任志强聊房产和金融:投资是什么?投资就是没钱的时候先买一个,买中国房地产电商研究院

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正文开始：

来源：郑州地产

本文内容出自任志强在我的住宅我的金融演讲文字实录，部分摘录，很有干货。

任志强聊金融和地产

任志强：人家国外都把金融叫作金融历史，而我们却叫作历史金融。就是因为中国过去的历史没有房产，自然也缺少金融。

但是，上个世纪30年代的时候，上海已经有房产税、物业税，买房子还有房贷金融。只是从1949年到1998年，这50年的时间里，都是分配住房为主，所以金融历史就又断了。

到1978年的时候，北京市个人买卖住房得到建委去批准，那时候有一个住房保障管理办法，你要建委批了以后，得有指标。所以1998年我们房改的时候，深圳 14 个开放城市，青岛、厦门、大连，他们的商品房大概能占到 50%，但北京才 5%-7%。

到 1998 年房改之后开始有了房贷，今年我们这里有一个建行的人，他就是负责当时最开始房贷的，当时只有建行的房贷，那个时候才开始叫做有金融支持的房地产市场。

在座的好多都是我们策展人，在讨论怎么个展法的时候，一个人说，应该把我们过去房子里的一些情况做一个回忆。这些东西80、90 后都没见过，但很有意思。

那时候小的卫生间只有0.9 平米，不到一平米，不叫卫生间，只能叫厕所。在国际上叫半个卫生间，就是没有洗漱的功能。卫生间你得能洗漱，我们没有办法表现，所以只能叫厕所。

厕所和厨房连在一起，当时我们的小厕所，0.9 平米的时候只能上大号、上小号，卫生间不能洗脸刷牙。厨房当时只有3 平米到 4 平米之间。你又得做饭，又得洗脸刷牙，孩子要多了，早上那种厕所得排队，厨房也排队。

我印象中，北京第一批承建租赁平房改造是前三门，大概一共当时盖了 40 多户，在前外国专家楼，一共有 8 栋，就是前三大街一盖，马上就盖起来了。

你们现在也可以查查，那个时候的楼层高是 2.9 到3 米，但是去过前三门的时候人都知道，那儿没有厅楼，一进门就是一间房子，类似于拱楼，但是它有厕所。

我印象中邓小平参观前三门的时候，说为什么没有厅？人家说造价就这么多，没有钱盖。邓小平个子矮，一看这房子弄这么高干什么。再缩一点，盖一个厅。所以后来我们看很多住宅，层高降下来了。

如果邓小平当时长得高一点，可能就不敢降了，所以中国要说是住房的历史，有很多很多内容，我们现在没有办法把这些内容都放下。

大家最关心的是房价问题，其实最近几十年物价上涨的幅度要远超过房价，蜂窝煤、煤灶、肉、粮食，各种东西，他们的相差价格比房价涨得高多了。所以，不要再问房价还会不会涨了！

任志强回答记者提问（有干货）

记者：问一下任总哲学的问题，到底是住宅成就金融？还是金融成就住宅？比如说我们现在的银行最优势的信贷业务，都基本上是房地产、住宅，70、80%的银行是这样。现在我们的房地产商大概负债有 80%、90%，所以我想问一个哲学的问题。它俩谁最重要？和它俩之间的关系。

任志强：你这个理解不太对，数据也弄得不太对。我们的个贷是因为有 30、40、50、60、 70%，当然不同了。其实我们的首付很高，给个人贷款的比例杠杆率很低。

我前两天问他们要一些二手房交易的数据，石总说建委收拾他们，不让他给我数据。但我还是拿到了数据，二手房交易里面，如果把四成，五成，六成，七成算上，他们是七成首付比例最高。最低的是四成，三成二成几乎没有。

也就是说首付的钱很多，所以在个贷的坏账率平均只有 0.25%左右。北京银行总共加起来的个贷坏账率不到一个亿的人民币，但是全部坏账有多少？将近 160亿，所以个贷在中国，不会出现像美国那样的次贷危机，因为美国是 5%的首付，跟中国完全不一样，这是第一个概念。

第二个概念，开发商有 70%、80%的负债率，你搞错了，你得把预售房子的钱扣掉。

因为在我预售的房子里都叫应付款，这个钱已经投在了钢筋水泥上，所以，你要把这个扣掉。这个分为两类，一个是银行，另外一个是股票、发债券，这两个是不同的。

有一些是不停的滚动奖金，根本不用还的，比如说普通贷款。所以如果把这些钱扣完后，大部分房企的负债率是 30%。

其实在座的媒体，你们没有一个人能说清楚很多问题。

我举一个例子，房价收入比怎么算？在座的媒体里面，没有一个人可以说出来，大家都以为是用平均价格算的，其实是用中约数算。

第一是收入中约数，第二是房价中约数，第三是户籍面积，在国际上里看美国公布的房价收入比，从没有弄平均数的。如果用平均数，中国是 0，为什么？海南正 28 ，东北负28 ，一平均不就没有了吗？你们是巨大的错误。

第二是收入，在美国的收入里面分工资收入、财产收入、金融收入，中国在所有的收入里面没有计算房子的收入。

中国人却弄成了平均数，你们算房价是 0 吗？没有吧！根据人口普查调查，最低收入人群中有 6%以上的家庭有第二套住房。

你们都看到清华大学有一个老师，被电信诈骗了 1680 万人民币，一套房。这个房子就是房改房，平均就是1450块钱的房价，后续功能 700 多平米，这就是我们最典型的所谓低收入家庭或者穷人。

记者：我是中国商报的记者，我有了北京户籍，所以我也没法调走。但是我又想上车，因为现在房价涨得太快了，从大学的时候上升，一直嫌贵，现在上不了车。您觉得现在我应该在什么时机选择？

任志强：我觉得主要是因为你笨。我们可以看看这些所谓的有北京户籍的外地人，老觉得我应该有60平米的房子，所以我只看60平米或者以上的，你得看看 10 平米的房子。先买一个8平米的好不好？然后再买15的，15换成30 的，30 换成40的。

你根本就不懂什么叫投资，投资是什么？投资就是没钱的时候先买一个，买最便宜的股，然后才越来越多。你们看看巴菲特，巴菲特能不能说先把比尔盖茨买了？根本不可能，今天你想买 150 平米的房子？门都没有。

所以你错就错在自己笨了，和买不买房子没有关系。你先买一个8平米的小房子行不行？别买学区的，你要说房子涨了10倍的，你是不是涨成了 80 平方米？这个问题我觉得寒碜。

记者：我替我姑妈问一个问题，她是您的粉丝，她听说我要来特别激动。她北京房票用完了，燕郊的嫌贵，您觉得下一步应该买哪的？

任志强：你问的问题和刚才的问题是一样的，要投资绝不买最贵的房子，你买一个17万美金的房子，怎么能翻一倍？你买1万一平米的很快就两万了，这么简单。

记者：咱们这个展览是我的住宅我的金融，我在想一个问题。您刚才说的由小房子换大房子，您的多年教育之下，我发现市场上现在有这种观念的人已经很多了。

就是这个金融真的是变成了普通买房子的人的这种理财的方式。尤其是现在，因为我了解到我周边好多的朋友他们不是为了炒房之类的，他们就觉得在这种情况下自己手里那点钱越来越不值钱，房子成为了他们在理财方面上的一个考虑。我不知道您对这种观念的转变，您觉得它是好的方向吗？您的评价是什么？谢谢。

任志强：中国的古话说，战时黄金平时地。就是历史上说，只要没有战争的时，所有的财富都在地上，因为永远有收入。到打仗的时候就不行，地搬不走，你把黄金放在兜里跑吧。

所以中国的古话是有一定道理的，这个道理到了今天也一样。中国还没有完成一个重大的任务，就是城镇化。你肯看日本，日本泡沫的时候城镇化 78%，中国到了吗？出现泡沫的城市基本上都是城镇化率超过 70%。中国现在能超过 70%的城镇化率的不太多，按照北京的算，上海的也不多，在63%。

换句话说，中国的古人早就告诉你了，固定资产增值是最好的。从中国的改革你们可以看到，为什么一开始公私合营先没收了生活资料和固定资产？因为它最值钱。那你投资投什么？…所有的媒体有一个重大错误，就是搞不清楚什么是投资。

如果说，国家投资，开发商的一手房叫投资，因为影响到了 GDP。私人与私人之间，包括买股票，在很大程度上不叫投资。我们可以换句话说叫金融投资或者个人投资，和股价没有任何关系。

你买了他的房子，他买了他的股票，他买了他的债券，那不是私人之间换来换去？涨了 1000 倍都没有用。最高是提供点税收。但是开发商是一手房，买钢筋，买水泥，买门窗，就变成了 GDP。

几乎所有的媒体，你们都用了一个词语经济从实向虚，尤其是投资从实向虚。你们所有的媒体都用错这个词了，什么叫投资从实向虚？

人与人之间的金融投资叫虚，因为个人与个人之间交换。你把股票变成债券，债券变成储蓄，都和 GDP 没有一分钱关系开发商是，所以我们现在有一些政策，不能给开发商贷款，这个一下就混了，不能混。

给开发商的贷款一定算到了 GDP。给个人的贷款，我的金融就不是 GDP，和国家经济增长没有任何关系，这两个观念你们作为媒体人都搞不清楚，你们写的文章臭的不行，都是错的。

我说这个没有道理？你们去查经济学，经济学大字典把这个问题说得非常清楚。增加未来收入，而且减少当期就叫投资。而转换就是把存款变成债券不叫投资，叫做金融投资或者个人投资，这是两个概念。你们如果做媒体的搞混了，就欺骗了全中国人民。甚至把我们的顶层设计搞混了，他们也觉得这两个投资是一块的，错了。你提的问题就是这个问题，要搞清楚，这两个问题不是一个事。

所以谈我的住宅我的金融，我们只说我们发展的一个过程，告诉大家怎么判断对错。

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