网络智库:2017年太原楼市大盘点 1月18日

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1月18日，国家统计局发布了2017年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。12月份，"分类调控、因城施策"房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。其中，太原市新建住宅价格指数环比增加0.6个百分点，环比增速较上月加快0.2个百分点，同比上升7.6个百分点。

即将结束的2017年，是太原市房地产市场十分亮眼的一年。这一年，太原楼市一举打破了过去几年不温不火的状态，成交量暴增，成交价格从去年的每平方米七八千元抬升到了万元以上，价格普遍上涨2000元以上，均价破万指日可待。" />

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智库话题:

有人评价2017年是房地产行业"水龙头"不断被拧紧的一年，然而不少的城市房地产业却并没有因此而降温。据不完全统计，2017年全国各地出台楼市调控政策接近180次，限售、限购成为了各地楼市的高频词。

即将结束的2017年，是太原市房地产市场十分亮眼的一年。这一年，太原楼市一举打破了过去几年不温不火的状态，成交量暴增，成交价格从去年的每平方米七八千元抬升到了万元以上，价格普遍上涨2000元以上，均价破万指日可待。

智库专家:

武永清太原日报经济部主任

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2017年，太原楼市呈现出了几个以往没有的新变化

NO.1 开发商看好，投资热情高涨。山西省统计局发布的最新数据显示，2017年前10个月，太原市固定资产投资801.96亿元，城市基础设施建设投资200.21亿元，城市基础设施建设投资与地产投资占固定资产投资的75.34%。房地产投资比例不断升高，这种情况为太原近年来所未有。

房地产投资比例如此之高，表明开发商看好太原楼市的未来前景。2013年以来，太原城市建设快速推进，中环路拉大了城市发展框架，建成区从此前的平方公里扩大到300平方公里，城市建设用地增加了百余平方公里，扩大了城市发展、尤其是房地产业的发展空间。高铁站建成，综改区加速推进，太原榆次同城化步伐加快，城市中心南移，南部新城成为投资热点区域。可以说，去年以来太原房地产投资快速增长，是省市近年来加大太原城市建设力度、推进以太原为核心的城市化体系、建设太原都市区的必然结果，是太原城市环境改善的必然结果。按照一般逻辑，地产投资比例过高会对实体经济造成抽血效应，实体经济投资偏低，不利于实体经济持续增长。但对太原这座城市基础设施投资欠账太多的城市来说，实则是补短板之举，未必不是一件好事。短板补齐了，更有利于城市未来发展。

NO.2 从造楼到造城，开发商结构发生了重大变化。太原楼市长期被本地小开发企业占据。这些本地开发企业资质低、实力差，后期物业管理差，缺乏长远发展的眼光，开发的楼盘往往只有两三座楼，属于零星开发、插花式开发，对改变城市环境、改善市民居住条件作用有限。近几年来，太原持续推进城中村改造，空出了大量土地，引进了国内著名的开发商，恒大、万科、万达、保利、绿地、碧桂园、融创……国内知名的大型开发企业绝大多数都已进入太原。

大型开发企业进入太原，改变了太原房地产开发模式。本地小开发企业开发的楼盘，三五座楼，除了居住功能，基本没有其他配套功能。大开发商在太原城改的土地上投资开发的，出手不凡，气魄宏大，一出手就是几十座楼，其中规划了中小学、购物中心等各种配套服务设施。从本地开发商造楼到大型房企造城，太原楼市进入了一个暂新的时代。

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2018，太原楼市的几大关键词

NO.1 万元以下楼盘基本消失

去年初，太原楼市均价不到8000元，最新一期太原楼市均价已达到10118元。目前，太原北部区域房价最低，只有草坪区不到八千元，南部区域大开发商开发的楼盘都已破万。

太原房价去年稳定上涨，实质是"补涨"。目前，北上广深杭宁等一线城市或新一线城市经过了长期的上涨，目前遭遇天花板，许多希望前往北上广深的大学生在高房价的压力之下，转而选择太原这样的二线城市。在北上广深等城市房价持续火爆的背景下，太原楼市的洼地效应被凸显出来。省内更多人开始选择来太原买房，不仅改变了太原楼市的投资结构，也拉高了太原房价。这有利于太原市稳定人口数量，并为太原未来房价继续上涨提供更强大的支撑。

预测:2018年太原楼市稳中有进，均价稳定过万，保守估计均价1.2万元，万元以下楼盘基本消失。

NO.2 持续分化

南北分化。十几年来，太原市持续实施南移战略，城市南部基础设施投资力度不断加大，南部新城城市环境越来越好。综改区建设，一批高科技企业入驻南部地区，南部新城产业结构以高科技企业为主，有能力扩张，有能力创造更多的就业岗位;北部老城产业机构以传统重化工为主，处于下行周期，不仅没有扩张能力，甚至还有减员压力，无法提供更多的就业岗位。这一现象造成了城市内部的人口流动，年轻人不断从北部迁入南部，南部新城楼市优于北部老城。

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预测:2018年，南北分化将更加明显。

品牌与非品牌分化。长期以来，太原楼市鱼龙混杂，小产权房、本地开发商开发的楼盘、大开发商开发的楼盘一起买，有证房与无证房一起卖，价格差距不大。去年以来，太原房价明显分化，有证房与小产权房、品牌房与非品牌房价格差不断拉大。

预测:随着人们的产权意识苏醒，这种分化将持续下去。

NO.3 地铁房、中环内将成热点

根据武汉、西安等其他大城市经验，地铁沿线将成为人们投资房产的热点片区。2018年，随着太原地铁开通日渐临近，太原地铁房将会上演怎样的财富传奇呢?

预测:地铁沿线房价上涨明显。

根据城市发展逻辑，老城区基础设施老旧，改造成本大，开发商并不看好。中环之内、内环之外属原本基础设施建设滞后，未来随着投资密度增大，城市基础设施会越来越好，居住环境会逐渐超越老城区。

预测:中环之内、内环之外将会成为太原未来房产投资热点。

最大的变数:房产税

"房住不炒"对房地产的定性，以及房产税不断明朗化，极有可能改变未来楼市格局。但总体来说，房产税对太原楼市影响有限。一是房价太低，与周边城市相比，太原房价太低了，还有不小的上涨空间;二是由于房价太低，即使征收房产税，对持有多套房的居民来说，与一线城市或中部其他省会城市相比相比，税额也微乎其微。