一个国家房价越高离金融危机就越近（注意到好些网友纠结在“房产税”征

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（注意到好些网友纠结在“房产税”征收上，我的提议是：自住房不征收，而对于投机炒房，恶意哄抬房价的征重税，并将部分税款用于廉租房、长租房、共有产权房的建设。目的相当明确，就是要迫使房价回归合理，使得实体经济更健康，使每个人都能安居乐业。所以，在中国，房产税也可以叫“房产调节税”，适合中国的国情，和欧美征收的方式不尽相同。对于房产税，我多年观点一以贯之，特转发几年前的旧文，和大家分享。）

“居者有其屋”关乎民生大计，而是否开征房产税却关系到整个中国经济与房地产业的健康发展，两者之间如何平衡？这个问题如何解决已迫在眉睫。“他山之石，可以攻玉”，在欧美，房产税是调节房价的利器之一，他们的经验可以拿来借鉴。

一个国家房价越高离金融危机就越近

文/陈思进

近来，有关楼市调控的政策进入了新阶段，“暗战”聚焦于是否征收房产税，网上有关房产税的讨论热度也几近白热化。不过，无论如何，看来房产税势在必行，只是时间的问题了。

当然啦，“居者有其屋”关乎民生大计，而是否开征房产税却关系到整个中国经济与房地产业的健康发展，两者之间如何平衡？这个问题如何解决已迫在眉睫。“他乡之石，可以攻玉”，在欧美房产税是调节房价的利器之一，欧美的经验可以拿来借鉴。

在欧美只要房产权属于私人所有，即便房屋的主人去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等（视房子所属的不同地域而定），平均为2%。假如你花20万美元买一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳 4000美元的房产税，且房产税的征收计算，是根据你所拥有房子的实际价值来决定的。也就是说，房价越涨，房产税越高。如果税率为3%，哪怕房价不涨，每33年（即使不算贷款利息），你的实际付出已超过房价的一倍。

其次，在欧美房子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是进入CPI加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就非得出重手。比如在里根时代，美国一度恶性通胀，里根政府便连续加息，一直加到18%，硬生生地遏制住了通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。

但是，美国政府出台了一系列涉及抵押贷款的政策，比如政府直接或间接为自置房屋保证6.5万亿美元的联邦住宅贷款；自住房的贷款按揭利息和土地税，都可以从年底的个人所得税中加以抵扣；“社区再投资法”通过放低银行贷款门槛的政策，鼓励低收入家庭自置居所。由于政府对房地产业的积极推动，引起有关引发次贷危机的辩论。所以，奥巴马在2012年的财政预算案中，提出了限制抵扣自住屋的房贷利息，即意味着拨正原先被扭曲的联邦税法。

第三，欧美政府在征收了高房地产税之后，大量提供各种类型且租金稳定的住房，使大多数民众并不需要非得购房而居。

比如在欧洲的多数国家，多少年来租房者和拥有私有住房的比例为一半一半，大城市的租房比例则更高，像德国，就有高达58%以上的人一辈子租房而住。即使地广人稀的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主破了历史最高纪录，却依然还有超过32%的人租房而住。而加拿大非但地广，而且人稀，可租房而居的比率都要高达33%。

看到有网友说，一旦中国全面开征房产税，要是税率高的话，他就会将房子卖了。他虽说好像说得的是“气话”，不过，这正好点出了房产税的利害之处！届时可能真会有好些人感觉拥有房子“不合算”了，自然房价就会下跌。

作为参考，目前，欧美主要地区的住房拥有率概括如下：德国41%，法国52%，丹麦50%，奥地利52%，葡萄牙62%，加拿大66%，美国65%（另，新加坡85%住政府提供的组屋、香港一半人住政府的廉租房），在欧美是租房而居，还是买房自住，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已，无论从理财的角度，还是其他方面来考量本无优劣之分。

房价涉及了每一个人的利益，购置了房子的家庭自然不希望房价跌，而无房想买者自然不希望房价涨。但是世界各国的无数案例和事实已证明：由于购房一般用的是信贷消费模式，值得注意的是，一个国家地区，往住房拥有率越高、房价越高的地方，实体经济就越差，离金融危机的爆发点也越近，而且康复和恢复经济的时间将越长！

比如德国、丹麦、奥地利的经济非常扎实、非常健康；可是，葡萄牙、比利时、爱尔兰、西班牙已经深陷债务危机而难以自拔，加拿大正在债务危机的边缘。而美国，从06年７月开始房价一路下跌，陷入金融危机，迄今房价已经跌回2002年的水平，而住房拥有率跌了3%，降到65%，实体经济开始恢复。预计将跌回1998年的水平后才能止跌回升。

结论：在欧美，平均2%的房地产税，是一个控制房价的平衡器，而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，由这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以，欧美的房价不可能像中国涨到天上去。

他山之石，可以攻玉。如果中国真正渴望遏制投机炒房，使房价回归正常合理水平的说，不妨全面同时借鉴欧美上述的那些行之有效的方法，并针对中国国情，提出三个具体建议：对第一套自住房采取免缴房产税，第二套自住房少缴税；而对所有投资房（其实是投机炒房）课以重税；而政府征收了房产税之后，可以将部分税款用于廉租房的建设。

这样才能从“居者拥其屋”的谜思中解脱出来，尽快达到“居者有其屋”，使每个人都能安居乐业。

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