专家透露，投资买房可首选这20个城市编者按:春节期间

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编者按:春节期间，丁祖昱评楼市连续发布了为购房者买房指点迷津系列研究，地产人日报将其分为上下两篇，上篇主要针对一线、二线、三四线城市住宅，下篇主要针对类住宅、商办、文旅和海外地产等，重点预判2018年投资机会以及风险点，给出买房建议。

一、一线城市可买中高端盘

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1、2018年将是买房窗口期

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回顾2017年，一线城市房地产市场有两个特点:一是严控预售证审批，二是中高端盘长期不供应，这就形成了限价“堰塞湖”效应。新增供应量高位回落，北京、上海降至历史低位，同比跌幅都在50%左右。在调控政策持续升级的作用下，一线城市房地产市场降温明显，商品住宅成交量全线回落，北京同比骤降62%。

但这不是房地产市场健康发展的长久之计，一线城市限价“堰塞湖”终须解决。预计在2018年房管局将加快预售证审批，供应量有望低位回升。年初，部分一线城市供应明显放量，以上海为例，1月份商品住宅供应量升至44万平方米，环比大增94%。随着入市房源持续增多，购房者可选择空间明显加大，有助于从中挑选更为中意的住房。并且，一线城市持续偏紧的供求关系有望好转，各项目案场同质化竞争趋于激烈，甚至会出现一定幅度的让利或者折价出售。因此，2018年将是一线城市较好的买房时间窗口期。

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2、中高端住宅一二手价格倒挂或是常态

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近年来，一线城市改善性需求持续释放，中高端项目成交占比直线提升。尽管2017年一线城市成交量全线回落，但是中高端项目去化表现尚佳，总价500万以上项目成交占比稳中有升，北京、上海现已接近40%。豪宅客群购买力强劲，上海、深圳总价千万级豪宅占据一成左右的市场份额，北京成交占比升至16%，同比增加10个百分点。

受限价政策影响，一线城市中高端项目价格管控异常严苛，售价普遍低于市场预期，部分区域、板块甚至出现一二手房价格倒挂。短期内，一线城市限价政策难言实质性转向，中高端市场更是重点管控对象，依旧存在着较大的价格差。相较于纯刚需产品，中高端项目保值、升值空间更大，改善性客群可谓是有“利”可图。我认为一线城市房地产市场长期看好，2018年投资机会还是在于中高端市场。

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3、刚需地王盘短期内难以解套

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当然，一线城市住宅市场也需要规避某些风险点，如想入手刚需地段的地王盘则要谨慎对待。主要原因在于刚需地王盘土地成本偏高，面粉贵于面包的案例不在少数，未来增值空间着实有限。长期以来，地王解套殊为不易，往往是以时间换价格空间。另外由于价格原因，可能会出现交房时间过长、降标降配等多方面问题。

二、强二线买房要趁早

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1、强二线城市建议趁早买房坐享升值

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2017年，强二线城市全面限价，无论是低端还是中高端市场，都存在着较大的价格差。受惠于此，强二线房地产市场持续高热，购房者入市意愿积极。新推案项目去化表现优异，首开便告售罄的案例比比皆是，成都、武汉等市更是一房难求。因二手房价格完全市场化，热点区域、板块一二手房价格倒挂。我认为强二线城市房地产市场长期看好，升值潜力十分可观，购房者一旦看中自己满意的住房，建议趁早购买。

具体而言，杭州已是准一线城市翘楚，科创产业加速聚集，高精尖人才持续净流入，市场前景可期。除了通州一小部分区域，北京将集中疏解“非首都功能”，并向雄安新区转移，但转移过程并非一蹴而就。目前，天津与北京关联度最高，相信未来天津还会有更大的发展。武汉人才新政最给力，着力吸引百万大学生留汉创业就业，并给予购房优惠政策，保守估计将带动七八十万套增量购房需求。重庆最大的特点在于2017年之前房价没涨过，持续时间达10年之久，市场沉淀了大批购买力强劲的置业群体。除一线城市之外，重庆还是地铁建设最好的城市，在建和已建地铁里程超350公里。另外，成都、南京等也是我长期看好的强二线城市，具体原因就不一一赘述。

2、其他二线城市自住、改善首选配套

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相较于强二线城市，其他二线城市在经济活力、产业结构、居民收入等多方面均存在着较大差距。长期来看，其他二线房地产市场运行较为平稳。

对于自住以及改善性群体而言，既然买房是为了改善生活，没必要在意房价一时涨跌。生活配套才是首要考虑因素，譬如有孩子的尽量选择学区房，有老人的尽量选择中心城区，方便就近享受优质医疗服务。在同等房价水平下，建议选择生活配套成熟的区域，暂时规避市政配套尚停留在规划层面的区域，以免后期规划执行不力，影响日常生活。

对于投资而言，其他二线城市投资要相对谨慎，“房子是用来住的不是用来炒的”特别适合这类城市。部分城市在2017年补涨后市场炒作氛围甚浓，房价急速拉升，进一步上行空间着实有限。一旦房价上涨过快，超出本地居民现有购买力，市场或将面临转向风险。

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三、

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三四线投资买房首选这20个城市

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三四线城市的市场周期多半是处于轮动变化中，投资价值并不是很大，时间窗口也比较短。这些城市购房除了自住需求之外，主流投资策略就是提前布局+变现:赶在城市的一轮快速发展前提前布局，启动之后变现。

1、三四线投资买房首选20个强三线城市

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此前我们找出了20个强三线城市，应该说排名靠前的城市基本面发生巨大变化。依据城市发展进程，结合经济发展情况、生产力水平、购买力大小、基础设施完善程度等多方面考量，预判他们会在之后逐步靠近二线城市，形成一个较为成熟的市场，是投资买房的不二选择。以佛山为例，其与广州西南接壤，城市基础建设完善，与广州的融合度较高，受广州房地产需求外溢影响极大。加之各类粤港澳大湾区的利好政策加持，也成为近年来房企竞相入主的城市之一，房价自然“水涨船高”。

所以我们判断一个三四线是否具有发展潜力的重要指标便是二手房市场的活跃程度，一般成熟市场的一二手交易相对来说都是非常活跃的，而后二手市场会逐步占据主导地位，这也是成熟房地产市场基本的发展逻辑。

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2、避免烟台、威海等“一套十年”覆辙重蹈

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其他三四线城市的最大买房红利就是价差，价差既包括与周边二线城市房价的差距，差距越大空间越大;价差另外也代表地价的差异，最好当前地价仍属于忽略不计，则未来随着地价拉动也会有一轮房价向上机会。

还有一个值得重视的因素是二手房市场，从目前三四线的发展情况来看，除少数诸如佛山、惠州等城市外，余下多数城市二手房市场依旧比较清淡，特别其中有一类市场购房者需谨慎，即房地产自身缺乏自用需求，完全通过“投资拉动”的城市，类似于十多年前的烟台、威海，投资客因此一套十年有苦难言。

这其中也包括北海，北海的房地产市场基本也是在2017年启动的，此前差不多经历了超10年以上的大调整，资金在短期内难于套现，风险较大，这也算是一个较为典型的案例。

3、三四线城市迎来新的发展契机

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一是环一线或是环强二线的三四线城市，

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只要解决交通和配套问题，他们会成为这些一线或是强二线的卫星城。比如环上海的昆山、太仓、嘉善等地，依托产业承接和人口外溢，未来还是存在一定的发展空间。而这类城市得以前提是自身规划和这些主流都市圈的关联程度，若能充分匹配，也能大大加快这些小县城的城市化进程，而这类模式在全球都是普遍存在的。

二是完全独立的，无法“傍大款”的城市，

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这些城市主要还是靠自身的能力和实力。判断其发展情况主要应从人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和通达性、共享经济发展情况等几个维度来考察，而其中的核心指标仍是二手房市场，主要应关注转让和租赁的活跃程度，如果一个城市的二手房市场并不发达，那么我们基本也可以判断，高房价很可能是“昙花一现”，是不存在实际支撑的。