2018年中国房地产投资增长放缓，销售萎缩但房价暴跌是妄想 2018年的钟声即将敲响

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2018年的钟声即将敲响，回顾2017年，我国房地产市场的主题语无疑是“分类调控、因城施策”。但尽管各地调控政策密集出台，直到现在购房者中“买买买”的声音依然不绝于耳。在持续了一年多的火热行情之后，2018年中国房地产走势如何?房价真的还会继续上涨吗?

2017年是中国房地产调控最频繁的一年，取得的效果是显而易见的。去年以来，行业监管明显趋紧，调控政策持续扩容，未来共有产权住房和租赁住房等长效机制的建立有助于降低行业波动性。同时，销售方面，三线价格洼地城市受外溢及棚改货币化等因素影响，热度明显提升，推动了销售金额上涨，但此轮上涨并非受刚性需求影响，因此预计不可持续。新开工指标增速继续下滑，增量的减少，加上存量的加速销售，行业库存压力有所减弱;企业盈利方面，销售的增长为收入奠定了基础，房企收入继续攀升，因结转多为2015年和2016年销售的项目，收入增速保持稳定，毛利率有所提升。

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预计2018年，从调控范围上看，调控政策将持续，一二线中心城市及其周边三四线紧缩调控和弱三四线城市去库存政策并存;从土地供应来看，未来的变动主要体现在一线、核心二线城市等高能级城市和纯租赁住宅用地供应量的增加;从住房结构来看，住房租赁市场长效机制加速建立，房地产企业向出售与持有并举转型。从行业整体运营情况看，由于持续紧缩的政策环境将导致销售增速开始下降，销售的萎缩和融资渠道受阻将致使投资开发增速仍将维持低位运行。

从房价来看，因投机需求的限制，部分缺乏刚需的热潮城市房价将有所下调，有着土地稀缺和强吸附能力的一线、拥有产业导入、经济发展较快的二线城市价格保持在较高水平，房价将加剧分化。从企业层面看，在调控政策的背景下，房企资产规模增速将有所放缓;受销售增速放缓和融资环境紧缩的影响，未来房企的现金流将承压。从债市方面看，受发行窗口审核紧缩，融资渠道受阻，为缓解资金压力，房企将不断寻求海外债、资产证券化、专项债券等创新型的融资方式;2017年房地产企业债券发行大幅减少，存续债主要于未来1~3年到期，偿债压力较为集中。从行业信用水平看，房地产企业信用水平受“马太效应”的影响，将进一步分化，大型房企信用水平将保持稳定，中小型房企面临一定的波动风险。

2018年，楼市调控因城施策将持续，一二线中心城市及其周边三四线紧缩调控和弱三四线城市去库存政策并存。一方面，尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未实质性转向，房价犹存一定上涨压力，需要维持现有调控政策、力度不变;另一方面，更多三四线城市市场承接溢出的需求，热度持续提升，房价、地价快速上涨，前期宽松政策需转变为紧缩调控，以维持房地产市场整体的平稳健康发展。此外，2018年长效机制仍将是中长期房地产发展的重点，其中推进住房制度改革是首要工作，租赁市场支持力度加大，试点城市相关租赁政策也将进一步落实和细化。

对房企而言，随着国内楼市调控不断升级，尤其是限售政策推出后，企业推盘速度减慢，资金回笼的速度显著放缓，将导致房企运营层面资金紧张，未来拿地投资也将趋于平稳，同时，十九大明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，确定了房地产行业未来发展的总基调，房地产竞争格局将有所改变，相关政策的出台为租赁市场提供了较大的发展空间，促进房地产企业向出售与持有运营并举转型。

销售方面，调控政策难有放松的可能，加之房企、私人均要去杠杆，未来信贷和政策的限制将导致销售规模持续减少。从城市能级来看，因政策调控的严苛性，一线和核心二线将会率先下降，而三四线的调整将滞后于一线，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线保持一定的热度，但随着紧缩调控政策的不断扩容，预计2018年下半年三四线城市市场调整会显现。从商品房库存来看，2016年11月开始商品房待售面积出现负增长且降幅不断扩大，商品房库存不断下降，一方面说明房地产行业当期销售情况良好，库存去化速度加快;另一方面也说明未来可能存在库存无法及时弥补的问题。加之调控政策对消费端的限制，预计2018年全年商品房销售金额、面积势必将于高位微降，投资增速亦将有所下滑。

销售价格二线和三四线城市房价分化加剧，部分热炒城市房价因投机需求的限制将有所下调。企业经营在调控政策的背景下，房企资产规模增速将有所放缓，运营压力增大;现金流将承压。融资渠道融资环境仍将保持收紧态势，融资创新与多元持续推进，资产证券化成为房企重要的融资方式。债务负担房地产企业存续债主要于2019~2020年到期，偿债压力较为集中。信用质量房地产企业信用水平将进一步分化，大型房企信用水平将保持稳定，中小型房企面临一定的波动风险。

那么，2018年的房价是涨是跌呢?下面做一个分析预测:

我分析认为，随着人民币汇率更加市场化，汇率波动也将是常态，未来人民币的走势难以预测，因此房价的涨跌也有了更多的不确定性。

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房地产市场作为市场经济的重要组成部分，自然受整个经济大环境的影响，例如08年的经济危机对我国楼市产生了冲击，因此才有了4万亿的救市计划。那时买房，首付只要两成，首套房的贷款利率可以在基准利率的基础上打7折，和公积金贷款的利率差不多。而现在，首付三成起，贷款利率则至少是基准利率的1.1倍。

说到市场环境的对房地产市场的影响，最重要的一个方面便是金融方面。比如说提高首付比例、贷款利率上调就是金融作用于房地产市场的最明显的例子。其实，除了上面说的之外，像加息、降息、房产税、开发贷甚至是股市，都会对房地产产生深远的影响。当然，这其中还包含人民币升值或者贬值。

同时，房价还与土地供应有关。2017年是中国房地产调控最频繁的一年，取得的效果是显而易见的。虽然中国房价面临全面政策打压，北京、上海、广州等城市成交量下降，房价出现降价走量趋，一二线城市房价有危险。

今年大规模供地已经到来，目前，有20多个省市表示将增加土地供应。从去年11月份开始，一二线城市已经开始新一轮的大规模供地，迫使房价下跌的最后一根稻草已经压下来。正如全国人大财经委副主任委员黄奇帆近日所说:房地产开发是个供给端的概念。地价涨了，房价跟着涨。由于2016年以来房价过快上涨，在经过需求端的加码调控后，许多城市不得不使出抑制房价的杀手锏--加大土地供应。

此前，北京调整了2017年原有供地计划，大幅增加150%的自住商品房用地引起舆论热议。而近期南京率先“开仓放粮”在6月初连续两天共推24幅地引起市场强烈关注。

据统计，这24块地中住宅类土地15块，纯商业类土地9块，和住宅相关的土地面积约110公顷。智通财经研究院认为，此次6月初一个批次供应的土地已经是2016年全年25%的宅地供应规模。后续可能会被其他城市效仿。

笔者注意到，早在南京5月13日发布的楼市调控措施中，就明确指出要加大住宅用地供应。未来五年住宅用地的供应量整体较过去五年增长30%，年均计划供应量比2016年提高47%。

大增47%!要知道近年全国土地供应量在逐年缩减。而此番为了压住房价上涨之风，南京不惜大幅增加土地供应。不单是南京，此前三年不供地的常州也是破天荒地在近日“挂”出10幅地块。

从目前楼市调控的各路招数来看，就是要彻底贯彻一个道理:房子是用来住的，不是用来炒的。

即使长远来看，全国土地供应量逐渐减少，但是在这个关键节点，多地仍不惜加大土地供应来缓解供需矛盾，这足以显见，政府调控房价的决心。

其实按照我国的国情和土地管理办法，在严守耕地红线的情况下，2016年以后国有建设用地增加规模将保持缩减趋势。2017年1月3日国土资源部发布《全国国土规划纲要(2016~2030年)》，提出，到2020年，我国国土开发强度不超过4.24%，到2030年不超过4.62%，截至2015年末，该数字为4.02%。

据中债资信估算，2016年~2020年我国年均建设用地增量为4221平方千米，相比2011年~2015年年均 5119平方千米降幅较大，而2021年~2030年，我国年均建设用地增量将进一步下降至3648平方千米。另外，大部分城市未来 3年供应量呈现小幅收紧趋势。

为了调控楼市，各地又在去杆杠上下了一番苦心。近期，银行表外业务缩减，房企平日通过银行信贷、信托、定增、发债、基金等各大渠道融资的路，条条被堵;房企海外发债的路也被拦截。

另外，银监会去年3月末以来发布了一系列新规，包括46号文要求开展银行业“监管套利、空转套利、关联套利”专项治理，6月12日前将自查报告报送监管部门;11月30日前，银行业金融机构完成全面自查，自查内容包括同业业务和委外投资规模。

不难看出，银监会展开的多项措施目的之一就是要掐断银行的理财资金到房地产企业的这个链条，同时排查房地产的信贷风险。

在此之前，从5月开始，针对楼市的“定向加息”拉开序幕，全国各地都在曝出银行上调房贷利率。而民生银行新发通知，要求北京地区首套房按揭贷款利率为基准利率1.1倍，二套为1.2倍。

据了解，这是北京地区2017年元旦至今的5个多月第4次提高房贷利率。在刚过去的5月，自5月1日起，各家银行首套房贷利率陆续回到基准利率，二套房贷利率则在基准利率基础上最低上浮20%。

在楼市遇冷量价齐跌之时，金融去杆杠也穷追不舍。除此之外，加大土地供应这根致命稻草又压下来，再多拳重击之下，房价岂有不跌之理，但房价暴跌是妄想。

【作者简介】余胜海，资深媒体人、知名财经作家、独立人文经济学者，北京大学特约研究员，长期从事中国经济、能源、企业管理和企业案例研究，著有《任正非和华为:非常人非常道》《企业家大败局》《华为还能走多远》《绝不雷同:小米雷军和他的移动互联时代》《能源战争》《变革时代》《形形色色中国人》等十余部。其中，多部作品在国内获奖并登上畅销书排行榜。