新房二手房并重!武汉这些区域二手房销售超过新房 2017年

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2017年，构建长效机制从房地产产业调控政策上升为顶层住房制度设计。而武汉作为租赁住房和利用集体土地建设租赁住房试点城市，大力构建租购并举的长效机制。在此背景下，武汉房地产市场产生很多重大变化，其中武汉楼市进入新房二手房并重时代成为一大亮点。

新房住宅销量同比减少32.56%二手住宅增长1.55%

亿房研究中心数据显示，2017年武汉房地产市场除写字楼、商铺等商业地产销售同比增长外，商品房和商品住宅成交均出现较明显的下滑。数据显示，2017年武汉商品房成交2618.56万方，同比减少26.6%，其中商品住宅成交191612套(含保障房20.71万套)，同比减少33.46%;成交面积2073.66万方，同比减少32.56%。

在武汉新房住宅成交量下滑的同时，作为另一供应主体的二手房却同比大幅增加。数据显示，2017年，武汉二手房销量连续三年增长，据武汉房地产经纪行业协会发布的数据，2017年武汉二手住宅成交面积781万方，交易套数8.27万套，同比增长1.55%。

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新房销售的下滑主要仍是供应不足。数据显示、截止2017年末，武汉供应新房住宅2139.91万方，同比仅增长6.6%。数据显示，2016年武汉新房住宅供应首次负增长8.4%，结束2013-2015年高达10%以上的高增长周期，受土地供应、政策等因素制约，进入低增长周期。

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在全市新房住宅销量大幅减少的情况下，汉南成交增长47.1%，是今年唯一销量增长片区。除此外其他片区均不同程度下滑。其中南湖、二七后湖、武昌中心区、东西湖下滑幅度在50%以上。

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从2017销售区域重心来看，正加速向三环外外溢。数据显示，武汉三环外成交占比从2016年的49%增长至2017年的55%，增加6个百分点。其中三环外远城区成交占比增至35%，增加7个百分点。

预计随着长江新城、阳逻长江新区、盘龙城、东西湖临空港、蔡甸中法生态城、光谷东、及江夏、汉南等热点有机生长片区的快速发展，销售及需求外溢将大幅加速。

武汉三环内主城区则主要集中在二环至三环之间的四新、白沙洲和青山等区域，占比38%，同比下降2%。

全国房地产正加速进入存量时代，2016年全国10个以上城市二手房交易量超过新房;2017年是17个;2018年预计达到25个以上。

数据显示，2017年武汉二手住宅销量占整体住宅市场比重上升7.3个百分点，销量和2016年同期基本持平，武汉二手房/新房占比达到37.6%。新房住宅总体占比下降至71.5%，二手房总体占比上升至28.5%。武汉从以新房为主时期正进入新房二手房并重时期。预计未来几年二手房供应比重将快速提升，市场份额也将随之进一步扩大。预计至2021武汉初步建立租售并举的市场机制后，武汉将全面进入存量房时代。

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从各主要行政区新房住宅和二手住宅销量对比来看，江汉区、江岸区二手住宅成交占比已接近50%;武昌区二手住宅成交量已是新房住宅的两倍，新房住宅供应不足和该区域一、二手房价格倒挂不显著也是一个原因。

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因此，可以预计武汉中心区将率先进入二手房时代。其因素首先在于中心区土地和新房资源的大幅减少和枯竭，而二手房供应潜力巨大。其次，则是中心区拥有优势资源和交通优势明显，相对于新房，中心区很多二手房具有更高的性价比。

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更重要的在于，目前武汉新房开发将更多倾向于一头一尾:大户型改善和高端小户型住宅，而60-100平的中间层产品需求将更多由存量市场解决。因供应不足，原有90-110平住房需求从新房市场挤压到二手房市场，2017年小三房成为二手住宅消费增长较快的面积段。

此外，2017年，作为租赁住房试点城市，在出台限购限贷政策后，武汉房地产政策转向构建租购并举长效机制，在严格管控市场行为的同时，大力发展租赁和保障市场，多层级多主体、渠道的住房体制。

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二手房及租赁住房市场的发展，使得武汉住房需求呈现多元化趋势。2018年随着大量长租公寓和“人才房”的上市，武汉住房需求将进一步从新房市场分流，对武汉房价的支撑也进一步减弱。