严峻!2018年买房成本又要增加了…… 导读进入2018年

傻大方小编提示您本文标题是：严峻!2018年买房成本又要增加了……。来源是房天下-昆山。

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

导读

进入2018年，楼市又迎来新变化，继央行日前刚刚发布的《2017年第四季度中国货币政策执行报告》称:“房地产贷款增速出现了明显下降

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

”后，近期广州等一线城市的首套个人住房按揭贷款利率也不断上浮

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

，引发市场强烈关注!

同时，2018年以来，房企难处也不少!随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

，甚至有银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。

房地产调控仍然从紧，这在房地产资金上体现明显，房贷利率持续上浮，房企难以融资，那么2018年，楼市真的要进入寒冬了吗?

买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

未必。

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

多地个人房贷利率上浮，房地产相关贷款额度紧张

开年后，广州地区四大国有银行宣布，2月1日起首套房的房贷利率上浮10%，二套房则上浮15%。融360网站监测显示，广州地区银行首套房的房贷利率大多上浮5%-15%

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

，广州市天河区农业银行某支行工作人员对中国证券报采访人员表示，会优先保证一手房的贷款额度，二手房一般只有月初才有额度。如果与开发商有合作，放款的问题不大。

来自北京地区四大国有银行客服中心的信息显示，目前北京地区四大行首套房的房贷利率均上浮5%

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

。融360网站监测的北京地区29家银行情况显示，11家银行的首套房房贷利率上浮5%，14家银行上浮10%，江苏银行和平安银行等显示暂无额度;北京地区二套房房贷利率均上浮10%-20%。

其他一线城市方面，融360网站显示，深圳

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

地区的21家银行中，有13家银行首套房房贷利率上浮10%，上浮15%和20%的银行各有两家。上海

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

地区的30家银行中，有13家银行首套房房贷利率上浮，8家银行维持基准利率。二线城市中，武汉、南京等地银行的首套房房贷利率上浮10%-20%。

交通银行首席经济学家连平预计，一线城市和热门二线城市的房贷利率可能局部上浮15%左右，但不会出现按揭贷款利率大幅上升的情况

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

。由于监管的因素，非刚性需求已无法落地，现在一线和二线城市的购房需求基本上是刚性需求。对于刚性需求，利率不可能无限上涨，还需要控制在合理水平。

“目前个人房贷利率上浮还可以批贷，而开发贷即便利率上浮，总行也经常不给批。”某国有大行宁波分行相关负责人李亚(化名)表示，今年信贷额度紧张，大部分企业已接受贷款利率上涨的现实。尽管房地产开发企业往往能接受利率上浮30%甚至更高的水平，但总行审批非常严。

李亚说:“目前房地产企业的批贷次序是靠后的。只有在银行信贷额度实在有富余时，才可能给它们批贷。”

银监会主席郭树清此前表态称，抑制居民部门杠杆率，继续遏制房地产泡沫化倾向。

多位银行业人士表示，以往银行的非标投资很多流向城投公司与房地产开发企业。在目前从严监管的格局下，回表难度很大。某股份制银行信贷业务主管人员表示:“在非标回表几乎不可能的情况下，将采取减少资产的方式来应对。房地产领域一直是监管部门重点关注的风险领域，今年房地产相关贷款肯定持续收缩

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

。”

连平表示，目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验，预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多，估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元，较2017年减少8000亿-10000亿元。不过，由于2017年的不少个人房贷可能已批贷但未放贷，预计2018年一季度个人房贷仍可能以一定的规模投放，并不会马上萎缩

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

。

房企融资渠道受阻

“往年历次调控，即使银行收紧，但其他渠道都是畅通的，房企在社会上还是可以找到很多钱维持下去，但这一次监管层不断出文件，断了房企的很多后路，房企被迫去国外融资。”上海的一位券商人士表示，这一次去杠杆的力度仿佛回到了1997年。

据了解，已有大型房企在内部发出通知，要求减少拿地

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

，最大程度地保持现金流畅通。

中原地产统计，目前有15家房企公布了2018年1月的销售额高达1737.74亿，同比上涨幅度高达74%。虽然销售额刷新了历史纪录，但房企已开始感受到一丝凉意。

上海一家券商内部人士透露，原来房企资金来源主要有几个渠道，一是银行开发贷款，要符合“432”的要求，二是信托也需要符合“432”，三是非标融资，不要抵押纯信用的都可以融资，正规的融资渠道在迅速缩减，其余融资渠道比如P2P，以及地方股权融资平台，比如广东金交所，前海金交所，重庆金交所，陆交所等等，都可以给房企融资，但现在连最差的融资平台都被限制住了。

按照银监会的规定，房地产信托贷款要符合“432”条件，“4”代表的是房地产公司4证齐全，“3”是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金，“2”是指融资方至少有二级或以上的资质。

房企通过银行贷款，主要是两种方式，土地款和开发贷，以前房企不需要拿土地抵押，前30强房企，仅靠公司纯信用担保就可以从银行贷款，但现在没有银行愿意做了，必须要拿土地抵押。

“股份制银行的开发贷都没额度了，中农工建交邮储银行还有一些额度，但所有银行土地款融资都做不了

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

。”一位金融从业资深人士说，大的房企还能发发债，但发债现在也很难。

据了解，已有大型房企内部做出要求，要最大限度地保持现金流的畅通，部分房企在多个城市的销售均要求全款买房，尽快回笼资金。但大部分房企也无法做到逆周期拿地，因此即使调控已经持续一年多，但房企拿地热情不减。

中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿。与2016年同期拿地金额13668亿对比，涨幅达到了75%。

上海某大型房企内部人士表示，开发商的现金流永远都是紧张的，去年销售好，目前资金链倒是没什么问题，主要愁的是预售证拿不到，开发商都很急，政府限价，房企又不愿意降价，所以就僵持着

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

。

节后还能买房吗?2018年楼市究竟怎么走?

那么前文讲房贷利率上调，节后还能买房吗?相信大家对这个事情是最为关注的。

首先，我们来看一下2017年末的5.26%的房贷加权利率，在历史上处于什么水平?会不会导致楼市全面入冬，最终诱导房价下降?

下面我选取了2017年12月、2016年9月(刚刚结束的牛市、房贷利率最低点)、2014年9月(上一轮熊市利率最高点)和2009年6月(金融风暴四万亿政策出台后，房贷利率最低点)四个时间点，从央行“货币政策执行报告”里提取了当时“加权平均”的利率情况:

四个关键时点的利率比较

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

时间

非金融企业及其他部门贷款加权平均利率

一般贷款加权平均利率

个人房贷加权利率

2017.12

5.74%

5.80%

5.26%

2016.9

5.22%

5.65%

4.52%

2014.9

6.97%

7.33%

6.96%

2009.6

4.98%

5.70%

4.34%

可以看出，在2009年6月中国商业房贷的“加权平均利率”创下了历史最低点，为4.34%

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

;在刚刚结束的这一轮政策牛市里，房贷“加权平均利率”的最低点是2016年9月创造的，为4.52%

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

(基准利率为4.9%)。

而在上一轮“熊市”(楼市最冷的时候)中，房贷“加权平均利率”的最高点出现在2014年9月，为6.96%。

2017年末的5.26%虽然相当于基准利率(4.9%)上浮了7.3%，但距离6.96%还有相当大的距离。换句话说，如果央行按照0.25个百分点的标准步伐加息，需要6到7次加息，才能让房贷利率上升到6.96%。如果在基准利率4.9%的基础上上浮，达到6.96%相当于上浮42%!

此外，通过上述表格可以看出，熊市的时候，个人房贷实际的利率可以跟“非金融企业及其他部门贷款加权平均利率”持平。而目前，房贷利率只相当于“非金融企业及其他部门贷款加权平均利率”的92%。

这意味着，实体经济在银行贷款，利率比个人买房贷款要高出大约10%!也就是说，目前的利率水平显示:央行仍然在鼓励大家买房子，而不是限制大家买房子!

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

根据央行的数据，2018年1月新增人民币贷款2.9万亿元，创下了历史新高。其中住户贷款的数据，我们不妨拿来跟2017年1月和2016年1月做一个对比:

时间

新增住户贷款

其中短期

其中中长期

2016.1

6075

1292

4783

2017.1

7521

1229

6293

2018.1

9016

3106

5910

注:表中数据单位为亿元。

2016年1月，是国家大力提倡“楼市去杠杆”，鼓励大家买房的时候，当时新增住户贷款(居民家庭、个人贷款)只有6075亿元;2017年1月，是楼市调控开始不断升级的时候，新增住户贷款为7521亿元。到了今年1月，被认为是楼市调控最严厉的时候，新增住户贷款竟然达到了9016亿元，几乎是2016年1月的1.5倍!

值得注意的是，2018年1月新增住户短期贷款竟然高达3106亿元，是2017年、2016年同期的2.5倍!这异常的高增长显示，仍然有大量居民家庭、个人，以买车、装修等名目贷款，但钱最终被用于买了房子!

罗列了一堆数据，是想告诉大家:

第一，当前房贷利率水平仍然明显偏低，不足以让楼市真正入冬。

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

当然，这个利率对实体经济、股市也都构成利好。而且从目前情况看，2018年央行最多在下半年有一次加息，但0.25个点的加息，只能说是“意思意思”而已。

展望未来，人民币利率上升的步伐会非常缓慢，因为经济不具备对高利率的承受能力。

第二，2017年新增人民币贷款里，超过半数给了居民家庭，其中大部分是买房。

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---

2018年这个比例会降低(企业表外融资移入表内，会做大分母)，但住户部门贷款总额仍然会显著上升。给居民家庭加杠杆，仍然是维持经济发展的基本手段。

结论:2018年的楼市并不寒冷。

严峻!2018年买房成本又要增加了……。买房|增加|首套房|房贷利率|房企---