房产中介孤山薪火资本市场摇摆狂欢中房报记者李燕星北京报道房产中介

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中房报采访人员李燕星北京报道

房产中介需要在资本寒冬下筹得一笔钱以纵深扩张，资本趁房产中介行业在尚未建立秩序见缝插针，冀望分得未来存量市场的一杯羹。但在市场调控趋严之下，双方的欲望都略显迟疑。

2月5日，昆百大新增股份上市，去年12月昆百大宣布完成我爱我家84.44%股权，同时向太和先机等3名特定对象非公开发行股份186，516，853股。在此之前，以二手房交易为主的经纪公司，尚无登陆中国资本市场的先例。

当资本与中介联姻成为市场新玩法时，地产中介内部的纷争也未消停。1月24日，北京我爱我家、北京链家和北京麦田三家房产中介公司组成联盟，共同发布了《北京中介联盟对58集团房源发布端口涨价通知的回复函》，这份加盖了我爱我家、链家、麦田3家企业公章的文件，是对58集团提出的将上调平台端口费的回击。有消息称，此次“58系”端口整体涨价幅度达30%至50%。

两相对比，房产中介行业内部互联网派和线下门店派的竞争还尚存无序，而2017年楼市调控也给这个行业埋下更多未知因素。

中介资本联姻故事不断

昆百大与我爱我家的联姻故事已接近尾声，2017年房产中介资本市场狂欢的声音尚未远去。

2017年5月16日晚，国创高新公告称，公司发行股份及支付现金购买深圳云房100%股权并募集配套资金暨关联交易事项，获得证监会上市公司并购重组审核委员会的有条件通过。

早前，2月27日，昆百大发布公告，计划以65亿收购我爱我家。而就在前几天，2月22日，搜房借壳万里股份的回归A股计划却正式终止--曾经，搜房把互联网金融、大数据营销业务上A股，把房产中介交易业务留在美股的资产分拆与上市计划一度被认为开启中概股回归的新范式，如今却回归无门。

这样的故事不胜枚举。以铅酸蓄电池为主业的*ST万里曾尝试重组搜房控股旗下资产，但以“海外上市公司回归A股上市相关政策尚未明确”告终;以珠宝首饰为主业的明牌珠宝曾计划重组苏州好屋，并在披露重组方案之前通过增资及受让老股方式提前取得了苏州好屋25%的股权，但这个重组方案最终因苏州好屋业绩承诺未达标而终止。

事实上，产业的纵深发展与激烈的同行竞争都倒逼房产中介提升自身管理水平，进而扩大规模，抢占先机。而这离不开资金支持。

从行业变迁角度来看，二手房交易、房屋租赁的市场规模随着房地产行业由增量市场进入存量市场而不断扩大是长期趋势。但是，目前二手房市场的中介公司具有固定资产较少、流程体系简单，同时又劳动密集、管理成本高的特点。

从行业内部运行来看，随着竞争的加剧，地产中介业务只有迅速抢占和控制当地房源，才能获得对租房市场以及买卖佣金的定价能力。因此，必须建立借助融资、发展资产管理业务，才有可能实现规模扩张、控制房源、获得对市场价格的掌控力。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，近两年房产中介市场环境较好，是上市的好时机。但他同时指出，未来的政策环境、市场形势将给房产中介的经营带来压力。

高增长高估值诱惑重重

表面看来，资本追逐房产中介的理由是住房存量市场的增长与其所带来的高估值。

以一线城市中的北京为例，北京市住建委发布的《北京市住房和城乡建设发展白皮书(2017)显示，北京市2016年新建商品房供给创下五年来的最低点，政策压制下维持了低水平的供需平衡，二手房的市场主导作用进一步稳固。

值得注意的是，随着二手住房与新建商品住房销售套数之比由2015年的2.2:1提高至4.6:1，这也意味着官方数据正式显示北京楼市踏入“存量时代”，二手住房销售主导地位进一步增强。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，存量物业经营和投资成为未来房地产市场的一大趋势，尤其是大城市此类物业板块的增值空间比较大，比如说中介通过收购二手房房源来进行租赁业务的经营，这背后带有很大的盈利空间，同时也能够培育更多的“粉丝”经济，所以很多企业看好对此类企业的并购。更为重要的是，目前此类企业都有上市的计划，积极持股未来的溢价空间比较大。

在此趋势下，资本市场给出的高估值异常诱人。

以深圳云房旗下拥有Q房网为例，以2016年8月31日为评估基准日，评估机构以收益法对深圳云房给出了38.07亿元的估价，较净资产值2.67亿元，增值率达1326.66%。*ST万里此前拟置入搜房控股旗下丽满万家100%股权等资产，以2015年12月31日为评估基准日，置入资产的评估值为162.58亿元，较3.73亿元的净资产，增值率高达4260.1%。

明牌珠宝重组苏州好屋的方案中，截至2016年6月30日的净资产为4.85亿元，而评估机构以收益法给出的估值为32.5亿元，增值率为570.15%;昆百大A重组我爱我家的方案中，截至2016年9月30日，我爱我家净资产账面值为7.27亿元，评估机构同样采用了收益法，给出的估值为66.58亿元，增值率为815.61%。

楼市调控下的摇摆不定

值得注意的，2017年房产中介与资本联袂上演的故事都发生在楼市调控新政出台之前，新政之后，房产中介身陷楼市管控造成的成交量萎缩的噩梦中，门店规模缩减、房产经纪人流失。

楼市调控使得房产中介的销售业绩增加不稳定性。去年10月8日晚，昆百大A发布公告宣布，调整资产重组配套融资方案，配套融资额由此前的不超23.1亿元下调至不超16.6亿元。

让资本不安的还有房产中介行业管理漏洞。例如，就在昆百大与我爱我家重组即将完成之际，我爱我家曝出个别经纪人携50万元失踪。

楼市调控加上自身管理的双重影响，难免增加市场对房产中介的不安情绪。在此基础上，多家资本与房产中介提出业绩对赌协议。

在昆百大重组我爱我家的方案中，我爱我家多位股东给出的业绩承诺是，截至2017年底、2018年底、2019年底，我爱我家实现的扣除非经常性损益及募集配套资金影响后归属母公司股东累积净利润分别不低于5亿元、11亿元、18亿元。

这一业绩承诺给房产经纪公司带来动力，也带来压力。明牌珠宝在推出重组方案前曾于2015年底以股权受让及增资的方式，提前获得苏州好屋25%的股权，当时苏州好屋的多位股东承诺，2016年至2018年苏州好屋实现的净利润分别为1.8亿元、2.5亿元、3.2亿元，但结果却不尽如人意，苏州好屋2016年实现的扣非后净利润为1.31亿元，与业绩承诺相差甚远，重组计划因此流产。

卢文曦分析称:“为了寻求上市，房产中介公司已经对未来几年给出了较高的业绩承诺，这些业绩承诺能否达标，将存不确定性。”

严跃进也表示，“房产中介模式当前仍属于粗放型，即房屋买卖其实就是在卖房屋的信息，或者说卖供求的信息，没有实质性、高端的专业含量。”

资本的图谋

相比业绩不尽人意的房产经纪公司，巨头房产经纪公司虽然同样饱受楼市调控艰辛，但也因此获得凸显自身能力的契机，而这种愈发凸显的能力，正是其强大的资源整合能力，以及在存量市场概念下玩转的二手房住房金融模式。

2016年8月，链家的股东名单扩大:复星退出，12家新的机构投资者进入，包括百度控股的传课计算机系统(北京)有限公司、腾讯控股的深圳市利通产业投资基金有限公司、今日头条创始人张一鸣、美团点评创始人王兴等。到2017年1月，融创孙宏斌在投资乐视后也投资26亿入链家。

彼时，融创董事长孙宏斌表示最看重的是链家的金融业务。

北京房地产中介行业协会会长李文杰也表示:“各路资本进入房产中介领域，其实是看中二手房市场的巨大住房金融，规模还会越来越大。”

不可忽略的是，融创增资入股链家的公告显示，链家2014年除税后纯利为1.37亿元，2015年除税后纯利为11.96亿元，年增长773%。而据媒体报道，2015年链家共完成7090亿元交易额，2016年1至11月，完成的交易额已超过1万亿元--这是2016年全年，三家三千亿阵营房企恒大、万科、碧桂园销售金额叠加的总值。

严跃进预计，“房产中介行业未来或陆续出现10家左右的新上市公司，房产中介通过上市来确立资本市场的话语权很关键，上市以后借助资本市场也更有利于规模和品牌力的扩大。”

房产中介孤山薪火 资本市场摇摆狂欢

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