布局H+A物业第一股！刚刚IPO的雅生活为什么值得期待？在大发展的时代背景下

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正文开始：

在大发展的时代背景下，历史中的人和企业，有被时间淘汰的，也有抓准时势而愈来愈强的，这是每个时代发展的必然。而努力做时代成就的那一个，是很多人和企业所争取的目标。

近年来，随着房地产行业转型如火如荼，开发商纷纷深耕存量市场，物业管理服务成为开发商必争之地。时机，对于企业的发展相当重要。当下，物业服务管理行业赶上了互联网+时代，也赶上了与资本对接的时代。

以中高端物业为主的著名内地物业管理服务供货商——雅居乐雅生活（3319.HK）登陆港交所，1月底正式向全球公布IPO计划。据了解，雅生活集团上市，

是中国证监会历史上第一次核准红筹上市公司分拆旗下部分业务以H股形式在境外发行上市，开创了中国资本市场的先河。

登陆资本市场，在一定程度上体现了市场对企业投资价值的认可。2月2日雅生活完成公开发售，2月8日，雅生活（3319.HK）在香港公布全球发售股份的配发结果。从认购情况来看，香港公开发售项目下初步提呈发售的发售股份已获超额认购，相当于初步可供认购香港公开发售股份总数的19倍左右；国际发售部分同样获得超额认购。最终发售价定为每股12.30港元。按照该发售价格计算，扣除估计包销费及公司应付的其他相关开支，且并没有计算因超额配售权获行使而可能发行的任何股份，全球发售所得款项净额估计约为39.19亿港元。

据了解，雅居乐雅生活（3319.HK）全球发售合计333,334,000股股份（视乎超额配股权行使与否而定），分配给香港公开发售的股份最终数目为100,000,500股，相当于全球发售股份总数的30 %左右（在任何超额配股权获行使前）；分配给国际发售的股份最终数目为 233,333,500 股，相当于全球发售股份总数70%（在任何超额配股权获行使前）。

2月9日，雅生活正式挂牌。截至目前，港股主板上已有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国六家内地物业公司成功挂牌上市。其中，彩生活、中海物业、绿城服务，都是从从事地产开发的母公司分拆而来。

但

它们目前的动态市盈率，却都远超母公司。

随着雅生活、万科、彩生活、中海等的并购扩张，

国内物业服务平台进入了白热化竞争阶段。

如何能在竞争中脱颖而出，每个企业都有自己的布局与考量。

双品牌背景支撑：优势的联合与互补

翻看雅生活的历史，公司从1993年承接雅居乐集团开发的绝大部分物业。早在2001年，雅生活便成为了国家第一批具备一级资质认证的物业管理企业。伴随着雅居乐集团的全国性布局，2006年开始扩张全国版图，服务项目开始向西安、成都、南京、三亚等多地覆盖。

据雅生活的招股书显示，截至2017年9月30日，雅生活在中国65个城市提供物业管理服务，在管总建筑面积约为7620万平方米，服务业主及住户逾100万。

事实上，近几年，国内物业公司争相上市，一部分选择香港，如中海物业、绿城服务，一部分选择新三板，如保利物业等。一般为知名房企下属物业公司分拆，或独立第三方物业管理平台。

与此前上市的物业服务公司不同的是，雅生活的背后是雅居乐和绿地这两大知名房企。

2017年6月30日，绿地集团将其全资子公司上海绿地物业100%股权转让给雅居乐，交易对价为10亿元。同年8月17日，绿地集团又以10亿元战略入股了雅生活，绿地集团由此取得雅生活20%股份，成为雅生活集团长期战略性股东；雅居乐依然是控股股东，持股72%。通过交易，雅生活也因此获得了更多的物业管理项目来布局未来。在2018-2022年，绿地将确保雅生活每年从绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积，还有300万平方米物业服务面积的优先获得权。

雅生活董事会联席主席黄奉潮曾指出，雅居乐物业在旅游地产、大盘住宅物业管理方面有丰富经验，绿地物业的优势主要在住宅及商用物业，尤其是超高层商业。

两者可形成优势互补，将雅生活打造成商用及住宅物业管理的标杆品牌。

整体而言，在物业行业集中化提升格局的当下，无论是直接上市、收购入股上市还是拆分上市，资本喜欢什么企业？基本面扎实、商业模式清晰肯定是必不可少的条件。

以雅生活为例，其定义为生活模式服务商（即不是单纯做物业服务），本身具有清晰的业务逻辑，市场状况良好。而背后两个股东（绿地和雅居乐）的支持也很强大，这是促成其上市的重要原因，也是其拥有较高PE（市盈率）的支撑。

目前，雅生活集团的业务模式主要包括三个方面：一是基础物业管理服务；二是对小业主的增值服务；三是对房地产商整个全产业链的非业主增值服务。

时代需要谋变者，为了适应时代的变化和消费者的使用习惯，雅生活集团与支付宝于2018年1月订立了三年期的合作框架协议，于在线支付、资金结算、物业管理、小区服务、智能小区及营销等方面建立合作。

如今，雅生活的品牌实力愈发强大。2017年中国房地产业协会及中国房地产测评中心发布数据显示，雅生活名列中国物业管理企业品牌价值第12名及中国物业管理企业综合实力第12名。而在2018年的第一个月中，雅生活已经成为社区服务商品牌指数的排行榜第一。

港交所只是起点：打造“H+A”双股架构物业第一股

在1月28日的发布会上，雅生活首席执行官刘德明透露，雅生活登陆港交所，只是踏入资本市场的起点，在合适的时机，雅生活未来将寻求在A股上市，打造成为“H+A”架构物业公司第一股。刘德明表示，目前国内物业市场巨大，除了一般开发商设计的住宅、商业物业之外，还有越来越多的公共建筑、政府工程也需要专业的物业团队介入，登陆A股将为获得更多政府项目增加筹码。

值得注意的是，在上市前，雅生活就清理了其与大股东雅居乐的资金关系，包括2016年为支持雅居乐地产业务所做的ABS融资，提前对ABS进行了偿还。雅生活方面表示，清理债务加上第二大股东绿地10亿的注资以及高管持股平台2亿的注资，使雅生活目前的资产负债率降到了40%。IPO融资之后，其资产负债率有望进一步优化。

雅生活表示，此次IPO募集的资金，其中约65%或25.89亿港元（以发售价中位数计算）将用于选择性地把握战略投资及收购机会，以及进一步发展战略联盟。这一点甚是值得关注。

后地产时代，物业发展潜力可期

我国经济已由高速发展期进入“换挡期”，增速放缓，美好生活需求提升。从物业百强企业的经营趋势来看，多种经营业务的净利润大幅增长，增速远超基础物业服务。

据中国指数研究院预计，

2014-2017年社区增值服务拥有万亿的市场空间。

物业管理行业当前还处于企业加速扩张和市场集中度提升期，物业管理服务具备

“刚需+长周期”

的消费特征，市场空间还很大，尤其看好当前在管面积、覆盖用户数量较大，基于现有客户基础提前进行新业务布局的物管企业。

纵观目前的市场，物管行业集中度尚不高，市场竞争格局尚未完全固化，通过借助资本力量有助于实现规模扩展。随着新中产阶级的崛起，消费越来越重视“质”的今天，中国消费者对更好的生活条件和优质物业管理服务需求日益提升，愿意付高价享受高生活质量,商业模式升级，预计2018年转型效果将集中开始显现，管理面积较大、龙头企业示范效应明显。

天风证券的研究报告中指出，看好高端住宅物业及非住宅物业的发展前景,尤其是门槛更高、更专业化的医院物业及商业物业管理领域。

而具体到公司，刚刚登陆港股的雅生活站在这个风口上。据其规划，在未来三年包括更长一段时间的发展策略，主要包括以下三个方面：

第一、市场拓展。

现在雅生活有23家城市公司，2017年已经开始对第三方市场拓展业务，业绩斐然。未来按这样的方向，向第三方开发商，包括政府类物业进行拓展，实现市场化目的和目标。

第二、提高管理面积和基础物业服务规模。未来五年，也是中国物业管理行业发展的最佳机遇期和窗口期，抓住这个时间段开展更多的并购。这种并购基于两个层次，

一个是区域的互补性，一个是专业的互补性。

第三、开展小业主增值服务和大业主的非增值服务。

进行时的多元化布局

站在雅生活的角度，这是一个破浪起航的风口；站在雅居乐集团的角度，雅生活的上市也意味着其多元化布局的首战成功。对房企而言，多元化已不是一个新鲜命题。多元化的发展，是在面对不确定未来时防控风险的重要手段。

“房企多元化是抵御楼市、特别是住宅地产领域的周期性风险的必然选择，多元化业务也能与住宅业务产生协同效应。”上海易居研究院有关分析人士表示，房企真正关注的是这些业务的发展前景，

而着力于打造雅生活的雅居乐集团，是一个很好的例子。

还在半年多之前，雅居乐董事会主席陈卓林现身其公司品牌发布会，宣布雅居乐将由“以地产为重”向“以地产为主，多元业务并行”的架构调整：在主营的房地产开发外，还将拥有物业、教育、环保、建设四大产业。在官方规划中，未来三到五年，四项新产业将占到集团利润总额的50%。

半年后的今天，雅生活成功在港交所上市，标志着雅居乐集团在物业板块的布局，已经初见成效。

多元化的布局需要战略的眼光，以及一步步的战术布局。未来，雅居乐集团将如何在平衡地产业务规模化与多元新业务的盈利？教育、环保、建设板块将如何协同发展？这些，无疑很值得期待。