悦涛:看钱在天上飞作者:前《南方都市报》首席记者、新华

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作者:前《南方都市报》首席采访人员、新华社瞭望智库特约研究员悦涛

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先上个图，据说是

2月6日融创郑州分公司年会盛况

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钱在天上飞，人在地上追。

大概不是孙宏斌想看到的一幕。但是这个抢钱的疯狂劲头，却形象传达了融创激动的，激情的，激进的扩张。

这家公司就在过去十年中国房地产业就是激素一样的存在。

从2007年卖出顺驰二次创业。到2017年，10年时间，融创问鼎中国地产四强。

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郑州分公司激动撒钱，因为2016年才进军郑州的融创，2017年就排上了当地销售排行榜单前十名。

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激进的扩张和战果，员工不可能不激动，激动了难免要撒钱。

融创的激进策略执行得如此坚决、彻底、执着，除了拿地、融资和超一流的去化能力，是老孙对这个时代的理解。

孙宏斌排斥各种唱衰地产业包括万科“白银时代”的说法，坚定看好房地产高端市场的钻石十年甚至几十年。

看2016年11月，地产调控已经出台时孙宏斌的内部演讲:

①

借更多的钱，穿越周期的钱

“在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。

如果有这个机会不去做，反而减杠杆那是不对的。

全世界的贫富分化越来越严重。其实在2008年之前，美国老百姓(603883,诊股)的工资涨的很少，老板的钱更多了。逻辑就是，因为全球化把工厂搬到中国了，老百姓没有工作了，但是老板成本降低了。或者是有了信息化系统以后，比如说沃尔玛商场，收银员少了，但老板的成本降低了。

2008年以前的趋势是，有钱人越来越有钱了，老百姓收入增长很慢。2008年量化宽松以后，美国的贫富分化更厉害。

量化宽松那么多钱都去哪里了?穷人的收入并没有很多的增加，钱都去有钱人那里了。所以，美国的贫富分化、欧洲的贫富分化都是很多很多年存在的事实。

中国的贫富分化其实也是很严重的，不会比欧美要好。这个问题怎么解决呢?西方是通过选票和税收来调节财富的重新分配，所以才会出现这样选举结果(川普)。中国怎么办?我不知道。

但是有了这个判断之后，我们做房地产怎么定位，就知道怎么变化了。融创做的是高端，如果算老百姓整体的收入房价比，怎么算都买不起房。但你算30%那是买的起的;如果算10%更买的起;如果算5%的话，那他什么房子都买得起。

因为房价涨得很快，GDP增长是6.7%，人民币在贬值，老百姓的收入实际上并没有增加。融创一直坚持做高端和改善的，将来一定是有市场的。

②

投资逻辑:买对地方、买对时间、多借点钱

这个行业一定要理解分两段:投资、盖房子。

投资错了，盖什么房子都是赔钱的，你的地买错了。投资本来就是很难的事，这个行业投资比别的行业更难。为什么?杠杆太多。有银行、客户预付款，有杠杆以后让投资变得很复杂。

现在投了钱以后，杠杆很高，而且能不能赚钱要在三年以后，比种庄稼还难。这个行业首先是投资，投错了以后做什么都不行。地买对了以后有品牌，做高端的，就更好。

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规模，这个行业去年不到10万亿的规模，到今年10月底9万亿了。10万亿的规模再增长也难了，但是在快速向大公司集中。

现在前100名占40%多，前10名占20%多。去年前10名占17%，今年已经20%多了，前100名已经占40%多了。我觉得，这个行业下一步5-10年或者5年左右前100名会占70%-80%，前10名会占35%~40%。

这样的话，前10名平均就要4000亿，没有两三千亿进不了前10名。当然，这个是怎么形成的?小公司干不了了，买了地以后挣钱退出做不了让大公司做，另外就是收购、兼并。这个行业本身就有金融属性。这个特别重要。

这次的宏观调控绝对是好事。对谁都是好事，客户、开发商、银行等都是好事。地越来越贵、风险越来越大，最后钱更难挣了。

这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的。这次的宏观调控力度超过每一次的，这一次是自上而下的，是目标管理的。所以每个地方的政策不一样，所以执行力度也不一样。

宏观调控以后，我们做高端的肯定好。

原来买10套，现在买1套，一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的，那就是我们。

理解这个行业的三个特点:

第一点，投资也要做的好、房子也要盖的好。有的公司，第一阶段做得好，第二阶段做的差;有的公司，第二阶段做得好，第一阶段做的差;哪个阶段做不好都不行。

第二点，市场规律，在快速的向大公司集中。

第三点，是在时间和空间上都有错配的情况，空间和时间带来的不平衡。

有了这三点，我的投资逻辑就出来了:你要买对地方、买对时间，多借点钱。对现在来说，如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。现在还不是时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。这就是我说的投资逻辑。”

这段内部发言可以说是孙宏斌思想的精髓。

但是钱放到账上不花是难受的。

就像融创郑州分公司的员工赚了钱控制不住地要撒钱，孙宏斌说上面这段话之后就开始了控制不住的撒钱。

非正式统计的2017年前半段，融创在并购上花了1000多亿。包括对乐视和万达的收购。

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如果说项目并购相当于常规拿地，这里面占主体的非项目式大手笔投资，就是一半狼性十足，一半赌性重现。

融创郑州撒钱新闻下面很多人批评老孙又不理性了。问题是身不在其中，不知其味。孙宏斌和融创的基因，一直是自带激素的。

人在高速成长期，企业在激进扩张期，荷尔蒙是抑制不住的。这是跨越周期最难的地方。

早在顺驰阶段，孙宏斌也认为自己超前看透了房地产业的潜规则:采取分期支付土地款、缩短从拿地到开盘周期等方式，把有限的资金运用到了极致。

疗效极佳。所依2003年孙宏斌就当着王石的面说中长期顺驰会超越万科做老大。

2006年顺驰资金链断裂、管理失控，香港上市无望，私募撤资，贱卖给路劲基建。

十年后王者归来的孙宏斌，对财富增长、分配和流向的判断，还是超一流的眼光。

千言万语一句话:钱在天上飞，不抢对不起时代。

房地产开发链接着政府财政、银行贷款和居民钱包，三个最大的钱袋子。

所以本质上是政府土地财政的外包商，也是银行放贷和回收的供应链金融商。

传统经济的土地财政和货币回流，必须通过这个开发中介。

关键是，这个平台是最大的杠杆平台，不管一级土地开发，还是二级市场买卖，都是天然加杠杆。而且可以成为其他行业的杠杆抵押物。可谓杠上加杠的最佳品种。

哪怕价格高到实体成本和居民购买力已经不堪其负，只要核心的财政金融模式不改，地产开发商就必须是财政金融的核心流转中枢。

1989年人民日报一则短评常被人们拿出来嘲讽房价“空调”。但是这段话里藏了一个极端重要、贯穿30年的定位:

“把这些消费资金(储蓄存款)变为生产基金，拿出大量的商品住宅组织货币回笼是一个重要办法。”

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因为中国人不消费，爱存款。这些钱交给银行过度放贷又造成大量僵尸坏账。用房子让这些货币回流消化产能，是最简单易行的闭环。

孙宏斌在融创上把这个定位运作到了极致。2015年以来房地产去库存和居民加杠杆加速了融创登顶的节奏。

自带激素的企业被外界又来了一针激素，结果就是不疯魔不成活了。

在孙宏斌的大势判断之下，融创不要利润率，只要扩张性。据说融创拿地时只要能保障8%的利润率，来者不拒，运作上无所不用其极--“扫地僧”的节奏。

拿地之后的销售去化，是迅雷不及掩耳盗铃的“闪电战”。快速销售去化回款。

比如郑州战绩的背后，是入郑之后不断被监管部门点名违规销售。也就是没拿到预售证就大肆放盘销售，不求高定价，只求跑得快。

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当地通报的描述是:

这些房地产开发企业和中介机构，通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的。

这些行为不仅损害了消费者权益，也误导了市场预期，社会影响恶劣。对此，住房和城乡建设部要求各地继续加大工作力度，进一步整顿规范房地产市场秩序，促进房地产市场稳定健康发展。

这个打法，融创是看透了地方政府，早卖地回款你有啥不高兴，不高兴也是假不高兴。

同样是地产商，别人跑一圈的工夫，融创跑了10圈。追逐雷和闪电的力量，把浩瀚的土地装进了胸膛。

孙宏斌这个高杠杆高周转、十圈套别人一圈的理念，

1、从产业层面没有问题。因为提高了效率和供给和消化和货币回流，加速产业和货币流转。

2、从zhengzhi层面，他自己都指出了问题:贫富差距，钱都流到富人手里。但这不是他能解决的，他只负责把富人手里的钱套回政府和建材产业链。

3、从金融层面，拿穿越周期的钱，应对高价格和高杠杆并存的周期风险。也没错。手里有钱有地还能跑得快，你牛你该牛。

中国房地产业黄金二十年的激素型选手，把地产立国发挥到极致的天才。

只要钱在天上飞，融创毫无疑问会成为中国地产业乃至百业之王，超级巨兽，钻石牌收割机，杠杆型永动机。

唯一的命门就是“钱不在天上飞”的时候。

这个原理，没法详解。钱到底怎么飞到天上去，又怎么会消失;富人凭本事赚的钱，凭什么吐出来?都不是经济教科书能解释的。

孙宏斌大势判断的潜台词是:只要一小撮富人越来越好，融创就会越来越牛。他看清的现实就是富人一路在囤房。

从1998年到现在的20年，中国商品住宅卖了不到2亿套。由于房叔房姐的存在，持有房子的住户要除以3，也就是不到7000万户。

政府都看不下去了。武汉推出政策:至少四成房源用于保障刚需!

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所谓刚需，就是首套。这意思是政府强制之下，才能保障新房购买力的四成来自首套置业者。如果没有政府干预，大概七八成都是复购囤房或者炒房户。

也就是富人在囤房，穷人干瞪眼。

从需求分布，7000万户之外的人群都是刚需。但从财富分布，未来的需求仍然要来自这7000万户富人。

这是孙宏斌看到的真相。

至于富人是怎么来的……

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钱在天上飞，就是这个意思。银行放款产生了大量无效投资，现在要去僵尸产能，但是有人从这个金融系统里源源不断地提款致富。

现在的金融严打，当然是因为问题已经很严重。房价自己会说话。高到一定程度，就是外溢，溢到加拿大，澳大利亚，欧美日各大城市。

因为富人手里的房子足够多、价格足够高的时候，会追求配置(cangqian)和安全(xiqian)。

当实体经济越来越不好过，投资机会越来越少，泡沫化的楼市就是资本外流的中介平台。

而且还有一部分金融地产财团当了带路党。再不管，钱就真的飞了。

且不说老美那边火上浇油的加息缩表。世界通货美元已经进入存量博弈时代。

中国的印钞不是锚定房子印的，是锚定美元印的。--基础货币。

按老路子，血汗工厂挣外汇，基建地产对内放水。但是放出去的水，有很多成了次贷，甚至直接可以确认坏账资产。

现在这态势，有点想正本清源的样子。但是又不想发生“处置风险的风险”。

这形势下继续激进扩张，就是刀口舔血了。

对想一鼓作气的孙宏斌来说，调控总像跟自己过不去。去年融创卖了3000多亿，恒碧万三巨头卖了5000多亿。

今年融创大概率会拿闪电速度冲击三甲，但是不撒钱拿地，又没了后面的干粮。况且另外三家……

万科傍上了地铁，恒大引进了战投，碧桂园在鼓(qiang)励(po)员工跟投项目，一点不像想歇脚的样子。

2018年1月，碧桂园卖了692亿，万科卖了680亿，恒大卖了644亿。

融创，222亿。

有时，荷尔蒙不光是自己分泌的，也是别人刺激的。

据说世界资本市场的三大信仰:美国的股市，日本的债市，中国的楼市。

企业是美国的天，国债是日本的天，房子是中国的天。

虽然美国的天有点想塌的样子，但是咱这边……

怎么看，钱还是在天上飞。

什么时候停，天知道。

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悦涛:看 钱在天上飞

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