均价1万4的环城，是清流还是恨嫁? 在米姐的世界里

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均价1万4的环城，是清流还是恨嫁?。清流|环城|恨嫁|咸水沽|津南|辛庄---

在米姐的世界里，津南一直有一个标签叫【剩女】，嗯，库存量永远名列前茅。先来复习一下1月份成交数据:

清流|环城|恨嫁|咸水沽|津南|辛庄---

津南区截至2018年1月底，商品房可售房源套数为11183套，仅仅比位列第一的宝坻少了400套出头，但是去化速度还是比较快的，出清周期为11.48个月，这个数值在目前的市场状况下属于中低值，对比往年也是一个相对平稳的数值表现;与此同时销供比1.14，供需双方基本持平。

这一组数据说明津南的市场还是比较健康的:

供应量充足，购买需求和消化能力相对旺盛，市场运转良好，在眼下的市场状况中简直是一股清流。最主要的是价格美妙

来对比一下其他环城三区:

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可以说津南是目前成交均价最低的环城区域，当然，这是被平均(不但被板块平均、同样被产品平均)过的，而且是以网签为时间节点计算的，但是这个价格并不离谱，像津南比较成熟的区域咸水沽，基本上目前有房的楼盘对外报出的均价在1w4、5左右，辛庄目前都是各个项目的尾房在售，报价基本在2w上下;海教园板块报价的大致区间在2w2-2w4的范围。

而这几个板块都还是比较受青睐的板块:

总价相对较低、城市公共设施建设迅速跟进，这些优点使得津南这些板块成为不少市区刚需购房人群外溢的 “安置点”:

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老牌劲旅:

咸水沽能否成功跨进2万俱乐部?

咸水沽作为津南的老牌商业核心，起步早、配套全、业态丰富，是目前区域内生活最为便捷的一个板块，以月坛商厦为核心，周边的餐饮、娱乐设施齐备，生活采买有华润超市，吃饭有必胜客、老船长等，娱乐有影城、ktv，还有不少品牌店铺，配置丝毫不输市区繁华商圈。

而且在咸水沽靠近海教园方向，还有正在建设的综合体项目新城吾悦广场，在全国也是非常成熟的产品线，似的咸水沽的商业环境更加值得期待。

与此同时，咸水沽不仅聚集了大量津南已经投入使用的商业、生活配套，还是津南区的行政中心，财政、税务、区政府等也都坐落与此，片区地位可管中窥豹。

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配套成熟、交通便利、居住氛围好，是咸水沽的“特长”，然而咸水沽的新房价格却始终徘徊在1万5左右，举个例子来说比较容易理解:对比一下西青的张家窝，早在2015、2016年间，就已经成功迈入的2万俱乐部，可是周边配套除了地铁，很多其他生活设施还都在建设或是起步阶段，生活便捷度显然不如咸水沽。因而，不少咸水沽购房者还是比较看好这个片区的，近来片区内也有不少新盘、新货上市，也不乏大品牌的助威，能不能在2018年里单价成功迈上一个台阶呢?不妨从几个目前在售的楼盘中去找寻一下答案吧

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未来津南cbd:

河西购房南下成就辛庄“新城”

市区的房价居高不下，然而就是这个“回不去”的老城区的居住环境也日渐尴尬:拥挤、局促、尘土飞扬……而另一方面，价格貌美，容易接受的又往往有着这样那样的问题和弊端，大多偏远，且生活配套、公共交通捉襟见肘……

不少市区的购房人群转战外环周边，把“城区”的范围一下扩展到环城四区，而对于河西的购房者来说，辛庄片区的优势不言自明--外环三公里，大片定位高端的新宅--说河西人南下抢房，也不算很过分。

辛庄与河西区比邻，河西区的房价一涨再涨，且房源紧俏，不少市区的购房人群转战外环周边，把“城区”的范围扩展到环城四区，而对于河西的购房者来说，辛庄片区的优势不言自明。

对于习惯了城市生活的人来说，对住房周边的商业配套提出了更高的要求。除了现有的深特广场和新濠广场外，已经开张纳客的永旺梦乐城，给予了购房者的生活需求强有力的支持。

首创、金地则成为了辛庄的“地头蛇”，金地艺城悦府、首创城、首创暖山，也顺理成章的成为了“日光代表队”的元老。

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偶像+实力:

大咖围剿的海教园值不值这个价?

说海教园是新秀，其实是滞后的，毕竟自2016年开年至今，海教园版块一直都很热闹，众多名企为夺“口粮”展开了争抢，鲁能、仁恒、旭辉和龙湖在十天内相继拿下六块宅地。高地价、高溢价率、多房企竞争，这意味着在未来的几年内，这里将上演津南楼市中最“激情”的戏码。原因在于:

1、地理位置的特殊性

海河教育园区是连接天津“内陆”和滨海“双城”之间的 “要塞”，对于市区南下的人群，和滨海的置业人群，可谓通吃。

2、政策倾斜

以教育之名而存在的海教园，虽然不会像滨海那般迎来大把的经济方面政策的利好和扶持，但是对于学籍政策却有一定的倾斜--

在海河教育园内，坊间流传着这样的说法:海河教育园虽然地理位置隶属津南，但是在行政区划上却独立成区，也就是所谓的“海教园户口”，可以享受不少独特的优势资源。无谓真假，至少不会空穴来风，这种传言至少从侧面，印证了管委会对该片区的重视程度。

虽然不是传统意义的“学区片”或“学区房”，但是优质的教育资源环伺，对于不少购房者而言，还是很有吸引力的，至少是个加分项。

3、人文环境

姑且抛开规划总占地37平方公里，规划办学规模20万人、居住人口10万人、年社会培训30万人次，这些枯燥数字。但是单就区域房地产市场来说，周边整体人口素质较高，人文风气较好，从业主构成来说，即使不能说购房人群以教师为主，至少也有相当大的比重。

4、交通、城建规划

这一项值得100个赞，不同于其他区域的商品房住宅开发条件的是，在天津房地产市场内，先前外围市场的开发模式大多是酱婶儿滴:买地--开发--销售--陆续入住--配套跟进。而海教园是在基础建设基本成型的条件下，开始拍地的，目前园区内，已经有多所高校进驻、投入使用，而园区内的道路也基本修建完成，路况畅通，路网、交通信号灯、摄录设备、道路指示牌均已完备。鲜有羊肠小路、断头路、无名路，通往滨海、市区、咸水沽的自驾条件，非常好。

同时，由于周边高校云集，片区内还规划有地铁线路贯穿。

周边生活配套，目前还比较匮乏，虽然毗邻高校聚集区、人口密集、，但由于各大高校都是一个相对封闭的环境，日常采买及消耗大体上都可内部完成，因而海教园内的新盘项目周边的商业、生活配套，还需后期较长时间来完善。

但由于片区内，品牌楼盘(除龙湖外，还有鲁能、仁恒、旭辉、恒大)扎堆，且人口密集，同时又是津南区重点打造的“名片”，因而未来对于规划的落实相对有较大保障，所幸海教园片区与咸水沽“接壤”，短期内依赖咸水沽的商业配套也是可以的。

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