房产继承有三种方式：买卖、赠予、继承。

经常有人会问这三种方式，采用哪种方式把房子给到子女更方便更省钱呢？

Z老先生经营公司打拼多年，投资风格比较保守，除公司股权外，现有房产7套，价值3000多万元。妻子早年便已去世，也未再婚。现在王老先生年近七旬，担心自己的身后事，咨询理财规划师，对于自己的这几套房产，买卖、赠与及继承三种方式谁更方便省钱呢？

（1）买卖

 在房产交易中心过户时需缴纳契税、营业税及个人所得税，满2年的普通住宅免收营业税，满5年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。通过买卖方式传承时往往会做低房价，如果买入价较低，日后出售时卖出价与买入价的差额也大，需缴纳更多的税费。

举个简单的例子：假设其中一套房，Z先生购入价为80万,市值为400万.但是出售给儿子按80万出售,则本次交易个税虽然省了.但将来Z先生儿子如果出售这套房子,假如市值已涨到600万,那么就要补足80万-600万这个差额的个人所得税.

（2）赠与

房产交易中心过户时需缴纳3%的契税，按照房屋评估价收取。受赠后再出售时，若非满5年的唯一一套住房，则应按差额的20%缴纳个税。因此，赠与的税费可能高于买卖（尤其当受赠人并非赠与人的近亲属时税费比买卖高很多），同时受赠房屋不能办理按揭贷款。

翻译过来,就是贷款没还完的房子,不能办理赠予.除非贷款都还完.

以上两种方式,在把财产向子女这一代转移的过程中,需要注意一个时间点的选择和传承技巧.

曾经有一位财富管理的业务同仁,她遇到过这个一个案例.

一位单亲妈妈,也是个女企业主,婚姻不幸,她便把所有的爱倾注在女儿身上.可女儿终归要长大嫁人,这位妈妈多年来积攒了17套房产,可是这担忧的也多啊

第一、怕财产给到女儿后,想着现在小年轻的婚姻都不甚牢固,离婚率那么高,婚前婚后财产隔离还是必须的,所以房子都是婚前买的或者婚前过户到女儿名下的.

第二、听说未来有可能要征收遗产税,17套房产直接写成了女儿的名字;貌似这个遗产税的问题解决了.

第三、后来,又听说有的子女在父母赠送房产之后肆意挥霍败家,把房子都卖了或者抵押了.于是,又听从别人的意见,在房产上都给自己加了1%的份额.这样,成了房产共有人,子女处理房产必须经过父母.解决了房产会失去控制权的风险.貌似万无一失了.

但是千算万算,人算不如天算,女儿婚后不幸福,某次在和女婿大吵一架之后开车上了高速,结果,发生了车祸.17套房产变成了女儿遗产。

结果如何呢？女儿没有遗嘱，母亲也没有写一份附条件的赠予协议。女儿名下的这17套房全部按照法定继承。配偶、父母、子女平均分配。没有子女，父亲，母亲，丈夫，三个人三一三十一。

这个妈妈，被最恨的两个男人，拿走了她大部分财产。

所以，不论以赠予还是买卖的方式传承给下一代财产，别忘了，把所有的风险漏洞都堵上。一个9眼漏勺，哪怕你堵上8个眼，只留1个，那他终究也还是个漏勺.

（3）继承

 继承公证时向公证处缴纳公证费，法定继承的情况下在无需缴纳营业税、个税及契税，若非法定继承人通过遗嘱获得遗产(也就是遗赠)时，应缴纳3%的契税。

有一点需要注意:受人应当在知道受遗赠后2个月内,作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的,视为放弃接受遗赠,有很多人在被继承人过世后悲伤忙碌忘记表示接受遗赠或者其他原因无法及时表示,结果本该属于他的东西又要被重新法定分配.这点要注意时间.

（4）总结

因目前中国尚未出台遗产税，因此在以上3种方式中继承的税费最低，但是继承得等到被继承人过世后才能进行遗产分割及产权变更。当然，这对老人而言未必是坏事，生前就赠与或通过买卖方式传承，老人将失去对房产的控制，若子女不履行赡养义务的话生活将无法保障。另外，通过赠与或遗嘱继承把房产传承给子女时，可以通过法律文件的安排明确其意愿（遗嘱或者是附条件赠予协议），而且还能随时修改，如此便更能体现老人的意志，例如可以明确房产只归自己子女一方所有，而不会成为夫妻共同财产。

有关遗嘱的问题，后期我们详细讨论。

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