茂名房产纠纷律师郑水河||借名购买的承租公房,无法更名,借名人能茂名商务律师郑水河

无法更名

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【基本案情】

王某是外地人,长期在北京工作,2005年王某欲在京购买一套住房,当时因为经济能力有限,只好不断物色便宜房子。刚好有朋友介绍了一处承租的公房,价格比商品房便宜一些。王某当时对此房挺满意的,但是房管所表示承租的公房只能转让给具有北京市户口的居民。这下,王某可犯了难了,王某的家人也挺着急,遂想到了在北京有一位远房表姐,表姐一家是北京市户口,如果她肯帮忙的话,那就好办了。抱着试试的心态,王某与家人一同拜访了表姐,表姐刘某一听买房子是好事,便很爽快地答应妹妹先用自己的名字购房。

2005年5月15日,王某陪同表姐刘某与原公房承租人朱某签订了《房屋转让协议》,该协议约定:朱某将位于北京市东城区某胡同3号房转让给刘某,房屋总价款为25万元,在收到全部购房款当日,朱某与刘某一同到房管所办理承租人变更手续,变更手续办完后三日内朱某搬出,将房屋交付给刘某。

合同签订后,王某以表姐之名依约支付了全部购房款,在王某的陪同下表姐与朱某办理了变更承租人的相关手续。此后,朱某按照约定交付了房屋。房屋交付后,便由王某一直入住至今,公有住宅租赁合同也一直由王某170 负责保管。

转眼间,六年的时间过去了,该区域被划入了拆迁范围,表姐刘某主动找到王某,表示愿意支付双倍的购房款,房子归刘某所有,要求王某搬出去。可是,王某哪里肯:“现在房屋已经升值上百万,加上马上要拆迁,怎能50万元就把我打发了?”眼看着房屋就要保不住,双方只好通过诉讼程序解决。

【法院判决】

北京市东城区人民法院经过审理,依法作出判决：

一、被告刘某返还原告王某购房款25万元。

二、被告刘某于本判决生效后十日内支付王某补偿款100万元。

一审判决后,原、被告均不服,上诉至北京市第二中级人民法院,北京市第二中级人民法院经过审理过,判决：

驳回上诉,维持原判。

【律师看法】

本案涉及公房买卖的问题,在实践中,目前我国的相关法律对此并未作出明确规定。根据多年诉讼经验所知,除了2002年12月18日,北京市国土资源和房屋管理局下发的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》外,并无其他法律、法规或者政策对于公房使用权交易进行规定。

依据《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》的相关规定,公房使用权交易的形式有如下几种,一是公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权;二是公房承租人有偿转让公房使用权;三是公房承租人以公房使用权交换住房产权;四是公房承租人将其承租的公房部分或者全部转租给他人使用。

本案中,刘某与朱某之间的交易即是通过上述第二种方式进行的,刘某以支付25万元购房款为代价,取得了公房的使用权。但实质上,上述购房款系王某支付,实际购房人也是王某本人,仅因为王某不具有北京市户口,依据相关规定,其无法作为公房承租人。王某与刘某之间实际上是一种借名买的关系。

然而,此类借名不能得到法院的支持。首先,双方交易的房屋是公有住房,该房屋承租人仅有居住使用的权利,承租人对此房屋并不享有产权。其次,依据承租公房的相关规定,承租人应为具有北京市户籍的成年人,王某系外地户口,其没有资格承租该公房。最后,双方即便存在借名的事实,该借名协议也是无法实际履行的,房屋的承租人并不能从刘某变更为王某。

综上,如果王某要求刘某履行借名约定,将房屋承租人变更为王某,显然是不会得到法院支持的。但是借名双方均是有过错的,对于房屋升值的部分应依据过错程度的大小而进行划分,如果房屋拆迁获得补偿,刘某应按过错程度给王某适当的补偿。

本案在诉讼过程中,房屋拆迁,刘某与拆迁办签订了拆迁安置协议,分得一套两居室及部分补偿款,总计折合人民币200余万元。刘某对上述金额也认可,最终法院经过审理,依据双方的过错程度大小,酌情判令刘某支付给王某100万元补偿款。在此需要指出,因本案涉及公有住房承租的问题,司法实践中,对于此类房屋纠纷的处理并无定论,本文仅为笔者的一家之言,仅供读者参考。

来源：房产律政

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