我用十年泰国房产经验,陪你聊聊泰国
陪你聊聊泰国 的全部内容都在这里了，拿走不谢！
正文开始：
最近越来越多的朋友向我咨询泰国房产的资讯，本着从业泰国房产多年的经验总结了一些讯息，希望对各位有所帮助。
说起泰国每个人心中或多或少有一些标签吧，旅游胜地、人妖盛产国，男人的天堂……事实上，泰国一直以来都是世界上最受欢迎的旅游目的地之一，同时也是东南亚最受投资者青睐的国家。近年来越来越多的外籍人士定居泰国，我系统地了解一下，泰国房产近一半是由外籍人士持有。并且，目前有180万的外国退休人士在泰国生活。
泰国夜生活丰富，一到晚上不同国家的人聚集在一起，酒吧，音乐，美女……满街荷尔蒙气息。
而且在泰国生活成本极低!上次和几位同事在泰国玩了一周，整体费用算下来1500都不到。
泰国除了美女，美食亦不可辜负。水果种类多，各种好吃。
碧海蓝天，空气清新，从我们住的地方望出去的风景，是不是一种享受~
好了，聊完泰国的吃喝玩乐，我们来聊聊正经的。
这段时间也是比较忙，一直带客户去泰国看房，最近刚开的一些楼盘真真是不好抢，想着好好挑一下户型，犹豫一下就没有了。给有些还在国内的客户发盘，客户本来想先去看了再说，可是再去预定就已经被售罄了，顺便说一下泰国的公寓只卖49%给位外国人，其他51%是只能泰国人买的，所以对于投资者来说，越是限制就越是趋之若鹜。在过去5年中，人民币兑换泰铢的汇率增长了19%，使得泰国房产在中国投资者眼中更具吸引力。相比于欧美热门投资城市，泰国对于中国投资者有多方面的优势。首先，距离中国比较近，主要城市都开通了到达中国的直航。其次，温暖的气候、完善的旅游和休闲设施、丰富的美食、相近的文化、善良温和的百姓、以及两国之间长期的友好关系，都是吸引中国游客和投资客的原因。而且在泰国的购房程序并不是很复杂，如果在看房像是比较满意的情况之下，就能够签合同后交订金，之后就能到银行开汇款证明与开支票，最后购房人需要带上护照、银行汇款证明和支票到土地厅过户。
上图是这次带的客户选的两套房子，都是在曼谷的市中心，他主要是为了投资，因为地段非常好，那么相对的价格不便宜，当然租金也是很可观的。客户说，最近他卖掉了自己在北京用作投资的一套房子，除了因为国内资产泡沫吓人，环境问题也是他一直头疼的，雾霾导致他身体不适在医院呆了很久，一次去泰国的旅行让他爱上了这个国家，环境优美，空气清晰这一点足以让他欢喜。说了这么多，朋友们可能会问为什么泰国房产会那么火爆呢？我下面会从宏观与微观的角度给朋友们分析一下。
说起泰国每个人心中或多或少有一些标签，旅游胜地、人妖盛产国，男人的天堂……事实上，泰国一直以来都是世界上最受欢迎的旅游目的地之一，同时也是东南亚最受投资者青睐的国家。近年来越来越多的外籍人士定居泰国，我系统地了解一下，泰国房产近一半是由外籍人士持有。并且，目前有180万的外国退休人士在泰国生活。
相信各位对泰国也有所了解，泰国的国土面积约是51万平方公里和中国四川省差不多大，人口6700万。以泰国为创始国之一的东盟，是世界上举足轻重的经济体之一，有6亿多人口，位列全球第3。
大家可能都知道泰国是以农业立国，是世界最大的大米出口国，但是泰国也有很大规模的工业：泰国的汽车工业发达，是轮胎与汽车出口大国，关于旅游业，光是2015年，就吸引了2900万人次的观光人口。目前，曼谷的两个国际机场已经无法满足城市需求，正着手兴建第三个国际机场，充分展现这个百业待兴与充满活力的微笑国度的潜能。
继英国脱欧，特朗普入主白宫等一系列政局的突变，使得投资风险瞬间提高很多，赚的钱不见得够缴纳税金或汇率损失。因此在全球布局的视野下，泰国就是一个非常安全又稳健的投资首选国，为什么如此说？
首先泰国经济是非常稳定的。
在2008年金融海啸、2011年泰国的水灾。这些波动对于GDP与外资对泰国投资的信心并没有显著影响，一切仍然按照既定的步伐稳定成长，事件后的复苏也是相对较快。对于英国脱欧事件的发生，泰国也因与英国经济关联度不高（英国对其经济的贡献率仅为1.1%和1.7%），对泰国的经济波动连带性极低，所以泰国越来越受投资者的青睐。
第二泰国旅游业将再次蓬勃。
一旦中泰铁路通车了，也许很多人将会选择陆路游东南亚，深度自由行将会火热起来，而高铁过路的城市地区，必将是旅游大火之地。目前，曼谷以外的旅游冷门的外省，一部分泰国投资人已经开始对高铁经过的城市地区，慢慢的囤地了，所以无论在哪个国家，可以说投资不动产，依然会是投资的主旋律之一。
第三失业率极低。
大家也知道就业率是丈量一个国家经济实力的标准之一，而泰国就是整个亚洲失业率最低的的国家，全国失业率0.9%，曼谷更是低至0.6%，充沛的就业机会导致大部分人口涌入曼谷，使得曼谷的房屋入住率皆维持在90%左右，无大量房屋空置，无明显的泡沫风险。有越来越多的外企将东南亚总部从新加坡搬到曼谷，包括华为今年五月刚设立的东南亚区域总部，就设立在曼谷市中心。每年有大量外地人进入曼谷，人口为净增长。所以曼谷市区的均价10年来已增长1倍，平均每年的涨幅到8%-12%，出租回报率4%-8%，曼谷房地产基本可以达到每年两位数的投资回报率，非常具有投资价值。
第四泰国以低廉的手术价格以及高品质的医疗服务水准，成为全球最大的求医目的国。
2012年，前往泰国医疗旅游进行手术的外国人达到128万人次，2013年则上升至140万人左右，给泰国带来了高达240亿泰铢（约人民币计58亿）的收入。泰国现有400多所医院提供医疗和保健服务，覆盖多个医疗学科，服务项目齐全。由于泰国医术水准高、医生技术好、医院收费合理，而且对病人在病中和康复期间的照顾服务周全、细致，使得使得海外患者乐忠于前往。加上病房干净卫生、设施齐备，让病人感觉不像在住院而像在酒店度假。
第五轻松办理泰国养老签证。
泰国法律规定，50岁或以上的外国人可轻松获得长期居留养老退休签证。再加上世界一流的医疗设施、以及优质的服务，令泰国成为越来越热门的退休目的地。同时也可以常年居住，或者是作为避寒的选择。
对于泰国这么传统的国家，土地是不能随便开发的，就算是拆迁重建也要经过100%的居民同意才可以，所以因为土地资源的稀缺加上重建的困难，使得泰国房产越来越吃香。
既然说到土地所有权，那我简单聊一下关于外国人不可持有泰国土地的问题。
泰国房产法律规定公寓只能买49%给外国人，产权是永久的，并且外国人不可持有泰国的土地，不得持有含土地的房子（别墅）等不动产，这就是为什么在泰国别墅没有公寓贵的原因。之前遇到一客户，看上了一套别墅，觉得风景好又舒适，一定要买，我们就帮他签了90年产权的租赁权，相当于买国内的产权房，只是国内是70年，泰国的别墅是90年的。
第六买泰国的房子税费特别的简单。
? 泰国是无房产税
? 过户费2％（一般是买卖双方各付1%）
? 特别营业税3.3％（对于业主持有房产超过5年，或业主的户口落在房产上超过1年的，可免）
? 印花税0.5%
? 个人所得税（根据房产及持有人的情况而定）
税费总额6%左右。在买卖双方之间分摊，而每个开发商在拆分税费时采用的方式各不相同。所以买方实际支付的税费可以从最低的1％到最高的6％左右不等，取决于各自的房产开发项目。
如何正确选择泰国房产？
我大概给朋友们简单分析一下曼谷的：
浅绿色是曼谷最精华的CentralLumpini，所有曼谷最贵的超奢华豪宅多半都坐落于该区域，包括目前曼谷最贵的楼盘wireless98，每平米已达60万泰铢(12万人民币)。还有最近网上很火的丽兹卡尔顿酒店式公寓，40万泰铢(8万人民币)/平米，坐落在粉红色的Silom/Sathon，是曼谷传统商业区。
另外一个就是现在外国人（特别是日本人）聚集最多的黄色Sukhumvit区，是当下泰国年经人与观光客特别喜欢的区域。
目前天铁沿线的楼盘价位皆为每平米20-30万泰铢(5万人民币)，而在紫色区块边上新兴的Rama9 CBD，受惠于即将建成的东南亚最高摩天楼Super tower（125层楼高的写字楼与商场），目前周边3万人民币/平米的住宅都还有非常大的上涨空间。
所以这些分析下来差不多你就知道如何选择了。
? 投资位于市区内(CBD)的房产
对于处于市区的楼盘来说，因为曼谷市区里可开发的土地日渐减少，房子卖一间少一间，物以稀为贵，价格自然看涨。曼谷市区不会轻易转移，居民会更偏好住在交通网络、配套更完善的市区；市中心持续上涨的土地与建筑成本会疯狂推高新开盘的公寓价格。
? 楼层与朝向的选择
一般泰国的高层只能建在主干道上，所以选择高层的话一出门就是主干道并毗邻轻轨，拥有更开阔的视野、敞亮的采光、壮观的景色，居住的实际感受会比藏在深巷中的低层好很多。选择房间时，要朝向好由于天气的原因，泰国人最爱北面，最凉快；其次是朝南和朝东，最不能买的就是朝西，除非西面有特别的景观，楼层高、景观好，在一栋楼里具有竞争力的房间，在转售时会比其它房间更容易出手。
说到转售我这里有一个小技巧：出租的话选择外国人，转售就选择泰国本地人。
为什么这么说呢？
曼谷公寓租金市场尤以外籍人士贡献最大，月租金超过2万泰铢的公寓95%以上租给外国人。比起买房，这被外派至泰国的商务人士因工作的不确定性，更偏好租房。曼谷的外国人数量每年增长10%，其中中资企业外派人数更以倍数在增加，目前在曼谷持有工作签证的外国人已超8.2万人。
曼谷的交通异常拥堵，所以外籍人士通常都是乘地铁出行，并不会购车。因此，有住房补贴的外籍人士便更乐意租毗邻地铁线的高端公寓。地铁从一定程度上来说左右了一个公寓的租金和入住率。还有一点是房型的面积。曼谷市区在建公寓楼盘中，71%的供应为一房或一室户(Studio)。通常对外籍人士来说，他们更喜欢两房或以上的户型。由此可知，有限的供给与稳定增长的需求下，两房或两房以上房型的竞争力会远比一房更强。建议看重租金回报率的投资者，在选择房型与面积时，尽量选择小面积的两房，因其售价比两房低，却同时能在租屋市场里取得较高的津贴预算，进而提高租金回报率。
关于转售，绝大多数外国购房者，包括国内的投资者在曼谷购房的首要目的是投资，所以愿意买转售房源的接盘者一般来说都是以泰国人为主。接盘者购买转售房源自住，对房屋品质的要求是高于租客的。买房自住对房源的要求肯定会高于用于租住的房源，价格虽然是一个考虑因素，但购房自住者愿意多花一点钱，买楼层、户型、朝向、景观好的房源，这些都是投资者买房时需要慎重考虑的。
泰国房产，用十年经验陪你聊聊泰国
如何选择投资的城市呢？下面我就给朋友们简单的分析一下泰国各个城市的具体情况。
? 泰国曼谷
曼谷:土地稀缺，人口不断增长
曼谷是泰国的首都和经济中心，相当于中国的北京，GDP占泰国总量的44%。
曼谷的房产市成熟，土地稀缺，加上重建困难，市场房源越来越少，价格也逐年增长。加上世界500强的外资公司基本都在曼谷设有分公司，这些外派人员是曼谷房产市场的主要租客，华为今年就在曼谷设立公司，5000员工入住曼谷，必然给曼谷房屋出租率贡献力量。价格：25000元/㎡ 租金：4000元 回报率：5%·10%
? 泰国芭堤雅
芭堤雅:靠近曼谷，旅游圣地，适宜投资
芭提雅是东南亚近年来热度极高的海滩度假、房产投资、旅游、养老圣地，享有"东方夏威夷"之誉。因芭堤雅距曼谷机场只有1小时20分钟的车程，所以是除了曼谷以外最受游客欢迎的城市，具相关消息称今后芭堤雅直飞国内的航班将不断增加到30个城市以上，交通非常便利，这将是芭提雅作为旅游城市的优势所在。
价格：12000元/㎡ 租金：3600元 回报率：5%·8%
泰国普吉岛
普吉岛:度假天堂，适合投资自住
是泰国最大的岛，也是泰国最小的府，普吉岛以其迷人的热带风光和丰富的旅游资源被称为"安达曼海上的一颗明珠"，而且自然资源十分丰富，有"珍宝岛"、"金银岛"的美称。普吉岛有泰国第二大国际机场，客直飞国内部分大中城市，交通较便利。
价格：15000元/㎡ 租金：3600元 回报率：5%~8%
泰国清迈
清迈:回报率低，适宜自住,
清迈是仅次于泰国首都曼谷的第二大城市，是清迈府的首府，也是泰国北部政治、经济、文化的中心，其发达程度仅次于首都曼谷。风景优美，适合自住。
价格：8000元/㎡ 房租：1500元 租金 回报率：3%~6%
因为每个人置业都有不同的目的，所以要根据自身的需求，选择合适自己的房产才是正确的投资之道。
今天就说到这了，想了解更多泰国房产投资方面。可以找您身边的置业顾问咨询。
另外我们每个月都会带客户去泰国看房游玩，都会根据客户的喜好，挑选他们喜欢的行程，比如喜欢潜水的客户我们会安排潜水游玩项目，喜欢打高尔夫的会安排高端的高尔夫场地等，既然泰国的医疗很先进，当然我们也为客户提供健康体检，这些行程结合看房，目的是为让客户深入了解泰国文化，不仅投资在泰国也玩在泰国。
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