正文开始：

2018年刚开始，南京、合肥、兰州等城市就率先相继变相放松楼市限购或限价。

昨天，佛山顺德与东莞放松限价。佛山顺德4大指标盘悄悄提高备案价，最高达49%。东莞部分楼盘洋房备案价上调5%，别墅更是最高每平降了八千多元！

一系列的行为和动作，让很多消费者对楼市调控政策的走向有了猜疑，本轮楼市调控是不是走到头了，还能坚持多久？这个问题的答案，刚刚央媒给出了答案。

①

楼市调控，5年内不会退出

1月23日，也就是今天，经济参考报电子报发文：

告别周期，未来五年，调控都不会退出。

《经济参考报》是由新华社主管主办的报刊，是中国最早的全国性经济类报纸。从这个身份可以看到，它的发文代表的是中央对待楼市的态度。

经济参考报的核心观点是：

房地产市场已经开始降温，但楼市调控依然会严格。从政策上来看，楼市政策以稳为主，稳房价、稳市场、稳预期。

调控将从因城施策转向一城多策，从一二线城市控房价转向分区域控房价，从三四线城市去库存转向有库存的地方包括县城去库存。调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局，和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控新模式。

我们认为，未来5年调控都不会退出。限购、限贷、限价、限售政策都还会执行，必要时还会继续打补丁。限价令可能会做一些渐进式的放松，通过一手房价格的调整来减少一二手房价格倒挂现象。流向房地产的资金会继续受限，楼市定向加息已然为之，未来可能还会有城市继续加息。今后一段时期内，楼市、地市还会继续降温，有助于防止风险形成共振，后市也不存在再次冲高的可能。

从这段话中，我们可以提取几个关键：

1、调控依旧，不会放松，未来五年内都不会退出，未来楼市还将依靠调控政策，进一步稳定房价；

2、调控基本面不变的情况下，各城市要因城而作出改变，不再一刀切，开始差异化调控。限价、限购可能会适度放松。

长期关注本号的人知道，这其实就是本号一直以来的观点。从武汉、郑州、长沙、成都、西安等城市相继加入“人才争夺战”的那一刻开始，本号就预测未来会有更多变相放松限购的队伍。

对于调控到底能延续到什么时候，多数专家均预测在2~3年，因为按照历史楼市调控惯例，每轮调控差不多都只维持了2~3年。

但今天央媒高调喊话，周期轮动不适用本轮调控，本轮调控5年内不会退出，因为本轮调控非常特殊。

②

本轮调控有何特殊

本轮楼市调控有何特殊之处？综合来说，与以往有三个不同。

1、态度不同。

中国中心城市的房价，是个沉疴旧疾。这种“病”有两个明显特点，一是难治，而是不得不治。

过去十年，中国房价翻了10倍，工资却只翻了3~4倍，越来越多的人买不起房，买得起的，也搭上了自己的下半辈子，扛着房贷过日子。舆论和抱怨之声越来越强，社会贫富差距越来越大，矛盾越来越激烈。

在这样的背景下，房价这个病，必须得到解决，政府必须给舆论一个交代，给社会一个交代。

2017年，

楼市、房价这类词眼均高频出现在了政府

十九大报告再次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

中央经济领导小组第十五次会议上，国家最高领导人指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

房价已经引起了中央和国家最高领导人的关注，足见此轮调控，不同以往，中央一定要控制住房价。

2、调控方式不同。本轮调控，“堵”与“疏”并用。

在“堵”方面，和以往相比，本轮调控的方式方法更丰富，除了传统的

限购、限贷、限价、限商外以及上浮贷款利率外，还提出了限售，也即购房后多少年内不得上市交易。

上图来自广州房产

前前后后共有50多个城市加入限售大军，一般都是3年、5年，珠海和保定部分项目规定，成交后10年内不得上市交易。

此外，本轮调控方式与以往最大的不同，就是还采用了“疏”的政策。刚开始通过行政手段强行摁住房价，待得平稳后，开始行“疏”的调控方式。

堵只能强压消费者的购房意愿，疏才能有效满足市场需求，释放需求，进一步稳定房价。

在“疏”方面，各城市尤其是中心城市都在加快推出土地，增加供应量。

上图来自中指数研究院

土地供应方面，首都北京堪称表率。2017年北京住宅用地供应量相比于2016年上涨了509%，翻了6倍。也正因此，北京是中心城市中为数不多的二手房价格被控制住的城市之一。

上海、武汉、杭州、广州、重庆，也都有不同程度的增加。

除了增加土地供应量外，中央还提出“租售并举”长效机制，将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列为租赁试点。

并鼓励、要求他们积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

无论是增加土地供应，还是“租售并举”，都是通过“疏”的方式，满足市场需求，缓解供求矛盾，以达到控制房价的目的。

3、目的不同。以往是为了稳一时，本轮为了长久稳定。

在“堵”与“疏”方式并用的同时，中央还提出了建立长效机制，“租售并举”就是其中之一，除此之外，还包括多主体供给、多渠道保障。

上周，国土部部长姜大明提出，政府不再垄断土地。

我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

从土地制度上根本解决住房市场的供应问题。长效机制还涉及到了

土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善，

正如经济参考报指出的，只有这样，房地产市场才能告别周期、走出“屡调屡涨”的怪圈，房地产健康平稳发展才能真正实现。

但这一切的施行都需要时间，治疗房价高涨这个沉疴旧疾，并非一朝一夕能够解决，所有的政策施行、法律、法规研究制定都需要时间，5年应该是最短期限，如果有需要，估计还会更长。

③

对购房者和房价有什么影响

有人就开始担心，这么长的调控周期，会不会影响自己买房？

对于刚需客来说，毫无影响。2018年，各城市会相继加入差异化调控队伍。

所谓的差异化，就是继续打压投机性购房者，支持刚需客、改善性需求购房。后续，估计会对首套房的贷款利率有所调整。

对于资金不足，已经入局的短线投资客来说，5年的调控期限是个漫长且痛苦的历程，是个灾难，期间估计会有许多人选择断供弃房。

对于长效投资客来说，没有什么影响。

中国的人口仍在不断涌入中心城市，尽管中心城市开始“租售并举”，并加大土地供应量，供应在增长的同时，需求也在上涨，前者的速度很难快过后者的速度。

其次，M2增速虽然有所放缓，近年来逐渐靠近GDP增速，但货币超发的基本面没有变，人民币购买力下降的趋势没有变。

综合以上，房价还得慢涨。

慢涨并不违背政府提出的稳定房价的目标，政府要的也不是让房价大跌，而是稳定。

其实，我们要的也不是房价下跌，而是自己的收入增速能快过房价涨幅，能让我们买得起房，这就够了。这就是当下政府在做的事情，也是本轮调控的目的。

但这需要时间，我们耐心地等待，希望这一天能早点到来。

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