【楼市】第一太平戴维斯林木雄：楼市应按需加大供应
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近
日，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄接受21世纪经济报道独家专访时表示，今年楼市不会出现大幅下行趋势，因此对房企而言也并非是关键时刻，但房企在进行融资活动时需相对谨慎。
2017年的全国楼市变换，为房企带来了一次业绩狂欢。在逐渐转冷的市场环境下，2018年的开局迎来以二线为代表的部分城市将调控措施调整为一城多策。
加之租赁市场的推进，住房供地不再由政府垄断，为整体市场的走势及房企的发展路径带来更多可堪观察探讨的条件。
“
第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示，今年楼市不会出现大幅下行趋势，因此对房企而言也并非是关键时刻，但房企在进行融资活动时需相对谨慎。
他尤其指出，当前一线城市的调控措施中，更多是以“抑制”为主要风向，但潜藏的需求仍旧存在。对于楼市调控的长效性，他建议，应将包括共有产权住房在内的房屋供给，更快落实到更多人口净流入城市中，且需要明确具体的数量目标，测算出是否匹配一定数额的人群，同时维持对投机和过度投资类需求的抑制。
供应仍需加大
广州的楼市成交在去年经历了不小幅度的下降。
第一太平戴维斯研究部统计发现，2017年前11月，广州市住宅市场中，中心城区成交面积同比减少82.3%，市郊区域成交面积同比减少60.2%；10-11月中心城区和市郊区域的成交面积分别同比减少56.3%、52.8%。
2017年广州楼市总体表现为，初期阶段的调控影响下，开发商推货节奏放缓，预售证下放速度较慢，导致全市可售面积下跌；调控后期，市场观望情绪渐浓，供求两端均下降，出清周期维持平稳；第四季度，受开发商业绩冲刺影响，推货速度有所加快。
林木雄分析道，当前广州和深圳住宅市场表现为短期内被抑制住了购房需求，这可能会对将来市场发展带来不确定的影响。
例如深圳，限价等政策令市场中可售房源减少、加之商办产品不能进入销售环节等，令住房市场总体仍处于供不应求状态。
相比之下，广州由于户口政策长期严格，购房门槛相对高，一定程度也影响到房价一直以来相对平稳健康，此外面积大、供应多的属性令广州楼市总体涨幅表现稳定。但若限价、限售、商办项目调控等政策仍存在，抑制了市场上的刚需和改善客群需求，长期来说也要防止出现深圳类似的情况。
根本的解决方式应是加速市场供应量。虽然去年开始，包括房地产开发商、酒店运营商等各类主体相继宣布参与长租公寓建设，但林木雄认为，租赁政策短期内对楼市影响不大，因为当前市场上供应的长租公寓数量仍偏少，尤其表现在面向低收入人群的产品类型方面。此外，短时间内，买房这一传统观念仍无法被租房生活方式所替代，“这种买房观念或许会再延续到80后、90后两代人中”。
他以中国香港和新加坡市场的公共房屋制度举例，香港的住房供应中，当地政府相关部门会参与建设市场一定比例的房屋，分为公屋和居屋，以低价提供给低收入人群分别用于租住或购买，据介绍，过去几乎一半的人群居住在这两类房屋中；在新加坡市场，则有近九成当地居民居住在政府主导建设的公共房屋中，同样一部分用于提供租赁、另一部分用于出售。
“在国民经济持续稳定发展的前提下，国家在住房政策方面要关注到更多需要被照顾的群体。”林木雄认为，跟医疗、教育一样，在住房方面也需投入更多资源，健全整个社会制度。
具体而言，应该关注供给侧结构性改革过程中，政府方面的支持力度是否足够大，包括住房资源供应，租赁类住房建设在金融等层面的扶持力度等。
“核心就是，对未来住房需求是否有所满足的问题。借鉴其他地区和国家的经验，先考虑到低收入困难人群，将来或许可以考虑惠及更多人群。”
未到关键时刻
2017年房地产全行业业绩创下新高的背景下，2018年普遍被认为将会是一个销售“小年”。林木雄却认为，当前并非是房企的关键时刻。
“市场并未到大幅下滑的环境中，房企只要不盲目买地、盲目融资，步步为营就好。”他指出，当前开发商普遍在市场已经占据一定规模，并保有相当的土地储备，当前楼市价格平稳、有支撑的环境下，房企稳妥经营将不是问题，不过会出现利润的表现差异。
他也补充道，战略方面的管理和产品定位，操作层面降低融资成本、缩短运营流转时间等方面的能力仍要保持，小心可能会出现的危机。“最重要的是，不要乱融资。”
对于房企越来越明显的马太效应，林木雄指出，通过与多位房企人士沟通，发现小型开发商在接下来的竞争中，更为关键的问题是获取人才，这比融资还要迫切。
去年以来，房企蜂拥布局的一大市场就是租赁，这却是对资金要求相对高的产品类型。
随着国家到地方层面接连发文推动，围绕租赁市场的发展开始覆盖从土地到产品再到资产证券化各环节，金融机构、互联网巨头等也相继进入。
但林木雄指出，在当前市场和政策环境下，房企运营长租公寓前景未卜，公寓运营模式仍在演化过程中。原因在于，国内房地产市场整体并不甚成熟，这表现在开发销售仍占据房企收入来源的更大比重；此外税收、汇率等因素的影响，都导致国内推行严格意义的REITs并未达条件。
“租赁业务还不能维持企业持久发展。”林木雄分析道，假设以运营长租公寓4%的收益率计算，是否能够覆盖在建设运营过程中产生的利息，是关键问题。
对于同为持有运营方式为主，且在国内整体仍未形成成熟市场模式的实体零售领域，林木雄指出，以广州市场中多家实体零售延迟开业计划的表现来看，国内总体购物中心供应较充裕，相比过往乐观开店的状态，当前开发商反映出对市场保守的预判、更注意避险。
“因此运营要更专业化和专注，因为商场是一种长期投资和承诺，经营商场越来越不容易，要做好充分准备。”他表示，从业态来看，餐饮业布局仍活跃，但零售业态已相对谨慎；大品牌对市场仍能带来较高附加值，体验性业态在全世界范围仍十分活跃。
林木雄发现一种新变化，即经营者对外来品牌的引进已不似以往地盲目乐观，反而国内品牌如电子领域的华为、小米等越来越受关注，汽车国外品牌相比国内品牌的优势也不再明显。
转自： 第一太平戴维斯
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