9招英国学生公寓投资需要注意的事项 "

很多职业房东正在将注意力转向学生公寓——这个被许多房地产投资者认为是高回报的房种。成功的地产投资人越来越多地把学生宿舍作为其投资组合的一部分。由于大学缺乏建设或维护学生宿舍所需的资金，英国很多地方的学生宿舍存量严重告急，这推高了当地的学生宿舍的租金。

来自Kirwans律师事务所的地产律师Lisa Evans表示：“目前看来，学生宿舍是时下抢手的香饽饽。在2015-2016年之间，全英大学生总数已高达228万，学生宿舍显然是一个巨大的市场。”

她补充说：“这些年来，学生的需求发生了变化，这是投资者需要注意的一点。与任何一个金融投资一样，重要的是要先做好功课，以确保您的投资不会让您的财务状况变得更糟。”

学生公寓补足市场需求

大家众所周知，英国的高等教育是非常先进、一流的，所以吸引了大量海外留学生。英国大学本身的宿舍是严重供不应求的，为什么这么说呢？就是说大学新生入学第一年，学校提供宿舍，但是第二年开始，所有人都要搬出去自己找房子。

学生搬出去住只能有两个选择，要么在附近找这种私人的住宅（民宅），第二种选项就是找这种专业的、专门的学生公寓。这种专门修建的学生公寓是只能住学生，他们通常建在距离大学校园走路5-10分钟，步行非常方便的地方，周边又有生活设施，学生非常喜欢住，为什么呢？这种学生宿舍是提供全面的管理，比如说需要拍安全门卡钥匙才能进门，安全有保证。

其次，学生公寓每一套房间都是精装修，配好了家具，甚至有的还有液晶电视，整个公共空间（包括房间）有WIFI，所以学生只需要拎包入住就可以了。

而且这种学生公寓通常还会有一些配套设施，比如说健身房（gym），还有自行车存储室，或者是洗衣房，甚至有游戏室、台球室，因此这些大学生可以在一起联谊、交友。最关键是安全，然后费用也是通常家长和学生能承受的范围。所以，应该是供不应求，非常爆满。

英国的大学本身是没有这个钱，或者也没有这个需求、动力来修建自己的学生宿舍，因为它有了资金通常都会扩建图书馆、建实验室或者招更多的学生，它没有必要把这个钱花在修建宿舍上。所以，英国很多私营的公司看准了这个商机，他们自己在大学校园附近买地，或者是旧的住宅改建成新的学生公寓等等。

过去七八年，将近十年时间，学生公寓如雨后春笋，到处都有，但是通常都是在伦敦外的，比如说利物浦、曼彻斯特、伯明翰、谢菲尔德、利兹等等这些大学城。

投资者购买这种学生公寓，英国的开发商是通过合同给予一个固定的回报保证，通常的回报是5%-7%，是相当高的，而且是包租三年、五年、两年都有。

包租期过后

有投资者会问，包租期过后，我这个房子该怎么办？可以有几个选择。

第一，比如说前五年仅是开发商自己的管理公司打理，每一年5%~7%的回报。到了第六年，你作为房东，你可以把这个房子继续委托给这家中介管理，委托它出租，这是一种选择。

第二种，你可以把这个房子收回来，你自己来管理，找租客。比如说你有英文能力，或者是说有朋友、亲戚家的小孩要在这个大学或者这个城市读书，自己的房子可以出租给朋友家的孩子。当然，你可以节省管理公司的管理费，但是需要花费自己的时间和精力，这个就要权衡了。

第三个选项，这个房子到期之后，你可以拿到二级市场上卖掉，这种公寓的买家通常还是投资者，为什么呢？你可以跟新的买家说，过去五年我这个房子每一年拿到9%的回报，这个是证据。一年9%的净回报在英国房产产品来说，应该算是最高的一种，它一定会高过伦敦的住宅，也会高过伦敦外其他城市的普通住宅，甚至还高于写字楼、商业地产的回报率。

以下是小编认为关于投资学生公寓每个房东都应该考虑的九件事：

1多样化的投资方式

按时间排序，投资学生住宿通常的顺序为购买房产、获得HMO许可证，并通常以良好的收益出租每个房间。

但随着英国学生人数的增加，所提供的投资选择范围也随之增大。虽然HMO仍然是最热门的，但除此之外，为学生专门建立的学生宿舍（PBSA）也吸引了很多地产投资人的兴趣。

2打好您的算盘

过去18个月内，英国政府引进各项立法使得租赁物业的回报减少。投资者现在需要为任何可归类为第二套房子的房产或部分房产支付3%的印花税附加费。此外，房东不能再按100%的按揭利息要求减免税款。

比如说，在今年4月之前，一个房东的租金收入为10,000镑，但是在按揭贷款中支付了9,000镑的房屋利息，如是他只需在其1,000镑的利润上按常规税率征税。然而，利息税减免的优惠现在正在减少，房东目前只能抵消其抵押贷款的75% – 这个数字明年还将下降到50%，到2019年为25%，那么在2020年，他们的抵押贷款利息完全将免税。相反，他们必须先在总收入上缴纳税款，才能再申请减免20%的税款。

3了解您的义务

所有业主必须遵守一系列关键的健康和安全义务。制定正确的公共责任，购买建筑和财物保险；进行火灾风险评估，并确保该物业拥有必要数量的防火门、消防出口和灭火器。住宅业主协会（RLA）发布了有助于理解消防安全立法的有用指南。强烈建议您在物业中安装自动洒水灭火系统，以确保房屋财产不会遭到损失。此外在楼梯间安装扶手和正确的照明灯，并在物业中安装应急照明；虽然“Occupiers’ Liability Act 1957”法案中对此没有做绝对的要求，但这样做能确保万无一失。

确保门窗符合正确的安全标准；确保该物业适合人类居住（1985年“房东与租客法”，第10节）。另外，不要忘了考虑安装烟雾和一氧化碳报警器的成本，否则您可能会面临5,000英镑的罚款。以上内容虽然广泛，但并不详尽。出租物业之前，请务必咨询专业的法律人士，以确保您履行所有法律义务。

4地段为王

如果您购买学生宿舍纯粹是为了投资，而不是因为您被绑在一个特定的城市或城镇，那么最重要的是了解哪些地区提供最好的收益。

行业报告会定期发布信息，披露学生宿舍出租收益率最好的城镇。最新的报告显示收益率排名前三的分别是苏格兰的圣安德鲁斯、兰开斯特和拉夫堡。

首先选择一个学生宿舍需求量大的城市或小城镇，然后研究哪些街区或街道最热门。

5所需牌照有哪些？请向市政厅会了解

出租学生宿舍，不同城市或地区所需牌照不同。业主将被要求披露过去是否有任何不诚实、暴力或与毒品有关的罪行，或有违反房屋或房东和租客法律的纪录。

申请一个许可证的费用可能高达几百镑，然而一些市政厅可为额外的许可提供折扣。另外，当局对违规的房东的罚款也是很高的。

如果您的房子是租给三个或三个以上，不是来自同一个家庭的人，一起共用房子的设施，比如厕所和厨房等，那么您则需要HMO许可证。最好联系当地市政厅，以确保您申请正确的许可证。

6不要给自己找麻烦

寻找容易维护的房子，越新越好，因为新房只需较少的花费和修理。带有三到四个房间的房子最受学生欢迎。

出租给学生的房子容易会受到严重的磨损和破坏，所以在装修时要选耐用的厨房工作台和家具，以避免频繁的更换吃掉您的利润

7向专家寻求建议

您可能会考虑和租客们签订一个整体出租协议，而不是与每个租户签订分租协议。这样一来，如果有人提前搬出，您也不必担心租金收入。许多房东还要求每个学生租客提供一个担保人，以确保到时付款。

8为您的房子做宣传

即使您拥有当地最好的房子，但如果没有宣传，潜在的学生甚至不会知道它在那里。了解当地大学是否编制该地区认可的私人学生宿舍的目录，如果有这样的目录，请让学校把您的房子也加上。

9做好长远打算

您是否打算建立一个房地产投资组合，等您退休时传给您的孩子？或者您打算将来把房子卖了，把收益当作您的退休金？无论您作何打算，您都需要从策略上考虑。请调查当地大学的财务状况，因为您的投资和大学的良好运作息息相关，如果大学破产了，那么您的学生宿舍投资也很可能会因此而陷入僵局。

看完上面介绍还蒙圈的伙伴不用急，以上介绍的内容可能更适合英国本地人，或者对英国相当熟悉的国外投资者。

那么问题来了，对于咱们国内首次投资置业者来说，会遇到很多问题，对当地政策的不了解会导致带来一系列的严重问题，怎么办？

对于国内投资者来说，选择好一个好的学生公寓是第一步，另外一个很重要的环节就是选择一家有实力的海外置业经纪公司来替你全部搞定，你只需要坐在家里每月拿租金即可！

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