央妈放水地王重出江湖------地王和银行到底什么关系？ 2017年

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2017年，随着史上最严的调控，各地土地拍卖遇冷，多个地块出现流拍。进入，2018年刚刚一个月，各地土地市场异常火爆，多处地王重现江湖。与之相伴的是，1月份的贷款总额再创新高，达到了2.9万亿。

为何地王总在央行开闸放水后？天价的地块，为什么开发商还敢拿？如此严格的房地产调控政策下，谁给了房地产商信心敢于不计成本的去赌未来？

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其实这一切的房地产行业根本不是秘密，很多地方政府，对于开发商拿地，都有暗中返还的政策，开发商实际拿地成本并没有那么高。

我们都知道，地方政府对“卖地财政”的依赖比较大，而开发商的资金并不充裕，拿地欲望并不高。如何解决这个矛盾呢？土地“明拍暗返”就成了关键的环节。首先，拍卖成交个更高的价格，开发商就可以把土地抵押给银行，拿到更多的贷款，自有资金的压力就会减少，同时，维持土地成交价格持续走高的假象，符合地方政府的利益。（暗返不见得一定是现金，可以是政策倾斜、补助、基础设施配套等各种暗补，方式比较隐蔽。）

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举个例子来说：一块土地的价值是50亿，政府期望的也是50亿。拍卖的时候拍出个100亿的地王价，开发商拿到土地后，就可以按照100万的抵押价值去银行贷款，就算按60%计算，也能贷出60亿的资金。开发商应给政府100亿，政府返还50亿，这样开发商等于空手套白狼拿到一块地，额外还有10亿的流动资金。这样一来皆大欢喜。政府拿到了卖地的收入，维护了土地价格持续上涨。开发商不占用资金就拿到了土地。风险全部转嫁给了银行。尽管这个例子举得极端，实际操作的比例可能没有这么高，但原理是一样的。

这样就不难理解，为什么地王总出现在央行开闸放水以后了？土地价格的提升，实际上是一种货币性的增长。所以金融去杠杆，无妨从严查地王入手，严格控制土地评估价格，严格控制土地抵押贷款。从土地这一关，就开始挤泡沫。“明拍暗返”的土地交易不遏止，房地产行业去杠杆只能是一句空话。