2018买房攻略(一)丨一线城市可买中高端盘
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春节期间,丁祖昱评楼市将连续发布为购房者买房指点迷津系列研究,按照产品线分为住宅、类住宅、商办、文旅和海外地产等,共计七篇。首篇将解析一线城市住宅市场,重点预判2018年投资机会以及风险点,给出买房建议。
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01
2018年将是买房窗口期
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回顾2017年,一线城市房地产市场有两个特点:一是严控预售证审批,二是中高端盘长期不供应,这就形成了限价“堰塞湖”效应。新增供应量高位回落,北京、上海降至历史低位,同比跌幅都在50%左右。在调控政策持续升级的作用下,一线城市房地产市场降温明显,商品住宅成交量全线回落,北京同比骤降62%。
但这不是房地产市场健康发展的长久之计,一线城市限价“堰塞湖”终须解决。预计在2018年房管局将加快预售证审批,供应量有望低位回升。年初,部分一线城市供应明显放量,以上海为例,1月份商品住宅供应量升至44万平方米,环比大增94%。随着入市房源持续增多,购房者可选择空间明显加大,有助于从中挑选更为中意的住房。并且,一线城市持续偏紧的供求关系有望好转,各项目案场同质化竞争趋于激烈,甚至会出现一定幅度的让利或者折价出售。因此,2018年将是一线城市较好的买房时间窗口期。
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02
中高端住宅一二手价格倒挂或是常态
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近年来,一线城市改善性需求持续释放,中高端项目成交占比直线提升。尽管2017年一线城市成交量全线回落,但是中高端项目去化表现尚佳,总价500万以上项目成交占比稳中有升,北京、上海现已接近40%。豪宅客群购买力强劲,上海、深圳总价千万级豪宅占据一成左右的市场份额,北京成交占比升至16%,同比增加10个百分点。
受限价政策影响,一线城市中高端项目价格管控异常严苛,售价普遍低于市场预期,部分区域、板块甚至出现一二手房价格倒挂。短期内,一线城市限价政策难言实质性转向,中高端市场更是重点管控对象,依旧存在着较大的价格差。相较于纯刚需产品,中高端项目保值、升值空间更大,改善性客群可谓是有“利”可图。我认为一线城市房地产市场长期看好,2018年投资机会还是在于中高端市场。
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03
刚需地王盘短期内难以解套
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当然,一线城市住宅市场也需要规避某些风险点,如想入手刚需地段的地王盘则要谨慎对待。主要原因在于刚需地王盘土地成本偏高,面粉贵于面包的案例不在少数,未来增值空间着实有限。长期以来,地王解套殊为不易,往往是以时间换价格空间。另外由于价格原因,可能会出现交房时间过长、降标降配等多方面问题。
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