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2016年改善需求大量释放，奏响改善大战的前奏；2017年被定义为改善元年，改善已经成为主旋律，北大资源紫境系、龙湖原著系、保利悦系、蓝光雍锦系……房企们纷纷将代表着自己高技艺水平的“高端系”产品引入成都，高改市场竞争激烈，谁能够在这个市场上脱颖而出就成为成都楼市非常值得关注的问题。

”   回溯2017年市场表现 

住宅市场，锐理数据发布的《2017年成都房地产市场年度报告》显示，2017年成都住宅90-150㎡面积段产品成为销售的绝对主力。与过去几年相比，成都改善型产品市场份额扩大。

土地市场，在2017年拍卖出让的土地中，容积率集中在2.0-2.5区间内，这与改善型产品偏好的土地指标重合。

政策上，2017年11月《成都房地产业发展五年规划》中提到，成都将支持开发商建设大套型、高品质住房，主要满足改善型需求。

因此可以肯定的是，2018年的成都房地产市场，“改善为王”的基调不会发生改变。

2014-2017年成都中心城区商品住宅各面积段成交面积走势 （来源：锐理数据）

2017年，高改市场百花齐放，品牌房企们都在高改产品中引入了大量的创新元素，希望借此占据优势。

在这个竞争激烈的市场上，一些房企认为做高改就是“堆配置”，在不断将豪华的配置填满项目的同时，并没有对体验影响最大的“服务”升级，偏离体验的“核心”越来越远。锐理君认为未来真正意义上的高端产品应该是在“天时地利人和”中诞生的，只一味追求项目“豪华”“高配置”最终只能与高改的核心本质南辕北辙。

经历了2017年一年的洗练，一个吃透了成都高改真髓、在2017年成为城南焦点的项目走入了我们的视野。北大资源紫境府在成都高改市场中娴熟的手法或许将成为一个值得研究的案例。

【天时】市场时机 深研与前瞻的精准投射

根据锐理数据，目前成都市场高改产品在户型面积设计上以130-170㎡为主，大量定位为高改的项目在这个面积段里展开了竞争。而北大资源紫境府将主力户型定位在建面约182-249㎡，为什么呢？不妨来看几组数据。

 成都市场 城南高新已成主力供应区之一

数据统计显示，在2017年，主城中高新区占据第二大住宅供应与销售区域。

2017年成都主城各区商品住宅供销情况（数据来源：锐理数据）

 城南市场 新川跃居主力供应区 

城南是成都传统的高端居住集中区域，城南经过多年发展，桐梓林、站南等板块已经“熟透”，在这里还有空间可以供新的高端居住区诞生吗？从2017年的成都板块数据上看，新川的可能性更大。

2017年城南各板块商品住宅供销情况（数据来源：锐理数据）

 精准预判  紫境府抢先站位

那么新川板块在2017年过后，各种产品又呈现什么样的结构呢？

锐理经过梳理，2017年新川板块各面积段户型供销套数如下。主力户型集中在90-130㎡区间，有一定量的130-170㎡改善房源新增供应，但在180㎡以上的很少。北大资源瞄准了这个市场空隙，将研发建面约182-249㎡的高端产品，锲入新川市场之中，改变这样的现状。

（数据来源：锐理数据）

核心逻辑：高新区作为主城区中第二位主力供销区和传统高端居住区，是成都传统高端客群的首要选择；新川作为高新区的主力区，自然吸引这些前来寻找理想家园的客户。

同时，新川的产业政策也将来自全国其他地区的高端客户导入到这个板块，新旧两类高端客群将在此相遇。

这些新的形势让新川成为成都与众不同的高端居住区，在这里，与其谨慎守成，不如纵情创新。放眼新川，紫境府建面约182-249㎡的产品差异性显而易见，对于目标是高端产品的购房者来说，紫境府则成为了成都高品质项目中很好的选择。

在方兴未艾的新川板块，开发商们仍然显得小心翼翼，而北大资源则魄力十足，将整个板块推向一个新的阶段。

【地利】择址布局 区域价值+资源配套双驱动

地段之于项目的重要性毋庸置疑，未来真正的高端产品，必须有与之相匹配的区域位置。拆解高端产品置业者的购买动机，如地位圈层的彰显，房产的价值，生活的品质、居住的舒适度等等，都离不开对地段的挑选。

因此，对开发商来说，对高端系产品的择址布局必须慎重，并且具有前瞻性。紫境府就是一个充分体现这样的前瞻性的项目。

2016年8月，北大资源拿下新川一宗约123亩地块，并打造为站位高改市场的首发作品——北大资源紫境府。北大资源的择址眼光一直被业内称道，在拿地之后，许多人也关心这一次为什么是新川？

新川区域价值释放

》》地价翻倍

2017年9月德商与北京金隅分别以楼面价11200元/㎡、12800元/㎡进驻新川，其中金隅的地块同时还需要无偿移交41%面积的租赁住房。12月6日新川再度拍出两宗地，最高成交楼面价已达13900元/㎡，并需无偿移交一定体量租赁住房。相比2016年下半年，地价便已翻倍。

 

新川板块2017年土地拍卖出让情况（来源：锐理数据）

》》政策规划

2017年4月成都发布“东进南拓北改西控中优”十字方针，7月，成都国家中心城市产业发展大会上，高新南区被纳入中优范围，而新川则成为中优的重要区域。同时在规划面积10.34平方公里的新川科技园内将着力打造新一代信息技术产业、生物产业、节能环保、高端装备制造产业、生产性服务业等5大创新型产业。

优质资源保驾护航

教育资源：区域内22所学校的规划建设，包括13所幼儿园、7所小学、2所中学，据悉新川一中、三组团一幼和一小已经开工建设。

环境资源：占地面积约865亩的新川之心生态公园，可辐射整个园区甚至周边地区，加上周边其他绿化，近千亩的自然景观资源为新川板块居住环境保驾护航。紫境府临近新川之心生态公园，正对公园东区。

新川之心生态公园（西区）实景  图片来源于网络

更多资源：新川园区内共规划了8座创新社区综合体（Community Hub），即“邻里中心”，为新川居民提供日常所需的商业和社区生活服务。红星路南延线、和迎大道、新川大道等路网已陆续成形，地铁1号线、6号线（在建中）贯穿板块内；以及正在规划修建的文化设施“天府新区文化中心”等。

（8座邻里中心分布图 图片来源于网络）

实际上，北大资源挑中新川作为高端系产品首发区域，在于看准其区域价值和资源配套。成都南向上优越的位置、政策规划的助力、丰富的资源配套、国际化视野、低容土地大量出让、品牌房企涌入……新川厚积薄发之后，已经具备高改发展的肥沃土壤，并渐形成高端圈层氛围。

如果没有优秀的选址布局，其实很容易沦为追逐市场热点的跟风。

【人和】产品实力 用户需求导向 极致细节

从主观因素看：一是从房企自己的角度，房企到底对自己的作品有什么样的要求；二是从高改客群角度，产品到底解决了用户什么样的需求。双重导向形成自己的产品力。

再看紫境府是怎么形成自己的产品力的。

 产品力来源一：精工细作 创新求变

首先，我们要说说北大资源到底希望紫境府这个产品能达到什么样的高度。

据了解，北大资源斥巨资邀请四大团队联袂操刀，由拉里·凯勒、李宝章、陈建中、史南桥为首的设计团队亲自上阵。其中，有着方兴金茂系、龙湖原著系等高端项目经验的奥雅设计负责紫境府园林景观，并由造园巨匠李宝章大师设计团队亲自执笔设计；整体布局设计则是由美国凯勒建筑（KLP）设计的创始人拉里·凯勒大师亲自担纲。

国际化团队配置向国际一线产品标准看齐，足见北大资源在产品上下了重注。大方向之后落到到小细节——在楼栋建设和选材上，质感和档次突出，保证采光和开阔视野的同时提升外立面的美观度。

在把控品质和细节的同时，紫境府也有自己的创新和突破，采用“中魂西技”的理念，打造成都首个峡谷景观等。

从这些细节上，我们可以看到，紫境府与其说是一个房地产项目，不如说是北大资源多年开发经验凝聚而成的作品。

 产品力来源二： 用户需求 输出软实力

发展到现阶段成都高改市场不再是单向的产品输出，而是以客户实际需求去生产产品。人们对高端住宅的认知不再只是面子和身份的象征，而是重在提供高品质的舒适生活，能解决更高层次的居住需求。

在当下，健康和亲子是最核心诉求之一。而北大资源显然早已意识到这一点。紫境府峡谷景观，独特只是表面，本质是对用户需求的把控上。

一期1号中庭，名为艺术谷，布景是将山形景石与灵动水系结合，辅以拾级而上的台阶，追求一种优雅娴静的意境。一期2号中庭，名为欢乐谷，是为儿童主题乐园，按照规划峡谷用木质平台打造一个儿童室外剧场。并以密林绿环和树阵广场作为隔挡，旨在为孩子们真正打造出来一个活动空间；配以环形景观桥，特色儿童设施，五彩艺术塔，阳光草坪，让孩子享受更美好的童年。

二期中庭，规划为活力谷，主题是运动休闲一体的中庭园林景观，以现代人更注重健康，更喜爱运动的需求作为出发点而打造的运动空间。

北大资源紫境府峡谷景观——艺术谷

项目布局上，不是各种元素的拼凑，而是统一打造。紫境府占地约123亩，由三个地块组成，楼栋布局上三个组团统一规划，整个社区可共享园林风光；在景观配套上，一脉相承，艺术谷、欢乐谷、活力谷分布于三个组团内，不同主题不同功能，形成延续，使业主享有更丰富的居住体验。

另外还有一大亮点的是其商业配套——由著名室内空间设计师陈建中先生设计的紫境荟，位于中庭，与峡谷景观相互衔接，内含多种功能分区，涵盖豪华宴会厅、大型恒温游泳池以及亲子休闲区。

既满足人们对高端品质生活方式的追求，同时为高改群体提供生活意境和居住趣味，这是紫境荟给人最直观的感受，每一个细节都足见北大资源以客户需求和感受为出发的用心，成为其产品力的重要体现。

紫境荟

2017年成都高端系产品涌现，不乏很多优秀作品，但要在2018年市场中制胜，需要达到天时地利人和的统一。锐理君认为，未来高改产品的发展方向，需要这三个维度的密切配合：

第一步，择址布局，占据地利，区域价值和资源配套双向驱动；

第二步，深研市场，抢占先机，精准投射；

第三步，关键棋，未来仍然是产品为王的时代，需要精雕细琢，极致细节，同时创新求变，最重要的是以用户需求为导向，兼具人文情怀和情感归属。三大要素紧密配合不可分割。

锐理通过对高改市场的总结分析，希望能为房企做高改产品提供一些思考和启示。同时锐理将会继续观察，以期提供更多对未来高改市场发展有价值的信息内容。

（注：紫境荟为有偿提供服务的商业物业，商业产权归开发商所有，现存在不确定因素有可能导致稍许变化，以及项目外立面和最后的景观打造，最终呈现均以开发商实际建设结果为准。）

以上论述仅代表锐理观点，详细情况可咨询项目方。文章涉及的内容信息和数据为踩盘及整合项目方官方资料的结果，图文仅为示意，最终呈现效果以实际建设情况为准。

编辑 | 小白龙

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