CMHC说:温哥华房价有25%泡沫!早晚要破

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【 加拿大地产头条 郭星撰写】

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加拿大房屋抵押贷款和住房公司(CMHC)一直以来对温哥华房地产市场的价格持怀疑态度。该公司在过去几年内致力于将温哥华房地产价格指数化模型化。近日,CMHC的努力获得成功,温哥华房地产市场价格增长模型建立起来。

当模型完成后,CMHC惊讶的发现,大约25%的温哥华房地产价格增长是模型无法解释的。举例来说,一套价格涨幅达到100万的房子,其中的25万增长本来是不应该存在。但在市场中居然称为现实了!

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CMHC解释说,模型分为三个变量,1、可支配收入;2、成年人口增量;3、抵押贷款利率。

其中可支配收入和房价成正比例关系,成年人口增量除了自然增长的成年人之外还包括新移民增长,抵押利率的升降则与房价成反比例。

从2010年——2016年,温哥华房地产基准价格上涨了47.88%,其中可支配收入增长贡献了16.36%,成年人口增长贡献了10.85%,低利率贡献了8.52%。最后还有12.15%的增长是找不到原因的,占总涨幅的25.19%,几乎是完美的四分之一。CMHC认为这就是大温地产价格泡沫。

CMHC指出,模型是完美状态下的量化分析,通常没有计算到人的情绪这个完全无法量化的变数。25%的泡沫意味着人们在感性中认为温哥华的房屋供应是稀缺的,而且这种稀缺的认知大于实际情况。而市场的感性认知通常会传染给市场的供给者——开发商。开发商即便知道这种情绪是不理智的,但没有人知道感性哪一天被理性驱散,所以供给只能围绕人们的情绪进行。

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另外一个泡沫的特征是,很多散户买家开始不以居住为目的购买房产。这意味着房子开始金融化货币化。财政收入也被绑架其中,地方政府和议会意识到泡沫的危害时,已经没有勇气刺穿泡沫了。也许只有下一次记得你联邦大选才能清算错误的地产政策。

但问题是投资性和投机性买家是不存在永久性需求的。市场压力来临时,追逐收益的资金也将首先避险,一旦繁荣消失,投机者更倾向于买出套现。这种超卖的压力释放时,价格就回回到真实的状态,泡沫不复存在。

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CMHC说,这种分析并不意味着温哥华的房价会下跌25%,但泡沫的破灭只是时间问题,时间的问题只能由时间来解决,至于普通投资者能不能在泡沫破灭前逃生就看各自的造化了!