投资公司来深扫楼深圳大宗交易去年成交近600亿元中房报记者翁晓琳深圳报道　　当深

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中房报采访人员翁晓琳深圳报道

　　当深圳住宅上涨空间缩小时，尤其是限购限贷下，阻止了部分投资客的进入，深圳商业地产却迎来新机会。资本大鳄齐齐抢滩深圳商业地产，令“整购”成为了横跨2017年商业地产的关键标签。而备受限价政策束缚的开发商也开始偏向这类整购的业主，以期尽快回笼资金。双方一拍即合下，深圳大宗交易数量在2017年急剧上升，数据显示去年成交约144宗，约574亿元。

　　投资公司来深扫楼

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　　去年就经历了“整购”的深圳市龙华区双地铁上盖的物业红山6979项目再次迎来“整购”。1月8日有中介消息披露，23座、25座、26座共168套办公产品全部已签认购书。这批备案价格在5.5万元至6万元/平方米，但是具体整体出售总价是多少，尚不得知。有消息称，买家为龙华区政府以及投资公司。

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　　回顾去年11月26日，该项目刚刚拿到预售证，不到两天所有产品在深圳市规划和国土资源委员会上均显示已签认购书，即全部卖完。471套公寓和商铺，被机构一次性拿下，涉及金额约23亿元。有消息称，当时有12家公司参与竞标，多家是来自北京的基金公司，最终销售的价格是商铺10万元/平方米，公寓5.5万元/平方米。

　　中国房地产报采访人员也打通了该项目电话，楼盘销售表示，“已经一套房都没有了，去年买下的是上海一家投资公司。他们想要过两年再拿出来卖，毕竟现在这个价格是十分优惠的，都相信龙华区的未来是不一样的。”

　　高力国际深圳分公司资本市场及投资服务部高级副董事林楚洲对中国房地产报采访人员分析了该项目受到关注原因：“像在上海、北京发生很多这种整购案例，而深圳很多开发商都是散售，有非常多的投资机构想进入，但是没有好的标的。而红山6979因为诸多优势受到很多购房者关注，但是限购政策导致深圳房子卖不了很好的价格。对于开发商来说，如果有整购投资机构一次性买走，省了很多事情，可以快速回笼资金。而整售的价格和散售价格没有差的很多，还有些折扣。”

　　林楚洲还谈及投资机构的持有路数，“红山6979是公寓项目，属于资产交易，若干年后政策放开，除了中间持有这几年有租金收益，投资公司未来可以散售退出，或者‘类REITs’退出，或者再卖给其他机构。”

　　而投资机构之所以看好龙华区，也是2017年深圳“两会”报告提出，“统筹实施中轴提升和西部优化战略，加快深圳湾超级总部基地、北站商务中心区、空港新城等重点区域开发，全年完成投资1200亿元以上，增长30%。”尤其是深圳北站CBD商务区的面积6.1平方公里，规划总建设规模950万平方米，2017年计划投资约234亿元，安排启动43个项目。

　　这也令附近的项目身价水涨船高，中国房地产报采访人员查阅了相关资料发现，周边的公寓如龙光玖钻均价在5.9万元/平方米，星河传奇均价在6万元/平方米。相距不远的是深圳“地王”项目，2016年由电建地产和中国金茂联合体以82.9亿元竞价拿下，楼面价达到5.6万元/平方米，该项目已经命名为“金茂府”。因为是现楼销售，业内预计价格要超过10万元/平方米。

　　事实上，大型机构盯上的不仅仅是有潜力的区域，对于已经成熟开发的豪宅片区也并没有走空。2017年12月7日，南山区华侨城花园11栋别墅整体转让拍卖，此前在拍卖公告中，挂牌价格5.05亿元，须一次性付款。最后被一家互联网金融公司以5.2亿元拿下。这些别墅总建面3600平方米，成交单价在14.4万元/平方米，在该片区来说也是高价位，但是该公司主要是看中了地理位置和重建的价值。

　　有投资公司人士对中国房地产报采访人员直言：“很多投资机构本身为基金公司、资产管理公司，有资金调度能力，可以利用各种资源进行融资，降低成本，这样就能直接向开发商或业主购买，一般是低于市场价整体买下，经过重新包装后，再按市场价或者是高于市场价出售。操盘是非常专业的事情，所以这些投资公司还会联合中介。”

　　另一位来自上海投资人士则对中国房地产报采访人员认可这一点：“我们还是非常看好深圳房价的发展前景的。一般会先联系各大中介行，看看他们手上是否有合适的项目可以进行投资。这些中介会直接和开发商进行联系，给我们一个价格，经过内部的讨论再决定拿不拿下。但是实际上，一般开发商如果有整售的意向时，通常都是几家投资公司进行报价竞争。”

　　“从买家的角度看，由于目前情况下项目定价本身就比较贴近市场水平，大宗买卖更可以获得相应的折扣，因此在日后转手时，可获得的溢价空间也较大，因此机构比较喜欢这样的操作。总体来看，这些机构长期看好深圳的房价，才有这样的行动。”美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报采访人员分析指出。

　　限价政策下房企也偏向整售物业

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　　对于年末通常要冲业绩的开发商来说，2017年不仅仅是买家遇到了房贷缩紧的问题，自己的“钱袋子”也很紧张。

　　房地产开发贷款和个人住房贷款是房地产企业从银行获取信贷资金的两个主要途径。限购限贷不断升级，按揭整体额度紧、批贷慢，增速大幅放缓，房地产资金回笼脚步已经被放缓。

　　而2016年以来，商业银行体系就开始收紧房企开发贷，今年4月以来再度加码，只有实力强、规模大的房企可以从银行拿到开发贷款，中小房企很难从银行获得信贷额度。这样情况下遇到了有机构扫楼，无疑能减轻房企的压力。

　　事实上今年深圳大宗交易的数量并不少。戴德梁行数据显示，深圳2017年全年成交额超过6000万元以上的大宗交易总额超过372亿元，其中涉及写字楼成交额162亿元占总成交额的43.5%。各类物业有整栋整层，也有分层，总成交额超过6000万元的交易形式不限，包含股权交易。

　　有房企人士对中国房地产报采访人员表示：“现在深圳限价，很多项目没办法卖到满意的价格。对开发商来说，要么等，要么有心理落差来卖。但是大宗买卖相比较来说，可以较快收回资金，现在房贷余额不足，购买新房银行没钱放不出贷款，开发商压力会比较大。但是这些投资公司不同，付款能力较强，即使给予相应折扣，开发商也乐意出售。”

　　“整购主要原因是新房价格管制下，很多开发商卖房意愿不是特别的高，他们希望通过企业收购方式能够实现这种变相捂盘或者是逃避价格管理情况。目前新房价格管理是包括住宅和公寓。而整购对于开发商来说一方面能回笼资金，另一方面还能避开价格管制，资金成本会比较低。而对于很多机构来说，还是看好深圳楼市，2018年金融去杠杆背景下，资本市场投资收益率比较低。为了防御型，购置大体量房子是最好的选择。另外限价下开发商定价不会特别高，在投资机构眼里是个好机会。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报采访人员指出。

　　商业地产将成投资风口

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　　在住房市场继续受控、深圳企业环境不断向好等多因素影响下，大宗交易将持续活跃，特别是商办市场，作为资产配置深受市场青睐。尤其是其他一线城市“类住宅”受到严控，深圳在公寓方面调控尚未特别紧张，更是吸引了其他一线城市投资公司进入。

　　从深圳房价进入上涨通道后，深圳的大宗交易成交也水涨船高。深圳中原数据显示，2015年大宗交易成交约122宗，约306亿元；2016年成交约154宗，约428亿元；2017年成交约144宗，约574亿元。另外，大宗交易交易量主要是写字楼、公寓，交易额最大的工业园及公寓，而工业类交易“量跌价升”。

　　深圳中原大宗交易部总经理杨创慧对中国房地产报采访人员表示：“2017年商业商铺仍是大宗交易最为活跃的板块，主要买家为投资公司。写字楼和公寓的成交量明显增加，主要买家为自用实业及基金公司。而工业园的成交量有所减少，但价格明显升高。整购物业的客户会选择优质地段上的优质物业，最重要是看重长期稳定租金回报。因为这些客户动用的资金量比较大，没有稳定回报压力会比较大，他们更倾向于购买公寓、写字楼，这些产品租金回报率稳定、比较容易套现。”投资机构之所以对深圳商业市场有信心的背后是深圳租金收益十分坚挺。第一太平戴维斯数据显示，全市甲级写字楼收益率为4.5%，但是福田区能达到4.8%，罗湖区能达到5.0%。除此之外，深圳高端私人租赁住宅全市租金指数环比上升3.8%，同比上涨13.5%，平均人民币每月每平方米145.9元。

　　有投资机构负责项目获取的人士对中国房地产报采访人员指出，“我们寻求的是稳健投资产品，写字楼价格虽然涨幅的不高，但是优质写字楼租金每年有接近8%的增幅。我们主要投资的是写字楼，一线城市的写字楼租金回报率都不低，而且还保持上扬态势。我们手中的资金需要找到稳定的投资渠道，恰恰房地产投资则具有所需资金大、投资收益较稳定的特点。”

　　对于深圳未来的大宗交易市场，业内人士均一片看好。“过去深圳大宗交易是很少，一些投资机构像房地产基金甚至是没有看到他们来深圳。不是他们不想进来而是找不到合适标的。未来相信会有更多机会，深圳写字楼供应量很大，甚至会5年内翻倍，散售市场趋于饱和。另外开发商思路也开始转变，特别是写字楼散售后的后续管理很难。我们接触的最近就有不少写字楼想要整售。”林楚洲对中国房地产报采访人员透露。

　　杨创慧表示了相同看法，“一方面是投资限制问题，住宅严调控，包括‘类住宅’受控，使得商办成为投资风口，并且住宅新盘限价，令小资金比较难进入市场，大资金有更多机会；另一方面深圳各方面前景会令其他城市比如北京、上海投资公司加入到购买深圳物业的行列。此外，租赁同权之下，长租公寓是市场新贵，各路资金也会积极参与，未来通过整售持有的概率会加大”。

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投资公司来深扫楼 深圳大宗交易去年成交近600亿元

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