南都物业：打响物业A股第一枪，南都物业提振行业信心南都物业放眼内地资本市场

在众多物业公司像：彩生

活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国奔赴香港上市后，南都物业放眼内地资本市场，于2018年2月1日正式在上海证券交易所主板挂牌上市，成为内地第一家A股主板上市的物业公司！

南都物业上交所敲钟

参加上市仪式的重要嘉宾：

根据招股说明书中披露，南都物业计划发行不超过1984.127 万股，每股面值1.00元人民币

，采用网下向询价对象配售与网上资金申购定价相结合的方式进行发行。

南都物业过会事实

12月5日，第十七届发审委2017年第61次会议审核结果公告，南都物业服务股份有限公司（首发）获通过。至此，南都物业坐实国内A股市场物业第一股的交椅。

一、南都物业概况

南都物业服务股份有限公司（以下简称南都物业）成立于1994年，注册资金5952万元，是浙江省最早成立的物业服务企业之一，具有国家物业管理企业一级资质，现为中国物业管理协会常务理事单位、杭州市物业管理协会副会长单位。

南都物业上市答谢晚宴

2015年底，南都物业完成股份制改造。2017年6月，市场化运营的南都物业再次入榜“中国物业服务百强企业”，位列浙系物业百强企业第二位。

截至2017年中期，南都物业管理项目遍布浙江省各大城市，并进入北京、上海、江苏、四川、江西、重庆等十余省（直辖市），现签约项目265个，签约面积3820万平方米，在管面积为3013万平方米，服务约30万业户，得益于总部位于杭州，公司结缘阿里巴巴、银泰集团、绿地集团等十余家大型企业集团，为公司未来快速发展奠定基础。

南都物业的在管物业项目类别涵盖住宅物业、写字楼物业、商业物业、产业园区物业、行政物业等。

南都物业部分项目

2014-2017年中期南都物业签约面积情况

南都物业的签约面积逐年增长，2015年和2016年的同比涨幅分别为17%和19%，得益于近两年市场拓展节奏的加速，到2017年中，南都物业签约面积较2016年底增长21%，全年同比增幅有望突破35%。

二、经营分析

南都物业的营业收入和净利润快速增长，2016年营业收入达5.8亿元，同比增长23%，超过在管面积的增速。2016年，企业净利润为0.63亿元，同比增长17%。

图：2014-2016年南都物业营业收入、净利润情况

一方面，南都物业近两年在拓展项目时，更注重中高端物业的项目拓展；另一方面，自股份制改制以来，企业经营意识更为强烈，企业运营更加规范，市场竞争能力提升导致规模效应之下的收益快速提高。

根据南都物业招股说明书显示，公司营业收入构成情况如下：

表 2013-2015年南都物业营业收入构成情况

数据来源：南都物业招股说明书

2013-2015年南都物业主营业务收入占营业收入的比例分别为98.63%、99.52%与99.77%，主营业务占比突出。公司其他业务收入占比很低，对营业收入影响很小。

三、核心优势

南都物业是一家运行机制灵活的民营企业，不存在地产开发母公司或集团的制约，独立决策性强。

图：南都物业核心优势

清晰的市场定位。南都物业是一家为开发商和业主提供与地产相关全程服务的综合性物业企业，将“创百年卓越服务企业”作为发展愿景。作为一家20多年历史的企业，南都物业一直秉承“做精做强”的战略发展目标，通过将国际先进管理理念、经验与本土化的人力资源市场和管理成本相结合，以高品质社区综合服务商为目标，致力于打造高品质基础物业服务与信息技术相结合的社区生活服务平台。

精细化服务。南都物业实行公司和业主双向督导机制，保障服务品质。在公司内部建立了全方位、多层级的督导机制，包括职能对接、片区交叉、关键节点管控、服务品质督导和客户品质督导；在业主层面建立业主恳谈会、业主监督组织等，通过双向督导机制保障服务品质。截至目前，南都物业所管辖项目有四十余个市级、省级优秀管理示范项目，近十个国家级示范项目，服务能力备受认可。

分品牌运营模式，行业口碑好。南都物业重视企业品牌建设，自2006年开始实施物业市场细分战略，根据不同项目的服务定位和服务标准，推出了“南都物业”、“南都管家”两大服务品牌，实行更精细、更专业的分品牌运作模式。其中，“南都物业”是服务于中高端规模型住宅和综合商业物业项目的子品牌， “南都管家”是服务于顶级写字楼、豪宅、别墅等高端物业的子品牌。

全产业链服务运营商，平台化、产业化运作能力强。南都物业整合众多行业资源，细分物业服务环节，创立多个服务不同环节的专业公司。如，乐勤清洁、乐勤工程、大悦资管、悦都网络等。2017年南都物业涉足租赁市场，创建“群岛”品牌，以创新商业模式，实现存量资产管理的产业闭环，为本土存量不动产的活化、转型、升级与极大化利用提供开放式平台。

四、募集资金用途

经股东大会批准，公司拟首次公开发行1984.127 万股A 股股票，本次股票发行所募集资金在扣除发行费用后将按轻重缓急顺序投资于以下项目：

图：南都物业本次股票发行拟募集资金投资项目

数据来源：南都物业招股说明书

五、港股物业表现强劲 A股物业未来可期

在管理面积方面，在港上市物企凭借其良好的市场口碑、规模效应及资本实力在管面积不断扩大，截至2017年中期，彩生活、绿城服务、中海物业管理面积位居行业前列，分别为4.2亿平方米、1.17亿平方米和0.99亿平方米。具体而言，彩生活不再大规模收购，主要靠全委拓展管理面积。绿城服务在市场上寻找后续能力开发强、土地储备充足的国企开发商合作，或与拥有国企背景的大型物业服务企业合作，有效扩充管理面积。

图：2013-2017年中期在港上市物业服务企业管理面积情况

在经营绩效方面，五家香港上市企业中，绿城服务营业收入和净利润表现出色，分别达22.03亿元和1.8亿元，同比分别增长33.59%和44%，随着管理面积涨势强劲以及品质服务受到业主广泛认可，公司盈利能力不断提升。值得注意的是，2017年上半年，由于物业管理收入增加，中奥到家实现扭亏为盈总收入达4.76亿元，同比增长82.37%。

图：2015-2017年中期在港上市企业收益情况

图：2015-2017年中期在港上市企业净利润情况

根据2017年11月9日收盘数据，在港上市物企市值整体波动平稳，其中，绿城服务和中海物业市值呈上涨态势，分别达145亿港元和62.78亿港元，伴随香港上市物企逐渐增多，房企物业上市概念趋于理性，股价与市值更能反映企业内在价值。此外，香港物企市盈率一直维持在20-30倍水平，高于大陆在港上市房企平均市盈率5.95。

图：在港上市物业服务企业市值变化情况

图：在港上市物业服务企业市盈率情况

南都物业作为国内A股主板市场物业行业第一股，企业上市之后的市场反应暂无可参考案例，但港股上市的5家物业公司的发展状况给物业企业上市的发展之路提供了很好的借鉴意义。可以预期，未来随着存量房时代的来临，南都物业将实现平稳快速发展。而且作为市场化运作的物业企业，南都物业A股第一股的投资关注热度可能会比港股市场的预期更高，也将激起更多物业企业踏入国内资本市场的斗志！

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