案例来源：法邦网

购买动迁安置房双方引争议，

哪份合同有效？

原告孙某诉称，2009年，被告王某与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其动迁安置所得的位于上海市浦东新区的系争房屋出售给原告。2014年，原告前往房地产交易中心查询，得知系争房屋于2014年7月过户至被告罗某名下。原告请求：1、判决认定被告王某与被告罗某之间的房屋买卖合同无效，房屋恢复至被告王某名下；2、判决认定原告与被告王某之间的房屋买卖合同有效，被告王某协助原告将系争房屋过户至原告名下。

被告王某辩称，原告所述关于原告与被告王某之间房屋买卖的过程属实。系争房屋的房产证在被告王某借钱办公证时被拿走，2014年8月才知道该房屋被出售给罗某，自己对该交易并不知情，也未拿到过房款。

被告罗某辩称，其系通过中介善意购房，并不知道房屋之前曾经出售给原告。罗某实际支付房款219万元，系争房屋已过户至罗某名下，罗某系合法取得房屋所有权。

法院判决

原告要求确认该合同有效之诉请可予支持，但依据该合同要求将系争房屋过户至原告名下之诉请不予支持。判决如下：1、原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2、驳回原告的其余诉讼请求。

首先，本案争议焦点在于被告王某与被告罗某之间订立的房屋买卖合同是否有效。原告孙某认为该合同系两被告恶意串通损害原告利益的合同，是无效合同。被告王某认为该合同系在未征得产权人同意的情况下订立的合同，是无效合同。被告罗某则认为购房时自己并不知道被告王某曾将房屋出售给原告，系善意购房人，其与产权人订立的买卖合同有效。法院认为，根据法律规定，当事人可以通过代理人实施民事法律行为。案外人作为被告王某的代理人，持经公证的委托书及转委托书与罗某签订的房屋买卖合同，应认定为被告王某与罗某的真实合意，合同约定的交易价格合理且已实际履行，双方就系争房屋建立的买卖合同关系有效。被告罗某依据有效合同取得的系争房屋所有权受法律保护，原告诉请将房屋恢复登记至王某名下，法院不予支持。其次，根据上海市有关规定，动迁安置房在一定期限内房地产交易中心不予办理过户登记，该规定虽不必然导致动迁房买卖合同无效，但由于不能即时办理过户手续，买受人在限售期内无法取得动迁房的所有权，存在较大的交易风险。买受人就此类房屋与出卖人签订房屋买卖合同，意味着买受人自愿承担了将来可能无法取得房屋所有权、合同可能无法履行的风险。原告孙某与被告王某就系争房屋签订的买卖合同虽为有效合同，但原告未取得房屋所有权，现系争房屋已经被他人取得所有权，该买卖合同事实上无法履行。

1、《民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。2、《物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

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