创新资管观察之三｜年度十大最具资本影响力长租公寓盘点 2017作为长租公寓元年

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前言

2017作为长租公寓元年，伴随国家大力推进住房租赁市场的培育和发展，长租公寓市场迎来了全面爆发。公寓品牌融资扩张和大量资本入场布局成为常态。据数据显示2017年中国住房租赁市场规模已达到11398亿元人民币，全国租赁人口已达到1.91亿人。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%，将近全国市场的一半。租房领域将是中国社会未来的重点转化点，而长租公寓正是其中的重中之重，所以此次我们的研究也将目光聚焦于此。

从今年的融资数据可以看出，资本进一步向相对成熟、发展潜力更为突出的公寓企业聚拢，扩大规模的公寓企业极少，行业门槛越来越高。

表：2017年十大最具资本影响力长租公寓

注：

1、该数据来源于各大曝光媒体，属于不完全统计，时间截止至2017.12.31

2、排名不分先后

2017长租公寓资本领域十宗“最”

融资次数最多

——安歆 YU完成5轮融资

安歆公寓2017年年初分别完成B轮、B+轮融资，金额共计3亿，截止目前，安歆公寓在成立三年内间已完成5轮融资。

【亿翰短评】

安歆公寓致力于打造“中国首家企业员工住宿服务平台”，其商业模式解决市场行业痛点的同时，社会价值得到各界认可，众多知名投资机构对其表示关注，颇受资本青睐。

融资金额最多

——招商蛇口完成260亿融资

招商蛇口先跟SOHO中国签约，后马上搭伙建行发行200亿的长租公寓ABN，再往前10天，首单60亿元的储架式长租公寓CMBS计划正式获批，此时，招商蛇口共完成了260亿元的长租公寓资产支持证券化。

【亿翰短评】

招商蛇口布局100万间长租公寓，将此列为公司战略业务之一的“雄心”逐渐显露，充分表示企业押重金加码存量市场的决心。

融资单次额度最高

——自如完成40亿A轮融资

2018年1月16日自如完成40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投。

【亿翰短评】

这是长租公寓行业迄今单次融资额度最高的一次融资，在租购并举的政策下，自如作为专业化租赁经营机构的代表，备受社会的认可及资本的青睐。

龙头房企首进长租领域

——碧桂园 BIG+碧家国际社区

2017年12月碧桂园与建行签订长租公寓全面战略业务合作协议,获200亿元人民币资金支持。

【亿翰短评】
碧桂园与美的集团、OFO等30多家单位战略签约，宣布三年内发展100万套长租公寓，重点打造长租城市。最新在2月完成100亿REITs落地 ,布局长租公寓已成为碧桂园在新的战略点。

首单权益型公寓类REITs

——新派公寓

新派公寓“权益型房托资产支持专项计划”获批发行，完成2.7亿元资产证券化融资，该项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。

【亿翰短评】

新派公寓借助证券化模式的融资行为，与自如和魔方的租约证券化不同，自持物业的新派公寓操作模式会更有利于为后续长租公寓REITs产品的发行提供借鉴。

首单公募住房租赁专项公司债券

——龙湖冠寓

龙湖50亿元租赁债券获批发行，全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地。

【亿翰短评】

本次专项公司债券的获批，有利于拓展企业融资渠道，将进一步巩固龙湖地产在住房租赁市场上的领先地位，龙湖是首家将长租公寓提升至“主航道”权重的房企。

首单央企租赁住房类REITs

——保利 UOKO公寓

保利获批发行国内首单央企租赁住房类REITs产品，完成50亿元融资。

【亿翰短评】

本次REITs成功落地具备标杆意义，堪称是租房市场证券化的破冰之举，呈现长租公寓领域持有物业的重资产模式，并展现强劲竞争力。

首单民企储架式权益型REITS

——旭辉领寓

旭辉领寓宣布其长租公寓资产支持专项计划成功获批，融资30亿，采用储架式发行，这也是首单民企长租公寓储架式权益型REITS产品。

【亿翰短评】

政策红利、在消费升级的背景下租赁时代到来，旭辉领寓的商业模式，有利于帮助旭辉消化地产衍生的存量资产。

首单公寓资产证券化产品

——魔方公寓

2017年魔方公寓宣布“信托受益权资产支持专项计划”成功设立，融资总额为3.5亿元，作为长租公寓行业内唯一一家完成C轮融资的运营商，现估值已超过10亿美元，成为长租公寓领域里的第一只“独角兽”。

【亿翰短评】

这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，具有金融创新意义，给以轻资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道。

最大pre-A轮融资

——城家公寓

城家公寓完成5000万美元pre-A融资，由华住酒店集团和IDG资本投资，这是公寓行业规模最大的pre-A轮融资。

【亿翰短评】

城家能够获得这么高的融资，主要因为城家通过打造行业内首创的长短租结合OP系统，真正解决了公寓行业运营成本高、空置率高的风险，实现了全面的单店盈利。

【亿翰资管观察】

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市场趋向规范化，资本助力发展

表：部分长租公寓2017年融资详情

注：

1、该数据来源于各大曝光媒体，属于不完全统计，时间截止至2017.12.31

2、上方已盘点企业除外

以上数据可以看出我国长租公寓企业的融资阶段主要集中于A轮前，A轮前企业占比将近60%。少数企业步入中后期阶段，进入C轮后、战略融资等阶段，可见在未来2年内，长租公寓的资本进一步相对成熟、发展潜力更为突出的公寓企业聚拢，扩大规模的公寓企业极少，行业门槛越来越高。

●房地产企业全面布局，背靠企业加速扩张

2017年长租公寓领域迎来大爆发,房企不断加码长租公寓及其相业务布局，目前，全国排名前30的房地产企业已有1/3布局长租公寓。TOP3的万科是房企中最早涉水长租公寓领域,截至2017年6月底，万科“泊寓”业务已覆盖21个城市，累计获取房间数超7万间,开业超2万间；龙湖亦是不断强化长租公寓布局，争用三年时间布局16个城市,跻身中国长租公寓市场前列；旭辉近年积极实施“房地产+”战略,将长租公寓作为多元化布局的方向之一；碧桂园高调进入,2017年12月碧桂园与建行签订公寓全面战略业务合作协议,获200亿元人民币资金支持,发展上海区域长租公寓。此外,金地、招商蛇口、佳兆业、远洋今年都推出或者加强长租公寓的布局。

表：部分布局长租公寓的房企

注：

1、该数据来源于各大曝光媒体，属于不完全统计，时间截止至2017.12.31

2、排名不分先后

房地产长租公寓品牌的特点是项目获取能力强，融资能力强，团队人力资源构成偏向于有开发经验和很强的产品打造能力，且内部管理和供应系统相对完善。

●国企介入，资本获取优势明显

2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷抛出了以运营和扩张长租公寓为目的的融资计划。

自2017年下半年，住建部在多地开展了住房租赁试点，各地纷纷出台了鼓励企业发展长租公寓的政策，而作为资源禀赋优势明晰的国有企业先行先试，整合旗下闲置用地，推出多样化的长租公寓产品，保利和招商蛇口的租赁住房类REITs产品和专项公司债券也加入到融资渠道中来，预计未来国企将在租房租赁改革中起到越来越重要的作用。

注：1、该数据来源于各大曝光媒体，属于不完全统计，时间截止至2017.12.31。

结语

2017年以来，从中央到地方相继抛出系列发展租赁市场的政策文件，推进速度明显加快，5月19日住建部起草的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，更是明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业还将依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，构建“租售并举”的模式已是大势所趋，站在租赁政策风口之下，面对楼市调控的深化发展，房企布局租赁行业亦是势在必行。

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