人口变局、教育变局、地铁变局……2018年楼市机会在哪里？每年的开篇大事"

*本文内容来自@广州中原研究发展部

每年的开端，都是奠定全年基调的时候。

本月，广州就出台了《广州政府工作报告》《人口落户方案》等重要文件。作为2018年乃至未来一段时间规划工作的“开局铺排”，它们都有哪些重点？

我们一起来解读：

— 关键词一新增50万人 —

积极引导人才落户往增城、花都等区流入

1月5日，广州官方发布《人口落户方案》，其中提及到2020年广州户籍人口增加至920万，较目前（2016年底统计870万）提高50万。

而对于新增人口，《方案》提出需积极引导往黄埔、花都、增城、南沙等产业发展新型区引入。

此举意味着广州的居住需求将增加，除以往

传统的地铁上班族外，未来外围区产业城人口、落户人才将成为其越来越重要的客户源。

另一方面，新区的开发模式将逐渐摆脱“睡城”引起的区域发展滞缓问题，新区发展将走向“人口流入，产业紧跟”互惠互利的方式。

— 关键词二创新产业园区 —

黄埔、增城数量多，大咖落子番禺备受关注

在《广州政府工作报告》中，针对各区创新产业园定位、服务内容，政府有了明确安排。

— 关键词三 4条地铁线通车 —

从化进入地铁时代 21号线激活朱村价值

同时，《报告》骄傲明确提出今年力争14号线、21号线、三号线北延段（机场南—机场北）、广佛线一期燕岗至沥滘4条线通车。

其中14号线开通将意味着从化正式进入地铁时代，对于沿线一二手市场而言将迎来价值“重估”阶段，目前该区重点板块价格普遍低于2万元/㎡。

如神岗、太平一带大社区二手项目起步价在1.5万元/㎡左右，地铁开通将其通往中心区的时间控制在1小时左右，预计“高性价比”将会成为买家入手的重要因素；

而21号线开通意味着增城荔城、朱村以及目前“独立运行”的黄埔知识城线均打通往天河的通道。

— 关键词四老旧小区改造 —

推进旧楼宇加装电梯，刺激老区二手市场

值得注意的是，今年广州，首次将“旧区加装电梯”写进《报告》，其中明确荔湾、越秀将会成为改造重点。

回顾近9个月市国规委公示，各区加装楼栋在去年11、12月超过70栋/月，可见旧楼加装电梯已成为趋势。

从各区加装情况来看，目前集中在天河（主要在员村板块、体育西路）、海珠（主要在南洲、工业大道板块）两区；

从楼市角度而言，加装集中片区同时属于热点二手板块，公示楼栋楼龄在15-20年之间，由于这一部分楼栋加装电梯后价值提升比较明显且市场需求大，因此加装电梯更加容易推进。

同时，老区部分区域楼盘在加装电梯后单价明显提升；以越秀区东风东板块为例，本身部分小区具备优质学位优势，加装电梯后价格普遍提升1万元/㎡。

对于荔湾区中山八板块而言，由于该片区客户群以购房预算有限，期望入住市区、看重交通通勤便利的“市区刚需客”为主；因此加装电梯对其二手楼价刺激更加明显。如周门小区以及中山八散盘，加装电梯后价格增值可达1.2万元/㎡。

因此，在政府持续投入资源支持加装电梯的利好下，买家可将更多注意力投向老区楼龄较长的二手单位；

一方面目前这一类单位价格低于区域平均价，另一方面假如以后推进加装电梯、外墙修缮、老街区微改造等工程，则有望大幅提升物业价值。

— 关键词五推进集团化办学 —

破除资源不平衡，攻坚教育后进区域

针对教育资源问题，《报告》中指出广州在2020年之前将新增13万个中小学学位，将集团化、学区化办学作为促进基础教育优质均衡发展的一个重要措施，使优质教育资源往外围区覆盖。

根据《2016-2018广州中小学建设计划》显示，黄埔、番禺、花都、增城等区办学资源将得到提高，未来教育资源不均的问题将得到解决。

2017年12月，以广雅、执信为首的4大教育集团正式成立，其拟在2019-2020年拓展全市10家新校区，其中花都、从化分别落子2家，区域未来教育配套将得到改善。

其中，广实、广雅两大集团均选择花都区府板块作为大本营，该板块目前生活配套成熟，未来产城推进顺利，楼市含金量将提高。

知识城近期在产业引进、基建投入方面表现突出，广实进驻加上各大型小区配建的中小学、幼儿园将拉动教育资源升级。

此外，教育集团推进发展不仅对外围区楼市产生刺激，对于中心区板块亦可产生积极作用；

以天河奥体板块为例，执信中学进驻拉动新房置换需求。

由于天河北、东风东、小北等传统学区物业普遍楼龄较长，即使继续持有，其升值能力亦相对有限。因此置换新学区新房，或将成为投资者的新选择。

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