上海1月二手房市场：新增挂牌下滑两成 低于2万元\/的板块共10个
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一、全市情况——新年首月，新增挂牌下滑两成
2018年楼市维持“房住不炒”的调控总基调，同时，三月是“两会”召开的时间点，在此期间，市场整体运行态势将保持稳定。从上海来看，新年开年1月楼市表现较为稳定，新房市场供求量反倒出现了一定幅度的上扬，其中，供应量为43.96万平米，成交量为50.05万平米，环比分别上扬94%、8%，而同比则上扬18%、29%。新房成交均价则出现较大滑坡，1月仅为43799元/平米，环比、同比分别下滑12%和9%，为2017年以来最低。
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从二手房市场看，1月网签量小幅回落。全月网签量不到1.2万套，为11996套，环比下滑4个百分点，同比则上扬37%，应该说买卖双方已经对这种常态化的政策进行了消化，并且“淡季”、“旺季”现象在目前的上海楼市中已经趋弱。
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从平安好房研究院获得的样本数据来看，1月二手房新增挂牌和在架量均有下滑，分别为9568套、72095套，环比则分别下滑20%和1%。新增挂牌量大幅下滑，和季节性因素有关，时值年初，返乡潮来临，挂牌量出现下滑也情有可原。
平安好房研究院指出，从最新公布的统计局数据可见，上海2017年全年房地产开发投资增速出现回落。同时，银行对房企开发贷的审批则更为严格，根据“2017-2035年城市总体规划”提出的“人口规模、建设用地、生态环境、城市安全”四个安全底线综合来看，上海房地产市场将进入“慢周期”。
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二、在架结构和成交结构变化
1、地域分布——外郊环成交占比37%，升至2016年8月以来新高
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从1月份的在架房源区域分布看，各大区域在架量较上个月无变化，原浦东新区依旧占据老大地位，当前在架房源量达13381套，占全市19%，依旧是全市成为唯一一个在架房源量超万套的区域。闵行区本月在架量为8775套，与第一位的原浦东新区保持较大距离，占比14%。中心城区中，普陀、徐汇、杨浦、长宁，挤入TOP10。
从板块上看，金桥、三林、老闵行，分列在架房源量前三位，北蔡板块由上个月的第三位落至第四位，截止1月底，其在架房源量为1235套，中原板块依旧是TOP10中唯一是中心城区板块。北蔡板块二手房在架房源均价达到68396元/平米，在TOP10板块中最高。
从新增挂牌房源看，三林、老闵行、莘庄、金桥的新增挂牌量都在200套以上，各板块之间差距表现不大。
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从1月份的二手住宅成交环线分布上看，内环内、内中环、中外环、外郊环、郊环外，成交占比分别为14%、18%、20%、37%、12%，其中，郊环外成交占比缩至2016年2月以来最低点，而外郊环则上扬至2016年8月以来最高。
从行政区域分布上看，原浦东、宝山、闵行、销售量居前，其中，原浦东新区成交2100套，占当月全市成交总量的18%，较上个月多1个百分点。而宝山和闵行则分别成交1360套和1125套，占比分别为11%和9%，宝山小于在架量占比的3个百分点。
从板块看，十榜单的的门槛在205套，各板块之间成交量差距不大，成交老大依旧是浦江板块，本月网签量为290套，三林和赵巷板块紧随其后，而上个月位于第二和第三位的航头、南桥新城板块则分别落至第八位和第四位。
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2、面积结构——大批业主的改善性置业需求依然来自“小换大”
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从在架房源的面积结构上看，各面积段结构变化基本稳定。1月底，60平米以下的一房小户型或者是老公房房源占比已连续三个月保持在27%的高位， 60-90平米的户型占比32%，为市场较为主力的房源区段，90-120平米的户型占比居第三位，为20%。
总体来看，在架房源户型趋于小户型，大批业主的改善性置业需求依然来自“小换大”。
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从实际成交结构看，90平米以下的小户型占到全市网签总量的71%，虽然较上个月下滑2个百分点，但依旧是全市成交主力户型，其中，60平米以下和60-90平米成交占比分别为35%和36%，均高于在架比重，市场供不应求，而90平米以上的户型成交占比在2017年下半年以来保持在27%，进入2018年1月，提升至29%，但依旧低于相应户型的在架占比，如90-120平米的户型成交占比为17%，低于其20%的在架占比。因此，二手房市场上90平米以下的户型最为抢手。
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3、总价结构——500-800万元房源在架占比仅19%，跌至2017年以来最低
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随着房价的上扬，今年以来，300-500万元总价段的房源在架占比始终处于首位，1月底，该区段房源占比达到37%，其次为200-300万元的房源，占比为22%，升至2017年以来最高，连续3个月超过500-800万元的在架占比，500-800万元的房源量占比居第三，为19%，跌至2017年以来最低。
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三、价格走势
1、全市挂牌和网签均价变化——挂牌均价57823元/平米，同比仅下滑4%
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平安好房研究院数据显示，1月底，在架二手房均价为57823元/平米，呈连续小幅下滑趋势，同比去年1月仅下滑4%。从实际网签价看（合同做低），1月均价为40749元/平米，环比、同比分别上扬13%和11%。二手房挂牌价虽有下滑，但实际上下滑幅度非常小，对当前一手房市场供应吃紧的状态，导致购房者无房可买，而房源选择丰富的二手房市场将会吸引到一批从新房市场转投来的客户，二手房房源量也会在2018年出现大量释放，是买方入市的好时机。
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从区域上看，静安依旧是本月全市范围唯一一个在架均价超过10万元/平米的区域，1月在架房源的均价达100775元/平米，而黄浦、长宁、徐汇居其后，在架均价分别为98580元/平米、80200元/平米、79126元/平米。
从板块上看，新天地仍以13.48万元/平米的在架房源均价拔得头筹，另外，高于10万元/平米的板块还有淮海中路、黄浦滨江、衡山路、建国西路、南京西路、静安寺、江宁路7个板块。相对而言，新天地、黄浦滨江、陆家嘴二手房价格受十年房龄内的商品住宅带动，而上述其他板块的市场则多为老公房、老洋房所拉动。
低于2万元/平米的板块共10个，多聚集在金山、崇明、奉贤区域，房源挂牌量很低，可以说当前沪上2万以下单价的房源基本绝迹。
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2、挂牌价格涨跌情况——12月降价房源比例上升至21%的年内高位
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1月二手房源房价下调比例从去年12月的21%骤跌至16%，而房价持平的占比则升至82%，仅2%的房源价格出现上调。但从调价幅度来看，依旧保持在3-5%之前，青浦、松江区下调平均幅度分别达4.94%和4.93%，在上海各区域中最高。这两个区域的房源业主很大一部分都是外地人，很多业主春节期间返乡，希望在节前尽快售出房源，因此，议价空间也相对较大。
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