济南开启“豪宅”时代;问题来了，土豪够多吗? 2018年的济南楼市

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2018年的济南楼市，将开启一个全新的时代--大批“豪宅”将陆续入市，这些产品的售价动辄将达到两三万，其中既有CBD核心地段的产品，也有远在唐冶、彩石的产品。

只是，不知道济南的土豪是否足够多，能否撑得起这么多动辄两三万的“豪宅”。

4豪宅公布规划

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在春节前，济南规划局公布了4个全新楼盘的工程规划许可，包括万科翡翠云山、万科大都会、龙湖唐冶项目、仁恒世纪花园。

这四个产品两个在CBD，两个在唐冶。根据目前的市场信息，它们的售价将都不便宜。按照正常的进展，它们在半年左右的时间就能进入销售。

来看看这些项目:

1、万科大都会

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该项目位于济南CBD片区，在解放东路以北、新泺大街以南、绸带公园以东，由平安拿地，万科操盘。从产品上看，该项目主要有3栋高层塔楼和4栋10层左右的小高层组成。

项目整体容积率较低，地上只有1.56，在CBD内区位也不错。只是，南侧规划的大型变电站会是该项目最大的硬伤。

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2、龙湖围子山项目

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这是龙湖在去年8月份拿下的土地，位置在唐冶的围子山脚下，周边环境不错，土地容积率只有1.4。产品方面，规划主要为十二三层的小高层和别墅产品。

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3、万科翡翠云山

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这个项目也在唐冶片区，具体位于在建的历城二中新校区南侧。项目土地容积率2.1。按照正常的设计，这样的容积率适合开发小高层产品:

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但在这个项目中，万科将地块北侧设计成了高层产品，南侧设计为四五层多层产品，未来应该会以叠拼的名义对外销售。

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四、仁恒世纪花园

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这个项目也在CBD片区，靠近解放东路，与前述万科大都会相隔一个变电站地块。整个项目包括3个地块，地上容积率2.36，规划产品为高层和小高层。

我们以前说过，该项目是仁恒在济南的第一个项目。

除了仁恒和万科的项目，CBD内还有复星、华润、龙湖等产品可能在今年入市，加上在售的绿地项目，今年CBD内的激烈将较为激烈。

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如果要买“豪宅”

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考虑好这三方面

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除了以上4个楼盘，今年很多新楼盘都会以“豪宅”的名义投放市场。这些产品包括CBD内的住宅，也包括唐冶的高价地项目，还包括汉峪、盛福、长岭山片区的高价地项目。

有小伙伴问我们，在大量豪宅入市之下，该怎么选?

最核心的一点是，你要想清楚你自己的需求到底是什么:

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是找一个安安静静的地方享受舒缓生活，还是要出入繁华都市享受灯红酒绿，亦或只是为了博取升值获得财富。

想清楚了自己的需求，然后再去想产品。在我们看来，购买这些所谓的“豪宅”产品，可以重点留意三个方面:

第一，开发商品牌。

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豪宅是需要“基因”的。因为，豪宅不仅仅是一堆钢筋水泥，它还需要产品的人性化设、社区的绿化景观、后期的物业服务等，这些是一系列的设计，它需要开发商的经验的品牌做支撑。

第二，区位。

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很多人可能觉得，豪宅的“区位”并不是那么重要，它可以是都市中心，也可以在城市边缘，还可以在远郊之外。

但在我们看来，济南未来这一波所谓的豪宅，很多并不是真正意义的豪宅，它们更多还是满足普通的改善性需求、部分投资性需求。

真正的豪宅，可能会因为标的额太大、区位太远等原因，流动性不是很好。而购买这些产品的人，通常也不会怎么考虑转手问题。

但是，对于一般的改善性需求，尤其是对于投资性需求来说，还是要考虑未来出手问题的，这时候就需要考虑区位了。在上面提到的各区位中，我们最看好CBD片区，这个片区产品的流动性也会好于其他片区。

第三，环境。

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买豪宅是享受生活的，所以它需要有较好的配套环境。在去年所拍卖的高价地项目中，部分地块的环境并不是很好。

济南的有钱人够多吗?

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济南近两年的房价上涨，让很多人都惊掉了下巴。大家最惊奇的是--济南的有钱人太多了!有些地方的房价从8千涨到了2万了，买房人还是呼呼地上。

但在我们看来，最根本的原因不是有钱人太多了，而是供应太少了。我们以前说过，只要供应够少，10万块钱的房价也能卖出去，因为终究会有一小部分人能承担起那个价格。

问题是，经过近一年多的正常供地，济南房地产市场的供应在未来一两年内虽然不会明显放量，但与前两年持平问题不大。而经过房价的持续大涨，一般的普通工薪族已经被挡在房价壁垒之外，剩下的“有钱人”能撑得起未来的供应吗?

我们有个粗略的判断:在高价地项目投放市场之后，济南的房价将会进入一个两三年的盘整期。因为，有钱人不够多了，市场需要更多的时间等待“有钱人”跟上步伐。

只是，对于普通的工薪族来说，住房梦似乎在变得越来越远……

--全文完--

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