#我的春节楼市随感#这座滨江小城，凭啥吸引多家大牌房企进驻 2018年1月份

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2018年1月份，我在朋友圈看到了老家亲戚转发的一条微信:老家新拍的一幅商住用地，被中南以132726.9万元拿下，地价14460元/平米，楼面价约7230元/平米。在此之前，万科、雅居乐、仁恒、碧桂园等大牌房企也已纷纷杀入这座江苏滨江小城--海门。

这让我有些恍惚，一个三四线县城，这两年为何突然受到了如此多大牌房企的关注?目前真实房价多少?趁着过年，我特意去考察了一下当地楼市的真实情况，或许能窥一斑而见全豹。

地理位置:与上海隔江相望，交通利好拉近距离

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海门市总面积1148.77平方公里，人口100万出头，是江苏省南通市代管的县级市，位于江苏省东南部，东濒黄海，南倚长江，与上海隔江相望，江对面的上海崇明岛近在咫尺，素有"江海门户"之称，被誉为"北上海"。

海门文化属吴越文化，海门人属江浙民系使用吴语，方言和上海话很像，很多亲戚朋友也在上海工作，从小看的电视节目都是上海台。

从海门去上海市区，可以走崇启大桥、苏通大桥，或者摆渡船，开车2个小时以内到达。交通规划利好也将海门和上海的距离进一步拉近。未来，北沿江高铁开建，坐高铁到上海半个小时以内直达;崇海大桥提上日程，也将实现和上海无缝对接。

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在我父母小区内，就有不少工作在上海的海门人，在这里安家置业，把父母接到城里生活。他们每周都会开车从上海回家，一家人在一起其乐融融。

海门还是教育之乡，教育质量很好，遍地都是学区房，有些上海人还把孩子送到这儿来读书，顺便就买套房置业。

据不完全统计，目前有超过10万的海门人在上海求学、创业和就业;与此同时，每年上海有210万人次来海门投资考察和观光旅游。

楼市情况:市区商品房均价已破1.5万/平米

海门楼市基本面啥样?我们来看一组海门市住建局提供的一组数据:2017年商品房销售达9269套，2016年全年销售了10634套，同比减少了1365套。市区累计销售6654套，面积80.25万平方米，同比减少8.6%;销售金额104.91亿元，同比增长24.63%。商品房销售总量减少，主要原因是去年上市楼盘不多，尤其是毛坯楼盘不多。由于2017年上市的商品房多为全装修房，总价上升，影响了购房人购买能力。

2017年12月份市区商品住宅成交均价为每平方米15147元，环比减少2.9%;不含全装修住房及别墅均价为每平方米14224元，环比增长54.98%。

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亲戚朋友向我介绍，海门高端楼盘集中在南部，海门市新市政府附近，周边仁恒、中南、龙信等品牌房企的楼盘，部分房源售价达到了18000元/平米左右。而2016年底时，市区住宅(含别墅和精装修住宅)销售均价未突破每平方米万元。房价涨幅惊人，导致政府在2017年6月份出台了一系列调控政策。

受新商品房货源减少或总价太高等因素影响，一些刚需居民选择了次新房或二手房。2017年全市二手房共交易发证9463套，同比增长65%。

小城经济:GDP破千亿，藏富于民

为何这个小县城那么多人买房，甚至出现了新房一房难求的情况，房价还如此高?除了距离上海一线城市比较近之外，还与这个小城经济比较发达有关。

海门市是中国闻名的"科技之乡"、"纺织之乡"、"建筑之乡"、"教育之乡"、"长寿之乡"。在"2017年全国中小城市综合实力百强县市"中，海门位列第21位，继续保持苏中苏北第一位，江苏第8位。2016年，海门GDP就已经破千亿，人均GDP达到了111271元。

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我身边留在家乡发展的同学，好几位在经营家纺类、建筑类的企业，他们都在市区买房，甚至还有在上海、苏州、南京等地买房。新城规划也让不少当地人成为拆迁户，分到了不少房子，日子过得很富足。

另外，在这个县城有个不成文的规定，娶媳妇必须在市区有套新房，所以居住在乡下的农民也都愿意把积攒了一辈子的钱拿出来，给孩子在市区买房。

土地市场:万科、雅居乐、仁恒、碧桂园等大牌开发商纷至沓来

2017年年底，海门的地价不断创造新纪录，除了本土房企中南、证大、龙信地产之外，万科、雅居乐、阳光城、仁恒、碧桂园等大牌房企纷纷进入，地价也达到了14000多元/平米，楼面价近8000元/平米。

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这些房企看中的地块都集中在城市南部，靠近长江。这个板块周边配套也已逐步成熟:教育配套有私立学校和当地最好的实验学校;政府部门已全部搬迁过来了;各种商业综合体、超市也开业运营。

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在我家住的小区附近，就有3个综合体，4家影院，2家大型超市，星巴克、海底捞、HM、大众书局等品牌都在这边落地。小城人民生活也很富足，愿意在外消费，过年期间，热门菜馆吃饭都要取号排队。

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回家当天我拍了一些新区的照片，没有显示地名，但很多业内朋友一眼就认出来这是哪里，他们说在这个城市做过前期拿地考察，雅居乐、万科、中南、碧桂园等营销条口的朋友居然喊我去买他们项目的房子。真的很不可思议，前几年这样一个人口百万级别的滨江小城，谁会关注呢?

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思考:北上广深一线城市周边的县城将成大牌房企争相进驻之地

南通的海门、启东因为靠近上海，近期成为大牌房企争抢的香饽饽，在土拍市场上已经嗅到了一丝气息，当地居民都知道了"地王"这个名词，而且很快就联想到未来自家房子要涨到2万，甚至3万。

此前，这个小县城房地产开发都是依赖于本土几家小房企，房价一直缓慢前行，很长一段时间都维持在六七千元，但是从去年开始，这里房地产开发突飞猛进，有些小区房价甚至两年翻倍。不仅仅是我家乡江苏海门，翻看微信，不少回家乡的朋友也纷纷发出了这样的感慨，老家房价开始涨起来了。

为何这些小县城楼市回暖?通过春节这几天的走访，本人分析了一下原因:

1、大城市限售限价限卖政策执行严格，房价过高，逼着不少在大城市工作的年轻人回炉到老家置业。老家房价偏低，教育配套齐全，利于安置父母孩子，离工作城市也很近;

2、大城市土地稀缺，特别是上海等城市拿不到地，开发商不能等死，只能把目光转向城市周边区域，寻找有经济实力支撑的小县城开发，做大区域公司蛋糕，大牌房企进入后地价抬升，进一步刺激周边房价上涨和未来预期;

3、城市与城市间交通轨道发展，进一步拉近了距离，缩短了来回时间，也创造了条件让大城市房地产开发的半径逐步拉大，惠及更多周边三四线城市。

可以预见，北上广深一线城市周边经济发达的县城将成为2018年大牌房企争相进驻之地。