泰安房产律师何敬伟||出租人给承租人发合同解除函之后,次承租人泰安律师何敬伟

次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费? 的全部内容都在这里了，拿走不谢！

正文开始：

---如果出租人无合同解除权，则次承租人应当继续向承租人（转租人）支付租金

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”】

合同解除权属于形成权，可因合同一方当事人的意思表示而使法律关系产生、变更、消灭。如果出租人有合同解除权，则承租人在收到出租人的解除函时合同即被解除。如果出租人没有合同解除权，则出租人发函给承租人不产生合同解除的法律后果，出租人和承租人的租赁合同，以及承租人和次承租人的租赁合同不受解除函的影响，次承租人应当按照租赁合同的约定继续向承租人（转租人）支付租金。

如果次承租人知道了出租人给承租人发函解除合同，并且误判出租人和承租人之间的租赁合同已经被解除，并进而向出租人支付房屋占用费，则：（1）次承租人对承租人构成违约，要向承租人承担违约责任；（2）次承租人可基于不当得利向出租人主张返还已付的房屋占用费及利息。

---如果次承租人不知道出租人给承租人发解除函，则次承租人应当继续向承租人（转租人）支付租金

如果次承租人不知道出租人给承租人发解除函，则次承租人作为一个善意的合同当事人，按照合同的约定向承租人（转租人）支付租金没有违反合同的规定，也没有违反法律的规定。

---如果出租人有合同解除权并且次承租人知道出租人向承租人发了解除函，则次承租人应当向出租人支付房屋占用费

承租人和次承租人之间的租赁合同的基础是承租人和出租人之间的租赁合同，如果这个基础不存在了，那么次承租人使用收益的合同目的也就不能实现了，次承租人和承租人之间的租赁合同也就只能解除。《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》第8条规定：“……租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。”出租人发函给承租人解除合同之后，次承租人占有使用出租人的房屋便失去了合同基础，应当向出租人支付占有使用费。关于占有使用费的标准，上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》第10条规定：“房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。我们认为，出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的，应当支持。”也就是说，出租人可以租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三者中选其一。

但是，由于次承租人不能判断出租人是否有合同解除权，会导致一些问题：

从实体法上讲，出租人有合同解除权并且给承租人发了解除函，出租人和承租人之间的租赁合同在承租人收到解除函时就解除了。（1）如果承租人对于出租人有合同解除权及收到解除函时合同即解除了没有异议，那么，次承租人就应当向出租人支付房屋占用费直到次承租人搬离标的房屋。当然，如果出租人给承租人发函解除合同之后又和次承租人直接签订租赁合同的，次承租人（新的承租人）应当按约向出租人支付租金；如果出租人给承租人发函解除租赁合同之后又将房屋出租给第三人（新的承租人），第三人（新的承租人）又将标的房屋转租给次承租人（新的转租合同项下的次承租人），则次承租人应当按约向第三人（新的承租人）支付租金（本文所附案例即是此种情形）。（2）如果承租人对于出租人的解除权有异议（不认可出租人有解除权），则对于合同是否解除就会在承租人和出租人之间产生争议和纠纷，发生诉讼。在合同是否被解除得到有权机关的认定的之前，次承租人只能自行判断出租人和承租人之间的合同是否被解除。a.如果次承租人的判断是承租人和出租人的合同被解除并向出租人支付房屋占用费，则次承租人的做法是正确的，不会有后续的法律责任；b.如果次承租人的判断是承租人和出租人之间的合同没有被解除并向承租人支付租金，则可能会面临着出租人向次承租人主张房屋占用费的法律风险。

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责任编辑：智飞微信通-小李

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泰安房产律师何敬伟||出租人给承租人发合同解除函之后,次承租人

　　何敬伟律师，中华全国律师协会会员，山东律师协会会员，山东华林律师事务所(山东优秀律师事务所)副主任、合伙人，贵州大学法律硕士，接受过系统的法学理论教育，有较深的法学功底，曾在检察院系统担任反贪局检察官，现在为泰城多家知名企业的法律顾问，曾多次做客泰安电视台《第一地产》、《泰安房产报道》栏目解答观众问题，大众报业《新晨报》曾发表对本律师的专访。2012年，在山东省首届“我最满意的律所、我最喜爱的名律师”公益网评活动中，被评为山东省“我最喜爱的名律师”。2014年取得LTT律师培训师(中级)资格。2015年被泰安市律师协会授予“优秀法律援助律师”称号。

　　擅长刑事辩护，同时擅长各类诉讼及非诉讼业务，熟悉中国的司法制度，熟悉诉讼、仲裁、行政复议等法律程序，具备全面系统的法律专业知识。积累了丰富的办案经验，擅长处理公司、合同等法律事务，对婚姻继承，人身损害等纠纷也具有丰富的实践经验。

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