人口覆巢，房子要不要买? ABCDFGHJKLMNQST房地产税的消息又周期

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房地产税的消息又周期性的出来了，3月在即，此刻在讨论什么"房产税是房价大杀器"似乎没有什么意义了。出台，也错过了配置资产的时机，不出台，那么现在讨论的都是空话。与其看影响房价的外部因素，不如从房价的本质去看，未来房产投资的方向和走势。

房价的本质是什么?是供需!需主要靠什么?靠人口。尽管金融杠杆、限购制度等会影响一时的购买与交易，但从根本和长远上说，人口才是更为深层和更为本质的因素。然而，现在的人口走势对于房价并不呈现正向支撑，从联合国发布的《世界人口展望》走势图可以看出我国人口数量呈现"倒V"型。

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(数据来自《世界人口展望》2017修订版)

这并非是一家之言，国内的一系列统计数据也佐证了这一点:2018年1月18日，国家统计局公布的数据显示，2017年我国出生人口1723万人，比2016年少了63万人，人口出生率只有12.43‰，比日本的出生率还要低，人口自然增长率竟然下降到了5.32‰惊人的低生育水平。另外，我国0-14岁人口占总人口的比重已经由2002年的22.4%下降至2016年的16.6%。而65岁及以上人口数占比为10.5%。根据联合国的定义，65岁以上的老人所占比重超过7%就意味着进入老龄化社会了。

人口对于经济到底有什么样的负面影响?这只是理论，还是实际上已经发生的?实际上，在中国就已经出现了人口对于经济的倒摄作用。在东三省，由于重工业转型过程导致就业机会减少，人口持续外流，近年"东北"成了经济停滞的代名词，劳动力短缺、劳动成本上升、经济增长缓慢、政府财政降低。

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另一个例子可以看看京南城市石家庄。这是一个尴尬的地位，北京的虹吸效应，导致石家庄尽管作为省会，却没有太多的高精尖产业与企业，当地人自己也打趣说石家庄是"东部的位置、中部的经济、西部的思维"。然而就是这样一座四平八稳的城市，2016-2017年房价涨幅涨出了世界级水平，人口过千万是其房价能稳步上涨的重要原因。因此，绝对不能小瞧人口的作用。

不过，人口转化成房价，还是需要一定的时间。预计人口流出的城市，要在未来5年才能感受到人口红利的消失。也就是说，不管你是要买房，还是已经买了房价，如果仅仅看到当下的形势，仅仅看到返乡置业的繁荣，仅仅看到三四线城市可供选择的房子更多、政策更为宽松就急忙入手，那么未来能有多少几率盈利呢?

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从目前人口流动和分布情况看，未来城市势必分化，一线城市永远是一线城市，是一个人人都知道可以有机会，却不一定有能力去抓住机会的地方;所谓"新一线"不过是个概念，总体来看还是二线的发展水平，而二线城市能不能接住一线城市分流出来的人口，就要对具体的城市和区域进行缜密考察，而不是盲目跟进。至于说三四线城市，如果用一个字概括未来的走势，那就是"撤"。

诚然，我们经济发展不能仅仅靠北上广深，也要考虑经济落后地区，某种意义上说，一些有前景、可以扶植的三线城市总能崛起，房价总是能上涨;只不过，"先富带动后富"是一个过程，国家经济发展战略都是五年、十年的规划，你的人生有几个五年十年呢?

总之，房产投资于价值，投资于趋势;这个价值必须是实实在在的价值，这个趋势必须是投资者等得起的趋势。因此，顺水推舟是房产投资的明智举动，在没有前景的三四线城市急流勇退，是房产投资的睿智之举。只有这样，才能规避房产投资中的一个个陷阱，一步步走向财富巅峰。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。