君子不入危地？那只是你没准备好，2018年全球楼市黑天鹅早知道 ◎智谷趋势（ID：zgtr

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干扰大势的“黑天鹅”在哪里

过去五年、现在以及不远的将来，中国人爱去哪里买房？

过去我们锁定了日本、澳洲、加拿大、美国。去年，我们重点关注英国、欧盟、东南亚几个国家，2018年我们会把新加坡纳入视野。

为什么是这些国家？

一句话，因为它们能充分满足中国人投资、移民、教育、避险、养老五大需求中的一个或几个。

2017年，海外掘金关注的这些国家、城市的房产市场基本都处于历史高点。

值得一提的是英国，海外掘金2016年7月开始向客户推荐英国项目，如果那时候您入手，到现在仅考虑汇率的因素就已升值6-10%。

（英镑兑人民币汇率分月走势图 2014.3-2018.2）

由于2018年全球经济仍处于难得的全面繁荣，所以楼市也被继续看好。不管是官方的世界银行，还是民间的摩根斯坦利、彭博社……主要机构对世界经济的预测都充满乐观。

（彭博社预测东南亚国家GDP增速）

最近，它们在干同一件事，上调对世界经济的增长预期。

这告诉我们，2018年的经济基本面不用太担心。

于是，能干扰大势的就只剩下其它领域的“黑天鹅”了。

英美系VS东南亚系

只考虑经济因素，我们可以把楼市分为稳健保值型、稳健收益型、较高收益型、无法预期型四类。

这四类说白了就是欧美系和东南亚系。

投资英美系，就好像在买R2级别的银行理财产品（从R1到R5风险级别越来越高），几乎没有折本的风险，但也别指望能跑赢货币购买力缩水的速度。

而投资东南亚的一些新兴市场国家，就好比买股指基金，你看好了股市大行情，没有精力去研究某一只具体的股票，这赌的是国运。赌对了，回报丰厚。但它本质上是属于较高风险的产品，因为处于这个阶段的国家常常伴随着意外，风险级别则是从R3到R6。

东南亚与英美从社会转型的角度，代表了人类社会两个发展阶段：一个叫传统，一个叫现代。

它们的具体差异表现在——人治vs法治；完全市场经济vs部分市场经济、部分自给自足；专制vs民主三方面。

这三个层面的差异，注定了英美是规则有序可预期的；而东南亚国家则是规则、秩序受局限，关键时候不可预期的。

赌国运就看这些标准

不过，我们依然可以根据大势给出“赌国运”式的判断。

东南亚国家按照世行的标准分为四类：

从发展经济学的角度，赌国运最大的成功性是赌那些可以顺利实现经济起飞的国家，并在它们起飞的初期阶段押上宝。

一般而言，起飞就是针对中等偏下收入和低收入国家的。

那么，在发展经济学的模型中，什么样的国家是属于可以尝试去赌一下国运的类型呢？

或者说，你根据什么标准来对一个国家做出基本判断呢？

它们同时具备以下几个主要特征。

1、过去10年中，GDP翻一番或者至少7年保持6%以上的增长；

2、是上游国家产业转移的主要目的地；

3、政局稳定；

4、大量的劳动力并保持较高的就业率。

从房产投资的角度呢，我们还得加上一条，是否已经或将要对外国人开放房地产市场。

（一直高速增长的柬埔寨）

用这几个标准，符合条件便只剩下越南、柬埔寨。

越南、柬埔寨的黑天鹅

越南、柬埔寨的情况也有细微的不同。

再要细分，刚刚开始起飞的柬埔寨最近几年风险级别属于R3；正在从出口替代向进口替代过渡的越南风险级别属于R4。

柬埔寨的“黑天鹅”近期是汇率。

柬埔寨是美元资产，外汇基本没有管制。这导致它受国际金融波动影响很大，一旦美元有什么风吹草动，以柬埔寨的小身板就会比较麻烦。

最近的好消息是，美元汇率下跌，投资成本大幅下降。

坏消息是美股暴跌，如果这牵扯到全球经济，美国打个喷嚏，柬埔寨估计就是重感冒。

长远看，柬埔寨的国民受教育程度也是个麻烦。每年毕业的高中生才一千多，这直接威胁产业升级。

相对来说，越南就好得太多了。越南最近开始转向电子、电器生产，很有点1980年代末苏州或者广东顺德的样子。

（越南电子厂，Thanh Nien News）

因为对越南充分看好，股市涨的很疯。最近，更是因为交易量大，把服务器都给搞崩溃了。

（越南股市2017年涨幅超过40%）

但遗憾的是，这样全面的国家偏偏敌视中国。对越投资黑天鹅就是双边关系恶化。

国民教育把中国作为“千年宿敌”，这就罢了，偏偏还和中国有现实争端。

还有排华传统，也很喜欢上街，如果南海出点什么大事，在当地投资、生活的中国人就会比较难受。

所以，普通人赚把钱走可以，但长期持有越南资产，不看好。

稳健投资也有黑天鹅

稳健型房产投资目的地，也有黑天鹅。

进入奥运周期的日本，情况其实蛮好的。

它的黑天鹅基本都不由自己决定：一个是人祸，一个是天灾。

人祸就是朝鲜。朝鲜把日本描述为“百年死敌”。

在联合国对朝鲜实行严厉制裁之后，日本是最早追随美国对朝鲜周边海域实行监控的国家。所以，如果特朗普进一步强化对朝鲜制裁，不排除会发生在公海上检查朝鲜货船等危机事件。朝韩关系正近，可供朝鲜报复的最可能对象就是日本了。

天灾就是类似东日本地震那样的事情。

311东日本地震后，地震专家说过，这十年是太平洋板块的活跃期，会高发7级以上地震。

日本地震应对体系可以说是全球最完善的，日本建筑基本都是按照抗震7级建设的。但是，京都这样的古都很难达到这样的标准。

还有就是次生灾害，就像福岛核电站那样的。

核电站是一个隐患。日本核电建设的早，使用的技术比较落后。不过日本从南到北，中国人喜欢去买房的地方周边全都有核电站。

安全起见，日本西海岸会比东海岸好一些。在新核电站边上会比在老核电站边上好。

（图片来源：中国科学院）

英国与欧盟的黑天鹅主要是脱欧进展的不确定性。

另外，就是因为中国强大，导致欧洲对中国的警惕和民族主义抬头，导致社会大环境对华人的“不友善”，这个问题在2018年会露出苗头，未来可能会造成困扰。

还有就是有常规事件引发的“动乱”，就好比早些年的巴黎骚乱。

欧洲对移民的纵容，始终潜伏着这样的麻烦，而且它们常常是由小事引发的。

那些作为移民登陆新通道的国家要特别注意，比如西班牙。

“黑天鹅”乱飞的国家在哪里

北美、澳洲不存在什么黑天鹅。

美国就算真和中国打贸易战，也不会影响到中国人持有的房产价值，最多影响影响支付什么的。

它们也有可能出现针对中国的民族主义情绪，政客一鼓噪，至少会让人觉得生活起来很不爽。

加拿大、澳洲属于2018年相对不那么看好的市场。在前期的一系列政策刺激下，持有成本已经很高了，若非刚需，不妨观望一下。

当然，即便决定入手，也不会亏。

还有就是其经济虽然很不错，机会也的确很多，但却能让“黑天鹅”变成麻雀漫天乱飞的国家。

比如马来西亚、缅甸、印尼、印度等等。

缅甸是政局不稳，正处于民主化的早期，光是这一点，就让缅甸成为危险地带。看一下中国投资的密松水坝项目的结局就知道了。印度是正在把中国当对手对待，印尼、马来西亚素有排华传统，政党政治很容易挑动对华人的情绪。

这些国家虽处于上行期，但是要么是进入门槛太高，要么是存在巨大的不确定性，而且2018年不确定性爆发的概率还很高。因此，只适合胆子比较大，具备某些特定条件，愿意赌一把的人去。

很多读者还没养成

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