科技园旧改名盘已上10万这个南外学位房不受“双限”！楼评

主编推荐：

位于南山科技园核心地段，华润城润府不仅配套齐全，还有名校南外学位，南山外国语学校（集团）科华学校将在2018年9月开学。

润府一期一共有7栋住宅+1栋公寓，本文主要介绍1栋公寓，为57层高的70年产权的不限购不限贷大平层公寓。

淘房会成员、南山经纪人王潇，带你走进华润城润府一期，全面了解这个不限购不限贷公寓！

华润城作为南山科技园知名大盘，出售率是高出了想象，然而，住宅却限制了购买。不怕，不怕，因为华润城一期一栋作为公寓性质给没有名额有钱的您留有一席之地。

润府不止交通便利，配套也几乎完美。周边都是高新企业，且有万象天地这样的商业配套，还有名校南外学位，南山外国语学校（集团）科华学校将在2018年9月开学，华润置地与南外集团强强联合，校区为深圳目前最大，九年一贯制教学，将其打造成为南山最强深圳未来最好的学校。

华润城润府一期以小区大，活动空间充足，基本大户型为主，自带幼儿园及冷暖双泳池，楼龄新，户型好，国企开发商，国企物管等各大优点一直备受大家青睐。

基本信息

所属区县：南山，所属商圈：科技园，楼盘地址：南山区科技园东区。

项目特色：品牌开发商、山水风景、地铁沿线，开发商：华润置地(深圳)有限公司，建成时间：2015年。

入住时间：2016年底，产权年限：70年，容积率：4.4绿化率：30.5%

建筑面积：3000000平米，占地面积：684000平米，总户数：2140

建筑类别：低层、建筑综合体、超高层、塔楼，停车位：2460个，车位比：1:1.15。

物业公司：深圳华润物业管理有限公司，物业费：4.6元/平方米·月华润物业管理

建筑设计：深圳市华阳国际工程设计有限公司&美国RTKL公司。

配套信息

景观资源：塘朗山绿意葱茏，深圳湾，大沙河，深圳湾公园、大沙河公园、松坪山公园、华侨城湿地公园。

人文配套：何香凝美术馆、华厦艺术中心、欢乐海岸、OTC创意文化园、旅游景点（世界之窗、民谷文化村、欢乐谷）。

学校：深圳市南山外国语学校（科华部）深圳大学，深圳大学城。

内部商业配套：24万平米创新型商业华润万象天地，首期高端住宅自带2000平米会所；

商务配套：5A甲级写字楼群，五星级酒店；

教育配套：南外旗下九年一贯制学校及大冲小学，3所幼儿园；新大冲小学及九年一贯制学校，五轴一区人文空间；包含艺术长廊、小剧场、综合书店、艺术墙、民俗广场，室内外雕塑等人文设施；

休闲配套：慢跑道、公园连廊、四大主题自然养生园、四大主题泛会所、无边际泳池，恒温泳池、公交首末站。

学校：科苑幼儿园（1004米），香山里小学（1090米），南山星河学校（1192米），南山区红太阳幼儿园（1269米），松坪学校中学部（1397米），厦门大学GETS国际高中(深圳校区)（1961米）

购物：碧玺便利店（452米），汇佳便利店（560米），汇佳便利店（560米），科源便利店（768米），Ole(华润城店)（782米），利达商店（806米），松盛商店（816米）

生活：广发银行24小时智能银行服务（561米），广发银行24小时智能银行服务（561米），平安银行ATM(深圳高新区支行)（827米），平安银行ATM(深圳高新区支行)（827米）

娱乐：百影汇家庭影院（520米），五榕坪（777米），晴雨廊（844米），新塘村新塘公园（952米），放飞坪（1055米），生风台（1085米），高新影院（2183米）

餐饮：合子咖啡(生态科技园店)（470米），LUCKY STRIKE COFFEE（512米），贝尔斯咖啡(河岸微风尚美店)（591米），太平洋咖啡(深南大道第一分店)（630米），大城小厨(科技园店)（746米）

交通出行：地铁：1号线高新园站，公交站：301、310-315环线、323、327、329、338、350、365、367、369、370、373、383、390、395、B684等路；大冲②公交站：N1、N4、N5、N11、高峰专线12、19、21、42、45、70、78、79、101、113、121、123、204、209、210、223、232、234、245、324、B683、观光巴士①线、高峰专线⑧等路。大沙河公园[公交站]（49,M240,M364）

还有你所不知道的规划，在1-2栋中间将会架设一条空中连廊跨过沙河西路直通沙河公园。

小区介绍

华润大冲改造项目占地面积达68.4万平方米，总建筑面积近300万平方米，是广东省最大的旧改项目。

地址：深圳市南山区沙河西路（北环南海立交—北环大道—北环沙河西立交—沙河西路向西行驶255米到达目的地）

华润大冲改造项目位于南山科技园东区，紧邻深南大道，是深圳市目前最大的城中村改造项目，包括一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼；一座五星级酒店，两座四星级酒店；一座18万平方米的超大型shoppingmall和规模达228万平方米的商务公寓及高端住宅（分五期开发），其中回迁物业110多万平方米，政府保障性住房5.36万平方米，公共配套设施6.45万平方米，预计总投资将超过300亿元。

该项目的设计将全新的商业模式和生活方式引入旧村改造中，使该片区形成具有国际品质，展现未来多元化都市活力的新型社区。华润大冲改造地块主要功能划分为复合商业区、回迁出租区及住宅区，其中住宅区包括还迁自住区与商品房区。

复合商业区由主街、滨湖区、购物中心和商务办公区组成，其中绝大部分物业只租不售。主街是连接滨湖区和商务办公区的一条步行街，街道两侧将布置餐饮和娱乐等商业。

滨湖区将有一栋高达300米的地标性写字楼和五星级酒店。购物中心将打造为南山的“万象城”，提供包括购物、餐饮、休闲、娱乐在内的一站式服务和高品质的购物环境。整个住宅区将包含小高层、高层、超高层等多种类型的住宅，内部设有私家会所、社区公园、林荫小道等。

占地面积3.9万平米，总建筑面积28万平米，由8栋超高层住宅和14套低层住宅组成（1栋57层公寓，一栋59层、一栋53层、3栋39层、2栋36层的超高层住宅，14套3层的低层住宅），一所约4800㎡18班的幼儿园，一个约2000㎡的主会所，一个设于架空车库的4000㎡的公交车首末站（华润城站）组成，户型囊括约82-240平的2-4房。

小区园景，秀丽清新。

户型介绍

润府一期一共有7栋住宅+1栋公寓：7、8栋统一为36层的高层住宅，3梯6户，4户89平3房2厅2卫和2户83平2房2厅2卫（CDEF为89，AB为83），于2014年10月12日开盘，属于润府一期的第一批产品，目前均已入伙大部分已拿到不动产证。

3、4、5栋统一为39层的高层住宅，3梯6户，4户89平3房2厅2卫和2户83平2房2厅1卫（CDEF为89，AB为83），于2014年11月06日开盘，属于润府一期的第二批产品，目前均已入伙大部分已拿到不动产证。

1、2、6栋为润府一期第三批产品，于2015年6月20号开盘，目前126栋均已入伙，大部分正在办理不动产证阶段中，少部分速度快的已经拿到不动产证了。(2栋分一二单元59层高的超高层住宅，大户型住宅都集中在2栋；面积分别为85平的2+1房，113，125平为3房2厅2卫，均是西南朝向；132的3+1房2厅2卫，168的4房2厅3卫，均是东北朝向，无遮挡180度景观看塘朗山和沙河公园，因临近沙河西，有一些嘈杂，不过作为景观房也可以接受，6栋为53层高的超高层住宅，统一为89平的3房2厅2卫，6梯8户，AH西北BC东北DE东南FG西南）

此次主要介绍1栋的公寓，1栋为57层高的70年产权的不限购不限贷大平层公寓，面积分别为166，205，242的4房2厅3-4卫，四梯三户，朝向分别为东北，正东，东南，看名商高尔夫景观，东南向的可以看到深圳湾海景，另外在1栋和2栋的地面连廊底下有个室内恒温泳池。

超级大平面六房242平，东南向永久海景，品质住家首选。

大四房166平看塘朗山景观，舒适风景

205平超大五房，紫气东来，高尔夫景观。

华润城润府一期83、85、89、113、126、132、168平户型赏析推荐：

重点户型推荐：1栋205平米5房1厅3卫，通透安静，高尔夫景观，着急出国急卖。

此户型特色：厅出阳台双阳台阔绰客厅阳台：阳台观景效果好，紧邻客厅采光一流。厨房：位于入户处，能够减少对其他居室的油烟污染。卧室：主卧为套间设计，自带卫生间功能性强独立舒适。

售价1450万，单价仅仅7万，税费60万，即可入住南山科技园核心地段，立享万象品质生活。

教育分析

一、学校规划华润大冲旧改的规划里，一是将原来的大冲学校并入南山外国语教育集团，采用南外的教育体系大纲，师资队伍重新整合与建设，并于2017年4月28日通过教学评估，开校一年就有如此佳绩，可以说创造了深圳教学评估纪录！二是新建一所九年一贯制教育学校命名为：南山外国语学校科华部，规划建设成南山九年一贯制教育的标杆性学校，并于2018年9月正式开校入学。

学位划分与调整

1、在南外科华部未开校入学之前，南外大冲学校继续承担之前的红线范围内生源上学的任务。

2、2018年的学位申请将做重大调整，将原来南外大冲学校承担的部分小区生源划入南外科华部，红线范围为：深南大道以北、铜鼓路以东、北环大道以南、沙河西路以西，这个范围内的小区为：大冲城市花园、润府的5个小区、城市山谷、新世界豪园(硅谷别墅)、英伦名苑的3个小区、莱茵花园、红树别院。

3、南外大冲学校的生源除了划出去的小区生源，继续承担之前的小区生源上学任务，包括大冲都市花园、大冲新城花园。

正是因为这个信息，最近都比较忙，细心的朋友肯定发现了，英伦名苑，城市山谷，硅谷别墅这些小区已由原来的南外大冲学校摇身一变提升了一个LV，有些朋友肯定很奇怪，大冲也是南外，有什么大的差别吗？这个差别可就大了，大冲学区的划分范围非常广，楼盘众多，也就造就了生源的良莠不齐，为什么呢，因为这些楼盘里面存在很多公寓，小单位，房屋数量众多，只要你持有这种物业，正常情况你都可以入读，我说这些可能要拉仇恨了，我这样讲不是说小众资产人家出身的孩子享有的家庭资源不多，但不可否认确确实实是存在这方面的原因，当然这是我个人的观点，不喜勿喷。

现实情况分析，持有1000万物业跟持有300万物业还是有着不小差别，并且华润城科华部的定位是打造南山最好的学校，纯正的央系作品，与南外强强联合，诞生的一个高端产物。

当然除了学位，这个片区的未来规划，大家有目共睹，深南北地段的物业，永远的市中心地段，无论是道路规划，自然景观，还是商业配套，华润的城市运营功力在这里都一展无遗，最最震撼的当然是9月27日万象天地的开业，3倍罗湖万象城体量，轻奢级定位，远超益田假日广场，海岸城。一步万象，咫尺繁华。

潮流不只是一种生活态度，更在成为一种普遍意义上的文化现象。万象天地汇聚着全球最具代表性的潮流ICON，成为每个人创作专属风格的舞台。

近期成交：

83平毛坯高层东北向844万

89平毛坯低层西南向960万

89平精装中间楼层东南向990万

89平毛坯中间楼层东北向900万

89平中等装修西北向中间楼层912万

113平西南向毛坯高层1170万（一次性付款）

125平低层精装1280万

168平中间楼层毛坯1500万

近期放卖优质资源：

83平高层精装810万

83平中层精装改好三房815万

改好四房910万

85平高层西南向820万

89平东北向900万

西南向安静楼层930万

东南向高层936万

126平中高层毛坯1250万

132平高层毛坯1350万

165平毛坯高层1600万

华润城价值有目共睹，一期已售磬，目前二手已在10万左右徘徊，二期剩下一些大面积公寓产品，三期准备在年后入市，89为标准大2房，比一期整整少了一个房，虽受到新房限价政策影响，9万+备案均价还是没有问题的，低楼层单价会低一些，高楼层肯定是10万+，另外别忘了还有5000块/平的绑定精装，最最主要是交楼又要2年后，2年无偿供楼和损失租金这个成本也不小，而一期就不一样了，89标准的3房2厅或者83的2+1房，有赠送7-9个平方，社区也比三期要大，楼间距不像二，三期太密导致过于压抑，住家首选还是一期会好一些。

本人从2014年年初踏入房地产销售服务行业，目前已积累了大量实践知识，具有了解片区、分解户型、房价谈判等丰富经验；对华润城片区、南外文化、大冲、（新校于今年9月开学的科华部）、南山实验园丁、麒麟实验、南头片区楼盘相当的熟悉，清晰明了的知道小区周边的规划及未来发展，很高兴能有机会为你服务，带你找到满意的家园。

（本文作者：王潇13823134227）

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