是月供的2倍以上，根据具体银行来出具）

E、其他资产（存款、股票、车、债券等）证明复印件(可有可无)

F、购房合同原件及复印件

G、首付款发票复印件

备注:不同银行对所提供的材料有不同要求。

十三、个人住房公积金贷款

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、操作流程

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A、申请人凭购房合同及夫妻双方的住房公积金储存卡到“公积金”管理中心领

表。

B、备齐相关资料后，到“中心”办理贷款审批，由“中心”确定贷款额度、期限。

C、到担保公司办理贷款担保手续，并签订相关合同。

D、“中心”委托银行放款，并通知借款人领取贷款资料。

E、银行按合同约定在借款人存款帐户中按月代扣还款，还清贷款后，借款人向担保公司领回房产证。

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、申请公积金贷款的条件

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A、本地交纳公积金,并连续缴存公积金6个月或累积12个月，且仍在缴纳;

B、没有正在还款的用公积金购买的房屋;

C、申请人的年龄加上申请年限,男不超过65岁,女不超过60岁;

D、贷款金额不能超过单笔住房公积金贷款最高额度。目前，单笔住房公积金贷款最高额度为40万元；《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，可以到52万元；AA级的可上浮15％，可以到46万元。

注：贷款利率2018年基准利率为4.90，但各地根据不同情况都有上浮，比如我所在的区域江西抚州，首套房贷款利率上浮10%，二套房贷款利率上浮20%。因地制宜，仅供参考。

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