案情简介

　　楼盘销售广告内容是否具有合同效力

　　某公司宣传广告的“项目介绍”中称“物资城内主路宽18米，辅路宽16米，完全可以容纳各种型号的大货车自由进出，经营户大可不必担心由于过道过窄无法装卸货物”；在商业广告的首页最下方注有一行黑色的小字“项目最终解释权归某公司所有”。业主王某在临交房时，发现其购置的门面因该公司修了地下室的进出口通道，导致门面面对的路面只有3.7米，严重违反了其宣传材料所写的内路辅路宽16米的承诺。

　　律师说法：

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”出售人的商业广告一旦具有具体明确的内容，符合司法解释中要约的规定，应视为商品房预售合同的内容，即使出售人以广告中“本广告归某公司最终解释”，依然不能对抗该广告属于要约的事实。本案，王某可以要求该公司承担违约责任或者要求解除合同并赔偿损失。

　　代人签名卖房反悔构成违约双倍返还定金

　　张先生家里有多套房子，看到房市成交量较好，便想要出让名下其中一套房子。李先生正准备买房,两方便签订了买卖合同，张先生的房子是夫妻共有房产,在签订合同时,张先生代替妻子王女士签了名。张先生收了李先生定金五万元。后张先生以自己妻子王女士不知情、不认可该买卖合同为由,要求解除该买卖合同。协商不成，李先生一纸诉状,将张先生告到了区人民法院,要求双倍返还定金。

　　律师说法：

　　张先生与李先生签订的买卖合同,是双方的真实意思表示,且不违反有关法律、行政法规的强制性规定,应为合法、有效。虽然张先生既未取得涉案房屋共有权人即妻子王女士的授权委托,代妻签了名,事后妻子亦未追认。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任的，人民法院应予支持。

　　据此,张先生已经构成了违约,应当双倍返回定金。区法院经过审理,判令张先生双倍返回李先生定金10万元。

　　隐名购房，应归谁有？

　　张某想通过按揭的方式购买一套济南的住房。可因为她是外地人，在本地又没有固定工作，不具备个人住房贷款借款人的条件，于是找到她的好朋友本地人刘某商量，想以刘某的名义贷款购房，刘某表示愿意。张某觉得刘某与自己关系很好，所以并没有和刘某签订任何协议。但是4年以后刘某不顾朋友之义，起诉至法院，声称自己以50万元的价款购买的房屋，曾以口头约定借给被告张某使用，后索要多次，张某拒不返还，请求法院判令腾房。

　　律师说法：

　　本案属于生活中常见的顶名购房行为，按相关法律规定，房屋所有权应以产权证为准，张某主张房屋所有权的基础是其能够证明刘某的买房行为是受张某的委托而为的，也就是房屋的名头虽然是刘某的，但是张某是实际出资人。从法律角度来说，张某可以以房地产公司的收款收据存根上和银行收贷收据存根上留有“张某交款”的字样来证明自己是实际出资人，自己和刘某之间存在隐名代理行为，这样张某才能够维护自己的合法权利，法院才能确认张某为房屋所有权人。

　　房产证是自己的

　　却卖不了房子

　　孔女士和丈夫李某在婚后通过房改的方式，购买了本单位的房屋，房产证写的是孔女士自己的名字。2015年丈夫李某去世后，孔女士准备将这套房屋出售，没想到遇到了难题。原来，李某两口子有一个女儿，李某的父亲早已去世多年，李某的母亲于2016年去世，李某还有弟弟妹妹六个。孔女士非常疑惑，为什么从自己单位房改购买的房屋，房产证也是自己的，却卖不了呢？

　　律师说法：

　　这套房屋是孔女士和李某的夫妻共同财产，李某去世后，李某享有的房产份额发生继承，依据《继承法》的规定，由李某的女儿、孔女士、李某的母亲三人平均继承。在房屋分割前，李某的母亲于2016年去世，依据《继承法》的规定，李某母亲有权继承的份额，由李某母亲的继承人，即李某的六个弟弟妹妹转继承。现在，孔女士想要出售这套房屋，需先经过上述继承析产程序，将房屋变成自己单独所有，才能顺利出售该房屋。孔女士可以和其他六个弟弟妹妹协商处理房屋过户问题，对他们进行合理的折价补偿，由六个弟弟妹妹配合孔女士办理房屋过户，如果协商不成，也可以通过法院诉讼的方式，对房屋析产后再出售该房屋。

　　水电暖交费捆绑

　　物业费是否合理

　　某小区因物业服务较差导致许多业主不交物业费，所以物业将生活用的水电暖捆绑物业费，不交物业费就拒收水电暖气费，这种行为是否违法？

　　律师说法：

　　根据《济南市物业管理办法》第三十八条规定,住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用，相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。物业服务企业接受专业经营单位委托收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　物业收取水电费、取暖费等属于代收代缴,采取物业费、水电费和取暖费捆绑的方法是不妥当的。如果物业服务企业未按照物业服务合同约定提供服务的,居民可以向房管部门投诉。物业公司采取限制水电暖而强迫业主缴纳物业费用而影响业主正常生活的,业主可以通过法律途径向物业公司主张权利,也可以向专业经营单位主张权利,要求取消其对该物业公司的供暖费用收取的委托。

来源：网络

河北石家庄律师王丽娜

2006年从事法律服务行业，拥有深厚专业知识和丰富的实践经验，办理过大量婚姻案件、民事纠纷，为当事人提供专业的婚姻情感咨询及刑事辩护及代理专项法律服务。以高效、务实、诚信工作作风，利用自身积累的优势和资源，专心为当事人提供优质法律服务，力争受托人法律权益最大化 。

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