孙骁骥：越调控越上涨楼市将出现报复性反弹？　　中国的楼市调控已经进入了新一轮

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　　中国的楼市调控已经进入了新一轮的“松绑期”，不过，这一次是以一种悄无声息的方式在进行。

　　前段时间，兰州、合肥、南京等部分城市尝试有限度的“松绑限购”，但很快又出来辟谣：楼市调控政策不会变，“松绑”的传闻纯属想多了

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。尽管各地对外都宣称“限购政策不会松绑”，但我们依然感到全国楼市开始呈现出一种报复性的反弹。

　　数据也显示出目前新的楼市反弹趋势：一线核心城市微幅涨价，但成交量依然很低；二三四线城市则是量价齐涨，幅度比一线来得大。

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这个新趋势，值得我们进一步思考。

　　一，房企杀向中西部，楼市“二元格局”形成

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　　如今，楼市调控的声音喊得比什么时候都响，但调控的结局却仍然和历次调控一样：越调越涨。

　　目前楼市反弹究竟有多少？不妨来看看最近的楼市数据：

　　2018年1月，核心城市的房价慢慢开始回暖，涨价不声不响的开始。根据某房屋交易网站数据，北京上月的二手房成交量环比增长2.9％，均价涨幅0.3％。上海上月的二手房均价上涨超过2％，深圳的二手均价上涨超过1.5％，同时，成交量也略有增加。

　　就全国范围来看：自2017年第四季度开始，二手住宅市场便已经处于量价小幅趋减的态势，而到了2018年首月，二手市场开始逐渐回暖，成交量已回归到2017年第三季度末的水平，价格略有上调。“楼市回暖”这几个字，成为了不少城市在今年一月份的关键词。

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　　不过，短期的价格和成交量的数据还看不出大趋势所在。要想对楼市有一个更宏观的把握，需要再看看过去一年的走势。

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　　根据统计局数据，2017年全年，中国商品房销售额平均增长12.7％。如果分区域来看，中西部地区成为了市场增量最集中的地方。

　　数据显示，中部地区和西部地区商品房销售分别增长了22.5％和25.6％，远远高于东部地区的5.3％

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。就连经济普遍不看好的东北地区，销售也同比增长22％。

　　但同时，西部和东北这两个经济相对落后的地区，地产开发的资本投入是全国偏低的，商品房销售额在这些欠发达的地方却呈现高速增长。两者的差异，恰恰预示着泡沫正在逐渐显现。

　　不过，对于房价已经涨得非常高的一线城市来说，量价增幅缓慢的楼市呈现出一种较稳定的刚性泡沫。反倒是三四线城市，量价齐升的楼市，似乎大幅超过了当地居民的实际收入增幅。因此，在这些地方，楼市投机泡沫的味道就要更重一些，风险和不可预测性都更强。

　　简言之，一二线的楼市泡沫刚性化，三四线以下楼市泡沫投机化，中国楼市已呈现“二元化格局”。

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　　造成中国楼市“二元化”的原因又是什么呢？这就需要了解下近期房企的动向。

　　根据国家统计局数据，去年中国的整体房地产开发投资量出现了下降减速的迹象，尤其是在4月以后，地产投资增速从9.3％逐步下降，到年底降到7.5％左右。

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　　但与此同时，房地产开发企业土地购置面积却在不断增大，达到22158万平方米，同比增长从年初的6.2％来到年末的16.3％，土地成交价款11436亿元，增长47.0％，增速提高3.7％。

　　可见，总体而言，资金流入地产的速度在变慢，但是房企拿地的速度和面积却在增大。

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两者的变化呈现“背离”的趋势。即是说在过去的一年，资金和土地的增速“一慢一快”。

　　在这“一慢一快”之间，说明目前房企都纷纷跑到地价更为便宜的非核心城市拿地。这些非核心城市，往往集中在缺乏强大经济支撑的中西部地区，虽然开发成本比较低廉，但支撑房价的资本硬度也不足。房企的商业开发链条，在不断将新楼盘带到这些地区的同时，也带来了风险。

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　　二，地产之毒不断在“调控—反弹”的怪圈中循环

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　　据CREIS中指数据，2017年热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减，部分二线及三四线城市出现了发展契机

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。前50的房企对二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2％和18.2％，较上一年度增长5.4％和1％，一线城市则下降6.3％。

　　全国土地出让的数据显示，去年，300城市土地出让金收入总额为40123亿元，同比增加36％，增量主要集中在中西部地区。在限制房产业发展的背景下，土地出让金依然增长如此之快，也从另一侧面体现出房企们“进军中西部”的声势多么浩大。

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　　在年销售额数千亿级别的超大型房企涌入中西部拿地开发的同时，我们还注意到，大量五百到一千亿之间的“中量级企业”进入中西部城市拿地开发。

　　这一档次的典型房企，例如中南置地，新拿的地块就主要集中于成都、西安、武汉、昆明等中西部地区；正荣集团则是布局西安、合肥、武汉、长沙等等城市；金科主要集中布局在西部城市……

　　数量众多的中型房企加上龙头房企如碧桂园、恒大、融创等“巨无霸”大举进入中西部，造成了去年以来中西部地区遍地工地、大搞“地产大开发”的局面。

　　但是，圈了一大片土地的房企，最后却发现房子貌似卖不动了。

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统计局数据显示，全国商品房的销售面积和销售额的平均增速，从2016年末的22.5％和34.8％，骤然下降到2017年底的7.9％和12.7％。总体而言，卖房子这件事现在变得越来越难。

　　房地产大开发的结果必然是库存上升，去库存的周期变长。虽然2017年三四五线城市售楼增长同比上升14.3％，然而比起房企的疯狂的拿地开发，这点销量依然不成比例，并不能短期消化新增的库存。在某些中西部城市开发的新楼盘，据说还要至少十年才能完全把这些楼房卖出去。

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　　于是，这就带来一个问题：对房企而言，卖不掉房意味着之前拿地开发投资的回款周期变长，时间一长，各种不确定的风险因素就会增加。这对于与房企深度利益绑定的国有银行来说，也是一个很不安的讯号。

　　金融与地产的利益同构，风险当然也同构，而依赖

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土地出让的地方政府此时只能选择帮助银行，至少不能让其陷入地产滞销带来的金融风险之中

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　　地方这样做的动机有多强呢？我们来看一下各城市对于土地出让利益的依赖度。据统计，中国各地土地出让金占公共财政预算收入的比例相当高。

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有不少主要城市都在20％到30％左右，成都、合肥、济南等地超过43％，而像是杭州、南京、佛山等地更是高达50％以上。房地产依然是地方的主要财源

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　　对地方经济而言，救房企就等于救银行，也就等于救了地方的财源。因此，不管媒体表面上如何强调限购管控，但每个城市都深知，只有确保房价不跌、销量可持续增长，地产商才会有持续开发的意愿，如此，地方未来的财源才会有保障

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　　这也正是现在某些地方开始采用灵活的限购标准、有限度松绑楼市的原因。由于开发商、银行和地方政府的既定关系并没有被打破，我们也将会在越来越多的非一线城市看到楼市的“回暖”。

　　从这个角度来观察，楼市调控的本质，已被看透

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　　其实，所谓的调控就好像是瘾君子被强制戒毒，但由于身体太虚弱，如果彻底断毒，恐怕扛不住，因此，每当戒毒一段时间，又必须要悄悄再吸一点毒，否则就很容易毒瘾发作身亡。

　　也就是说，中国经济要想戒“房地产”的毒，但又不敢用力过猛，只能是边戒边吸，反复折腾

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　　什么房地产的周期，其实就是地产毒瘾从发作到戒毒再到复发的循环周期。地产之毒不断在“戒毒—复吸”的怪圈中循环，全民跟着受罪。在这个循环往复的过程中，只要调控的强制手段稍微松懈，反弹的力度就会异常强烈。

　　如今，地产大佬们大举杀向新开辟的土地市场，说明他们依然是在利用中国经济依赖地产的惯性来做生意

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。实质上，地产业也是在捞传统“地产金融”的最后一桶金，同时为下一步的资本转型做准备。在中国的土地红利被彻底榨干净以前，房企主导的这种“资本大洗牌”并不会停止。

孙骁骥：越调控越上涨 楼市将出现报复性反弹？

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