云南物业第一股挂牌新三板作者：邝楚雄本月初

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作者：邝楚雄

本月初，南都物业服务股份有限公司在上交所上市，成为A 股物业第一股。而在上月末，云南物业第一股“实力物业”在新三板挂牌。

云南实力物业服务股份有限公司，是云南实力控股集团有限公司的孙公司，也是实力控股集团的第二家新三板公司

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。早在去年初，实力控股集团的孙公司“云南园林”就已在新三板挂牌，其业务以园林工程为主，目前是“实力物业”的绿化管养服务供应商之一。

依托房地产的家族企业

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“实力物业”的前身是成立于2000年7月的云南实力物业服务有限公司，后于2017年8月股改后更名为云南实力物业服务股份有限公司

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，其主营业务是为住宅、商业物业提供物业管理服务。

该公司的股东是云南爱悦家生活服务集团有限公司（持股67%）和西藏仁捷实业有限公司（33%），这两家公司均为云南实力控股集团有限公司的全资子公司

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，背后老板为彭宇兴、张娅夫妇。

资料显示，彭宇兴生于1966年，白族，毕业于中国社会科学院研究生院，曾在大理州国企工作。彭宇兴1995年前往迪庆发展，任迪庆州规划勘测设计院院长，1998 年下海创办迪庆房地产开发经营有限公司，并担任总经理。不过，该公司目前主要在迪庆发展，比该公司更知名的是他2000年7月创办的云南实力房地产开发经营集团有限公司。2009年4月至今，他又组建了云南实力控股集团有限公司

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，并通过该集团控制了数十家企业，涵盖房地产开发、汽车销售、酒店旅游、教育等产业。

彭宇兴的妻子张娅，同为建筑行业出身，1992年至1999年在四川攀枝花市规划建筑设计研究院担任总建筑师。2000年云南实力房地产开发经营集团有限公司成立后，她出任总裁。

值得注意的是，两人都曾在长江商学院镀金。彭宇兴现任长江商学院云南校友会会长，张娅任副会长。

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竞争激烈的物业管理行业

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中国物业管理行业市场规模巨大，但全国物业服务企业众多，市场竞争激烈，行业呈现高度分散的特点。

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国家统计局公布的第三次全国经济普查数据表明，截至2014年年底，物业服务企业达10.5万家，较2012年的7.1万家增长约48%，企业数量持续增长。中国指数研究院发布的《2017年中国物业服务百强企业研究报告》显示，2016年底，全国物业管理面积约为185亿平方米，同比增长6%，物业管理规模扩大。报告中，中国指数研究院还预测，到2022年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

根据《2017年中国物业服务百强企业研究报告》，“实力物业”在管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力和社会责任等方面的综合排名中名列榜单第86位

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，在云南地区排名第4，

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位于云南俊发物业服务有限公司（第27位）、云南鸿园电力物业服务有限公司（第73位）和云南巨和物业服务有限公司（第84位）之后。截至去年5月底，该公司管理和服务的项目共10 个，在管面积超 417万平方米，其中有78%为实力控股及其关联方开发的收费物业管理面积。

但“实力物业”在公开转让说明书中认为，主要竞争对手是云南俊发物业服务有限公司和昆明银海物业服务有限公司。其中，俊发物业的收费物业管理面积高达2600万平方米，在云南居于首位

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，并连续五年蝉联中国物业服务百强企业。银海物业成立于1997年，目前在管面积超1200万平方米，约为“实力物业”的三倍，虽然去年未上中国物业企业百强榜，但该公司70%以上的物业为外拓项目

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，综合实力较强。

“实力物业”自称，公司在2012年成为云南首家使用24小时400客户服务系统的物业企业。在当前智能化时代，“实力物业”通过“i家i 户”手机APP为业主提供随时随地投诉报修、周边生活便利服务一键提供等便利功能，并运用专业的设施设备管理系统，对强弱电、电梯、智能化、消防、排水、空调等系统进行管理。为了控制营业成本，该公司还将技术含量较低、附加值不高的安保服务和保洁服务等业务外包。

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实力郡城

实力地产的关联交易

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物业管理服务行业是一个充分竞争的行业，截至目前，该行业共有59家新三板挂牌公司、1家上市公司（“南都物业”）。

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2016年，“实力物业”营业收入为6289万，同比增长近27%，归母净利润为458万，同比增长58%。该公司表示，业绩大增的主要原因是部分项目入住率提高，同时获得新的合作项目。不过，对比新三板同行业近60家公司，其业绩表现在全行业中并不突出

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，该公司的营业收入在60家物业企业中处中偏下水平，排名第38名，不及同行业平均水平2.3亿元的1/3。其归母净利润在同行业中排名第40位，远低于行业平均水平（1898万）。虽然2016年的ROE（净资产收益率）为22%，较上年增长了6.4个百分点，但也低于平均水平（24%）。

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截至去年5月，该公司前五大客户（业主）所在楼盘为昆明的东盟森林、实力锦城、实力心城、壹方城和大理的沧海一墅，均由实力控股及其关联方开发经营。财务数据表明，2015年、2016年该公司对这些楼盘的业主的年销售额占总营业收入比重分别为 87%、83%，去年前5个月，这一比重下降至76.43%，对前五大客户的依赖程度有所下降。

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不过在2015年-2016年，“实力物业”的应收账款余额占总资产比重分别为57%、65%，占比较大。截至2016年底，该公司应收账款的前四大客户均为实力控股及其关联方，其余额合计占应收账款总额70.4%，分别为云南浙商投资开发有限公司（44.5%）、云南浙滇置业有限公司（9.4%）、云南金实力房地产开发经营有限公司（8.4%）和云南实力房地产开发经营有限公司（8.1%）。

应收账款周转率反映了应收账款转化为现金的平均次数，也就是应收账款的回收速度。2016年，“实力物业”的应收账款周转率为1.56次，在上述60家同业企业中排名倒数第一，远低于12.11次的平均水平。去年上半年，其应收账款周转率下降至0.76次，表明“实力物业”在现金流方面存在极大的应收账款回收风险。

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该公司表示，客户多为关联方企业，应收账款周期较长，但已收回一年以上的关联方应收账款。

此外，“实力物业”的资产负债率在同行业中偏高。

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该公司2015年、2016年的资产负债率分别为69%和68%，在60家上市和挂牌的物业公司中高居第17位和13位。

一方面，物业管理公司一般采取预收款方式收取业主物业费，然后再分期确认销售收入，所以预收账款在负债中的比重较大，2016年底该公司的预收账款占总负债26%，其中前五名客户的预收账款占了预收账款总额的82%，这些客户（业主）所在楼盘分别为东盟森林（32%）、实力玖如堂（16%）、实力心城（16%）、实力锦城（12%）和实力郡城（6%），均由该公司关联方开发经营。

另一方面，“实力物业”还存在较多的关联方资金借款，2016年底的关联资金借款占负债总额19.4%，主要债务关联方为云南实力控股集团有限公司、云南实力房地产开发经营集团有限公司、云南汇力联行商业管理有限公司和大理实力海东开发有限公司。

中国物业管理服务行业市场空间大，增长也较快，虽然目前中国物业百强企业的市场占有率近三成，但尚未出现市场份额占绝对优势的物业公司，市场比较分散。作为行业综合实力在云南排名靠前的物业服务企业，“实力物业”如果在以后的发展中未能继续保持规模优势、管理优势、成本优势等，加快扩大管理物业的规模，将无法在未来的市场竞争中保持足够的竞争优势。

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